昨天，國務院印發了一份重磅文件——《城市更新“十五五”規劃》。

圖源自：澎湃新聞

人民日報頭版、央視朝聞天下都在解讀。規劃里寫了很多大數字：改造城鎮危舊房50萬套、城中村4000個、地下管網36.5萬公里。

但我看到這份文件時，第一反應不是這些數字——而是想起了幾個月前報道過的一個人。

成都一位寶媽，一年買了8套“老破小”。

01

她做了什么？

據《每日經濟新聞》2026年3月24日報道（《“抄底”超大城市“老破小”，兩個娃的寶媽一年買入8套》），成都一位化名“小圓子”的購房者，從2025 年初 —2026 年初（約 12 個月），在成都二環內陸續買入了8套“老破小”。

圖源自：每經網

總價約440萬元（含原有1套，新買入8套）

月租金總額約2.2萬元，扣除月供，每月純租金收益超過7000元，平均租售比約5%。

她的選房標準很明確：二環內核心地段、地鐵配套、租賃剛需，同時嚴控單價在1.3萬元/㎡以內。

她買的房子分布在玉林、華西壩、猛追灣等板塊，每套總價都在40萬元左右。

無獨有偶。據《中國房地產報》2026年4月28日報道（《半年拿下15套！哈爾濱人開始抄底“老破小”房子》），哈爾濱一位名叫范軍（化名）的購房者，半年內買了15套“老破小”。

圖源自：中國房地產報官方號

他的篩選標準更簡單：總價最低，不限頂樓——只要符合條件的房源出來，他基本全款秒下。

哈爾濱的租金回報率約3.45%，是全國50個重點城市中唯一長期處于3%-5%國際合理投資區間的省會城市。

他們的核心邏輯不是等拆遷，而是算租售比的賬。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進當時點評：當前租售比已跑贏1.9%的5年期定存利率，也漸漸接近房貸利率。

02

不止是個人——

上海、廣州也在行動

“抄底”的不止是個人。城市政府也在行動。

上海：據第一財經2026年5月21日報道，截至5月21日，上海已收購523套存量二手房用作保障性租賃住房。

被收購房源集中在徐匯、浦東、靜安三個區，標準是“70平方米以下、總價400萬元以下”。從地段、面積和價格來看，被收房源多數屬于核心區域的“老破小”。

靜安區首單于3月31日簽約：一套42平方米的老房子被區屬國企收購后，原業主入手了一套112平方米的新房，實現了“以舊換新”全流程閉環。

廣州：據證券時報2026年5月27日報道（《廣州試點收購二手房“以舊換新”》），5月26日，廣州安居集團正式啟動“賣舊買新”試點。

收購標準：

總價300萬元以內

建筑面積70平方米以下

位于廣州環城高速以內

樓齡不限

但廣州政策有兩個“隱藏條款”：

① 180天限期：居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。

② ?？顚Ｓ茫号f房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，全流程“專款專用”，路徑透明。

這意味著：居民拿不到現金，只能買新房。

21世紀經濟報道的采訪印證了這一點：有市民表示，暫無換房計劃或財力有限的業主可能被迫增加購房支出。

政府在幫你“換房”，但不是幫你“變現”。你想改善居住條件，可以；你想拿錢走人，不行。

03

國家規劃來了

——他們做對了嗎？

5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》。5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》。

圖源自：今日頭條新聞熱榜

這是城市更新領域第一部國家級專項規劃。規劃的核心邏輯是：城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”。

規劃里明確寫了三件事，正好對應抄底者的邏輯：

第一，盤活存量資源。

規劃原文寫道：“全面摸清城市存量資產資源底數……盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等”。

抄底者買的“老破小”，就是規劃里說的“存量商品住房”。國家要“盤活”，他們提前一年“布局”。

第二，老舊小區改造。

規劃明確：到2030年，新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個。

抄底者的房子就在改造范圍內。這不是“拆遷一夜暴富”，而是“逐步升級、穩健增值”。

第三，可持續的投融資體系。

規劃提出“構建可持續的城市建設運營投融資體系”——國家會通過超長期特別國債、專項債等多渠道為城市更新“輸血”。

這解釋了為什么上海、廣州的國企敢下場收房：國家給錢、地方執行。

04

他們的邏輯

與國家規劃方向高度契合

抄底者說，他們買的是“二環內核心地段，看重地鐵配套、租賃剛需，同時又有城市更新的潛在預期”。

國家規劃說，要“盤活存量資源”“推進老舊小區改造”“建立可持續的城市更新體制機制”。

兩句話，說的是同一件事。

抄底者看的不是“拆遷暴富”，而是“核心區老房子有城市更新托底”。現在，國家規劃來了——不是巧合，是政策與市場趨勢的共振。

最后說兩句

首先，以上這些案例不代表人人都能復制。

其次，投資“老破小”有風險：房齡老化、流動性差、空置期和維修成本會侵蝕收益。

但這個信號值得關注：核心區存量資產的價值，正在被國家規劃和市場行為雙重重估。

不是建議你去買，而是幫你讀懂正在發生的變化。

【免責聲明】 ：

本文所引用的案例及數據均來源于《每日經濟新聞》《中國房地產報》《第一財經》《證券時報》等公開媒體報道，以及國務院、新華社等官方渠道發布的政策文件。文章內容僅為市場現象觀察與政策信息整理，不構成任何投資建議。

房地產投資存在風險，包括但不限于市場波動、流動性不足、政策調整等因素。讀者應根據自身實際情況獨立判斷，審慎決策。據此操作，風險自擔。

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