北京進深 徐迪 首農御林灣，一個“有故事”的樓盤。

從2017年拿地至今，它經歷了動工-停工-又復工，報規-改規-再報規，以及外立面“減配”。

好不容易熬到取證預售，原以為可以靠“價格戰”收割一波剛需客群，促銷信息已經鋪天蓋地了，卻又不得不緊急辟謠。

“團購均價4.8萬”、“首付57萬”這些被公告為“不實信息”之后，御林灣的網簽數據停在了12套。

促銷辟謠，網簽停滯

項目所在朝陽區崔各莊鄉來廣營北路29-324等地塊成交于2017年，由首農集團旗下北京東洲房地產開發有限公司開發建設。

拿地至今，項目經歷了動工、停工、復工，規劃一再調整，最終于今年2月7日取得預售許可證。

共15棟住宅樓，批準銷售1563套房源，擬售均價7.81萬元/㎡。

截至目前，網簽12套，成交總額約1.2億元。

值得一提的是，這個數字，在半個月前就停滯了。

成交均價6.54萬元/㎡，約為備案價的84價。

對比奶西板塊的在售項目，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府等，成交價在8萬-9萬/㎡區間。

御林灣2萬/㎡的價差已經很離譜了，近日卻有渠道釋放出4.8萬的毛胚價優惠，直接撕裂了奶西的房價體系。

反響是劇烈的，特別是友商。

眾所周知，渠道的促銷不可能亂發，所以跟著促銷而來的辟謠是怎么回事，大家心知肚明。

促銷沒有了，網簽也停滯了。

很顯然，不降價，御林灣是不好出貨的。

在北京“好房子”標準卷上天的市場里，御林灣的得房率、戶型設計、園林景觀等，差距肉眼可見。

更要命的是，它不靠地鐵，通勤依賴自駕或公交，對剛需和上班族極不友好。

產品力硬傷

項目包括兩幅住宅地塊，其中：

南區324地塊規劃12棟高層住宅樓，容積率2.2，共1485戶，面積段約90-155㎡，一層送院子。

南區除了商品房，還包含中直機關的家屬樓、人才房。

由于居住人群復雜，管理標準不太好統一，開發商在地上做了柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區。

西區323地塊規劃3棟洋房，共76戶，建面約213-220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

西區最大的優勢是容積率只有1.3，相對低密。

缺點是緊鄰來廣營北路，噪音影響大。另外南區有下沉商業廣場、主題園景，西區因為地塊較小，沒有像樣的園林景觀。

“好房子”新規出臺后，北京多個樓盤調規，為項目注入好房子元素，增設陽臺等。

御林灣卻反其道而行之，進行了“減配”，外立面從石材換成了玻璃+鋁板。

戶型不方正，得房率80%左右，較現在的“好房子”差距明顯。

1、90㎡面積段，兩居室

現在新房基本都能做到三居兩衛。

御林灣只做了兩居一衛，且是暗衛。南北不通透，戶型缺角多。

北次臥與廚房夾角，外接設備平臺，采光視野都比較差。

亮點是獨立玄關+家政間的設計，整體收納空間比較充足。

2、125㎡三居兩衛，客廳面寬4米

南北通透，北向有設備平臺贈送，南向有轉角窗。

但是由于東南缺角，南向只有兩面寬，且客廳面寬只有4米。

入戶區存在面積浪費，餐廳在公衛門口。

3、155㎡四居，三面寬狹長戶型

這個戶型問題最大。狹長的客廳+餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比非常小。

四個臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛比較吃面積，沒有獨立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛帶浴缸，單臺盆設計；公衛沒窗戶。

廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺，擴容廚房空間。

但這么一來北邊臥室隱私性就比較差，只能做個書房。

4、頂配220戶型

動靜分區的格局，客廳面寬給到6.5米。

南向雙套房設計。主臥終于有了豪宅的小家化設計；

南次臥獨立于其它臥房，可以做長輩房使用，贈送挑空平臺，衛生間又是個暗衛。

中西雙廚，中廚內接家政間+保姆房，穿過去還送了個晾曬陽臺。

南向轉角大窗，還有挑空平臺贈送，這個戶型算是全系贈送的扛把子了。

不過能買這個面積段的，對仨瓜倆棗的贈送面積也沒那么在意，關注更多的是戶型格局的合理性。

御林灣這個戶型顯然還是有一定瑕疵的。

除了次臥的暗衛，整個客廳的通透性也沒那么好，北面廚房的開窗太小了。

拿地回溯

東洲房地產成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農食品集團全資子公司北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股51%和49%。

2017年，東洲房地產以24.958億元拿下朝陽區崔各莊鄉來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地。

2024年10月，東洲房地產法人兼董事長韋素玲退出，范學靈接過交接棒，他也是東郊農場黨委副書記、總經理、董事。

范學靈上任項目公司董事長之后，御林灣加快了入市進程。

此前，首農食品集團副總經理張守海，還曾親自到御林灣考察。

他對范學靈寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地產項目去化工作。要認真分析研判房地產市場形勢，主動把握工程進度，抓住時機回籠資金。”

從御林灣當前的成績來看，范學靈在去化工作上還得再加把勁。

御林灣拿地比較早，成本有優勢，但是“馬拉松式”開發也導致資金成本呈幾何倍增長，低價促銷也是無奈之舉。

另一方面，隔壁同為首農開發的東洲家園，部分二手房掛牌價還不到3萬/㎡。

如果大量新盤低價入市，也會進一步擠壓二手房的定價空間。