我們今天來聊一聊房地產(chǎn)。大家先看幾張圖。在過去的幾年里，日本的房?jī)r(jià)在漲，美國的房?jī)r(jià)在漲，歐洲的房?jī)r(jià)在漲。我們中國房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖就不列了，大家應(yīng)該清楚。尤其對(duì)比隔壁那個(gè)號(hào)稱失落三十年的日本，東京的房?jī)r(jià)從二零年到現(xiàn)在大概已經(jīng)漲了兩三倍了。

我問大家一個(gè)問題，你什么時(shí)候覺得你家開始有錢了？是因?yàn)楣べY漲了，還是產(chǎn)業(yè)開花結(jié)果了，還是買了一套房？然后在過去的三四年里，你覺得你是變窮了還是變富了？視頻的開頭我不想講什么人口，不想講什么利率，不想講什么供需，我想聊一下房地產(chǎn)是什么。

從某種程度上來講，房地產(chǎn)是一張契約。什么意思？你買了一套房子，其中大概一半的錢是政府的土地出讓金。三萬一平的房子，一萬五是地價(jià)，這還不包括契稅、個(gè)稅、印花稅。政府拿到這個(gè)錢也沒有亂花，去修學(xué)校、蓋地鐵、蓋公園、蓋醫(yī)院，還拿出了很大一筆錢去補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)。

你知道產(chǎn)業(yè)拿地有多便宜嗎？我們買幾萬塊錢一平米，產(chǎn)業(yè)拿地大概幾千塊錢一平米，甚至幾百塊。而且有時(shí)候你的住宅就在這些產(chǎn)業(yè)的旁邊。為什么？這就是這張契約的核心，用住房的高溢價(jià)去補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)的低成本。最近長新上市了，那合肥補(bǔ)貼長新的錢哪里來的？他當(dāng)年投資京東方、投資蔚來的錢哪里來的？

其中很大一部分是賣地來的，或者是用地抵押換來的。我們耳熟能詳?shù)哪切┕荆瑹o論是杭州的六小龍，深圳的華為、騰訊、大疆，他們拿到的各種補(bǔ)貼，享受的各種福利，本質(zhì)上都是千千萬萬的老百姓把錢通過買房交給了政府，政府再把錢發(fā)給企業(yè)。企業(yè)創(chuàng)造稅收，創(chuàng)造就業(yè)，反哺這個(gè)城市。

然后企業(yè)變多了，產(chǎn)業(yè)變好了，人口變多了，城市發(fā)展得更好了，城市的房?jī)r(jià)也繼續(xù)漲，你的房子自然也就增值了。所以說買房本質(zhì)上其實(shí)是買了這個(gè)城市的股票，隨著這個(gè)城市的增值，你也享受了增值的紅利。這本質(zhì)上是一個(gè)三方共贏的局面。

買房者實(shí)現(xiàn)了城市配套和房產(chǎn)增值，地方政府收獲了稅收、GDP，企業(yè)獲得了低成本的土地和基礎(chǔ)設(shè)施。注意，我剛才上面講的這些，是我們中國這幾十年以來突飛猛進(jìn)的核心發(fā)動(dòng)機(jī)之一。可以說沒有房地產(chǎn)，就沒有我們?cè)诟鱾€(gè)產(chǎn)業(yè)如此的一日千里。可以說很多國家說我們中國在作弊，那他們是眼紅，因?yàn)樗麄儧]有這個(gè)模式，他們實(shí)現(xiàn)不了。

問題來了，既然這么好，那為什么要調(diào)控呢？尤其是在過去的幾年，調(diào)控如此厲害。因?yàn)槿诵载澙贰Ｄ阕屑?xì)看，這個(gè)契約本身沒有問題，但是有一個(gè)巨大的bug，賣地來錢太容易了。你想，辛辛苦苦搞產(chǎn)業(yè)，一年搞十幾億的稅收已經(jīng)很厲害了，但如果你賣地，一塊地就能賣幾十億甚至上百億。

