未來5年，天津房地產到底怎么干？哪些板塊會成為發展重點？……

近日公示的《天津市住房發展“十五五”規劃（征求意見稿）》，已經給出明確劇透。

全文共47頁、2萬多字。

信息量超大。

更值得關注的是，這次有很多重磅變化！

?發展大方向變了：從“求量”到“提質”

透過這份文件，不難看出，十五五并非是十四五的簡單延續，而是整個方向都換了賽道。

之前的發展重點是“量”。

但十五五，很明顯變成了“質”。

高品質住房、品質社區、居住品質、提升居住宜居水平等字眼被反復提及。

甚至把“大力推進好房子建設”寫進發展主線。

不僅地位重要到單獨成章，并且還有了技術層面的硬標準。

目前《天津市好住房技術導則》和《天津市住宅質量品質提升技術指引》兩個送審稿已經在征求意見（詳情）。

這意味，好房子不再是口號概念，而會變成有法規可依的建房“底線”。

?策略變了：控增量去庫存，著力優化供給

這是今年兩會的重要定調。

天津將其列為“著力穩定房地產市場”的三大核心發力點。

什么意思呢？

以后不能再瘋狂賣地蓋房了，而是要“控增量”。

據了解，整個十五五期間，天津住房供應的上限是3490萬平米。也就是說，平均每年不到700萬平米，包括商品房和保障房。

并明確提出——對去化周期超過合理區間上限的區，合理調控新增住宅用地供應和新建商品住房上市。

說白了，賣不動的區域，不準再大量供地。

比如南港，原則上不能新增居住用地。

京津新城也要以去庫存為主，嚴控新建商品住房供應。

包括政府能用存量解決的就用存量，“嚴控新建政府投資類住房項目”。

同時，加大去庫存力度。

鼓勵各區收購存量商品房用作保障房、安置房、人才房等，還鼓勵企業收購存量商品房用作租賃住房。

存量閑置土地，也要盤活。

當然，也不是“一刀切”全不新增，而是要“優供給”。

比如，市內六區要增加改善性居住產品，結合存量土地資源盤活，多渠道提高市內六區高品質住房供給能力。

再比如，團泊東跟團泊西也不一樣。

團泊東要去庫存，推動去化周期回歸合理區間；而團泊西則要加快高品質生活社區建設。

可見，是控還是優，都是立足人口結構和區域供需下的因地制宜。

?“重點”發展板塊圈定

城市發展不再是攤大餅，而是變成了圍繞高能級節點作文章。

至于哪些是未來五年的發展重心，藍圖已標注好。

津城核心區劃定了三個融合發展片區、三個特色宜居片區，還有三個生態居住組團。

| 三個融合發展片區：天開園核心區、西站、文化中心

基本上各有各的“殺手锏”。

天開園是全市“一號工程”，承載的是“校產城”融合，這也是此次十五五住房規劃中的一個新詞匯。

有天南大等高校資源，更有產業利刃。

西站板塊更不多說，現在已成樓市“當紅炸子雞”。

依托西站這個交通大樞紐，重拳打造了京津冀同城商務，是面向北京的橋頭堡。

還在積極發力“京業津住”、京津同城化。

并且，天津為搶抓首都都市圈大機遇，謀劃了6個“站產城”，西站是第一位。

足見其戰略地位。

更重要的是，西站有發展空間。

三年棚改，僅西站周邊就拆出了1550畝地。按現有規劃建筑面積約達280萬平米。

所以它也是市區少有的高強度開發板塊。

有“站產城”融合的資本。

文化中心片區也就是老八大里區域。

之前定為商業中心，后來改規劃調出了一些居住用地，但一直沒有動。

此次被重磅“點名”，也就意味這個板塊也要動了。

且跟天開園、西站不同的是，文化中心承載的更多是“文商旅”融合。

同時這幾個板塊也是保障性住房布局重點片區。