換你是地方的操盤手，你選哪個(gè)？而且更可怕的是劣幣驅(qū)逐良幣。還有開發(fā)商。如果你是開發(fā)商，有兩塊地，一塊靠近城市核心，地價(jià)十分昂貴，另一塊地荒涼得要死，但地價(jià)超級(jí)便宜，你選哪塊？?jī)烧咭缓现\，金風(fēng)玉露一相逢，便勝卻人間無數(shù)。

在某些地方政府的貪婪之下，在開發(fā)商的貪婪之下，于是一座座新城拔地而起，管你有沒有產(chǎn)業(yè)，管你有沒有配套，吹出去再說嘛。只要你敢吹，那就有人敢信，就有人敢買。為什么？因?yàn)槔习傩毡痪砹诉M(jìn)來。人心貪婪，因?yàn)樵絹碓蕉嗟娜讼嘈欧績(jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，掏空六個(gè)錢包也要買房，買完兩套買三套。

如果只是一方貪，那還好解決。現(xiàn)在是兩方貪，連中國老百姓也貪。那么當(dāng)所有人都想著賺快錢的時(shí)候，這就從一張契約變成了擊鼓傳花，必須被打斷。所以這一輪調(diào)控力度之大、范圍之廣、時(shí)間之長，超乎了所有人的想象。為什么？因?yàn)檫@幾條調(diào)控對(duì)抗的不是某一個(gè)開發(fā)商，不是某一個(gè)利益群體，對(duì)抗的是一個(gè)深入骨髓的神話，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

這個(gè)觀念有多恐怖？他能讓一個(gè)普通人拿出一生的積蓄，拿出六個(gè)錢包去賭。他能讓一個(gè)企業(yè)放棄主業(yè)去炒房。他能讓一個(gè)城市放棄產(chǎn)業(yè)去賣地。這就是為什么在過去幾年，全世界稍微好一點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)都在上漲的情況下，而我們的房?jī)r(jià)反而下跌了。根本不是什么人口的原因。所有跟你講什么人口下降、產(chǎn)業(yè)不行的全是扯淡，因?yàn)檎嬲脑蚋揪筒皇沁@個(gè)。

但是這一刀下來，必有誤傷。沒有任何一場(chǎng)調(diào)控是沒有代價(jià)的。房地產(chǎn)是金融之根。我們的銀行你扒開了所有表象去看，基本都是房子或者是土地。今天我不去評(píng)價(jià)這場(chǎng)調(diào)控，因?yàn)闆]有資格，沒有權(quán)利，站在不同的角度會(huì)有不同的結(jié)論。我只是把這個(gè)事實(shí)擺在你面前。為了打破房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話，我們付出了代價(jià)，而這個(gè)代價(jià)是所有人承受。

最后我想說的是，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話破碎了，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代結(jié)束了。但是房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱，作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的壓艙石，作為那張契約本質(zhì)沒有變化。在未來，那些真正能把土地出讓金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、轉(zhuǎn)化為城市配套的城市，房?jī)r(jià)依然有競(jìng)爭(zhēng)力，依然會(huì)穩(wěn)中有升。

而那些只會(huì)賣地、不會(huì)搞產(chǎn)業(yè)的城市，如同潮水落去，你才知道誰在裸泳。最后大家一定關(guān)心一個(gè)問題，房?jī)r(jià)還能漲嗎？什么時(shí)候漲？還能買房嗎？給大家上兩個(gè)報(bào)告吧。一份是高盛預(yù)測(cè)中國香港的房?jī)r(jià)今年會(huì)漲百分之十五。另一份是預(yù)測(cè)中國的一線城市上海和深圳在今年會(huì)觸底反彈，并同時(shí)預(yù)測(cè)在未來的幾年會(huì)上漲百分之十五，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)其實(shí)進(jìn)入了新模式。