規劃盤活存量土地和閑置樓宇，鼓勵用作各類保障性住房與人才公寓，圍繞軌道站點周邊增加住宅用地供應，精準對接創新創業人才居住需求。

| 三個特色宜居片區：水西、新梅江、海柳

2026年天津政府工作報告，首次官宣五大重點發展板塊，水西、新梅江、海河柳林就已在列。

此次十五五住房發展規劃，三個板塊再度被劃入“特色宜居片區”。

要增加差異化產品供給。

新梅江聚焦品質生活服務升級，打造科創人才聚集片區。

水西板塊依托中心城區最大的城市級公園水西公園，打造“好房子”片區。

并明確提出要增加改善性、適老化住宅供給，推動住房產品多元化。

海河柳林是天津設計之都核心區，又有海河上游“后五公里”的天然優勢，規劃打造創意宜居片區。

鼓勵用地混合，滿足創新高端人才居住需求。

| 三個生態居住組團：智慧科學城、程林、劉園

這3個板塊的發展重點是引導職住、交通、公共服務等要素融合發展，高標準配齊教育、醫療、養老、商業等公共服務設施。

也就是文件說提到的一個詞——職住交服。

著力打造功能聚合、生活便利、綠色活力的環城生態居住組團。

環外的環城區域，也被劃定了4個重點。

即：華苑-南站（含117片區）、空港、國展西，和北辰醫藥谷。

特別值得一提的是，空港、國展西、北辰醫藥谷，都定位為宜居組團。

唯有華苑-南站能級不一般。

單看圈的顏色和大小就比其他三個板塊更受“重視”。

它有城市級大戰略，且津城非核心區唯一被冠以“特色宜居片區”的片區。

括號里還明確標注了含117項目。

都知道，117是今年天津城建的頭號項目，不僅建設速度風馳電掣，還簽約了超重量級央企中海油等，要打造產業集聚區。

南站擴建也已提上日程。

而且還有首都都市圈的機遇，南站在6個站產城中的地位僅次于西站，排在第二位。比天津站、濱海站等的地位都靠前。

再加上，天開華苑園。

三大板塊組團發力，未來的潛力相當大。

此次又被十五五“劃重點”，也就意味，以后會承接到更多紅利和資源傾斜。

不夸張說，它會成接下來環城最有發展的置業熱點。

甚至會帶動起樓市格局重塑。

?穩步推進現房銷售

天津住房發展十五五規劃中，還提出“穩步推進新建商品房現房銷售”。

這是全國性的大方向。

天津已經在和平落地了首個現房試點，也就是格調玖章。

已經首開入市。

無疑，這會對開發商提出更大挑戰，包括兩三年的資金沉淀成本、產品設計必須能打，能經得住時間的考驗，等等。

但卻可以從源頭上防范交付風險。

文件中還要求，建立完善配套管理制度，落實國家金融、規劃、土地、財稅等支持政策，實現“所見即所得”。

對繼續實行預售的項目，將“嚴格預售資金封閉監管，規范預售資金使用流程，實行穿透式撥付”。

目的很明確：保護買房人權益，杜絕爛尾等風險。

此外，十五五住房發展規劃中，還提及：加快構建住房“雙軌制”，持續完善多層次住房保障體系，按需供應配售型保障性住房；

加快推進天拖、津龍灣、赤峰道-中心花園、金鐘河大街等城市更新；

支持推動收購存量商品房用作保障性住房；

堅持因區施策，鼓勵各區面向各類人才、新市民、青年人、應屆大學畢業生等群體發放購房補貼，支持居民購房消費。

擴大提取住房公積金直付首付款的適用范圍，支持京冀等異地繳存職工在天津市使用住房公積金貸款購房、天津市繳存職工在京冀購房提取住房公積金……

包括濱城核心區也劃定了6個重點發展片區，詳見《未來五年，濱海的住房發展規劃來了！》。

這里就不一一贅述。

總之，現在“大水漫灌”不再，樓市只有結構性機會。

而板塊被頂層規劃“劃重點”，也就意味拿到了逆天改命的王牌。

所以必須得提高關注了。