佳和園那套69平的房子，2021年3月成交單價是7.17萬。 五年后的2026年5月17日，同戶型成交單價變成了2.52萬。

總價從接近500萬，跌到了174.5萬。 這不是個例，在南京鼓樓區，靠著芳草園小學的學區房，高峰期單價能到9萬以上，現在掛牌價普遍在2萬左右。

變化發生在2026年5月8日。 那天，南京鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四個主城區同步發布了新的義務教育招生辦法。 文件里最核心的兩條是：取消“提前一年落戶”的限制，以及取消“學位年限鎖定”。

過去，家長想讓孩子上對口的初中，最晚要在孩子五年級、報名開始前一年，就把戶口落到學區房里。 學位也被這套房子“鎖”住，原則上一套房子六年內只能提供一個小學學位，三年內提供一個初中學位。 現在，只要在當年報名工作開始前，辦好手續并實際居住就行。 孩子一入學，房子就能立刻賣掉，下一任業主的孩子明年就能用這個學位上學。

人為制造了二十多年的稀缺性，一夜之間消失了。

政策落地后的第一個工作日，5月9日，南京二手房單日新增掛牌量就達到了1063套。 整個那一周，全市新增掛牌房源約4747套，環比大漲27.5%。

在樹人學區這樣的核心板塊，過去一天新增掛牌可能只有三五套，新政后單日新增掛牌直接飆到70多套。 中介門店里，忙著登記新房源的業主排起了隊，很多房源只有戶型圖，室內照片都來不及拍就掛了出來。

掛牌量激增的同時，成交量也在短期放大。 有中介統計，樹人學區房在新政后的5天內成交了28套，而新政前同樣的5天只成交了6套，漲幅達到367%。 匯文學區在5月份成交的54套房源里，有37套是在新政后成交的。

成交量是“以價換量”換來的。 芳草園小區，曾經的頂級學區房，單價從超過9萬跌到2萬出頭，跌幅超過70%。 西方巷一套鐘英中學的學區房，35.92平，2021年初成交單價約7.66萬，2026年5月的成交單價約3.76萬，跌去一半。

跌幅最深的是那些房齡超過三十年、沒有電梯、除了學區光環外幾乎沒有居住價值的“老破小”。 它們的價值構成里，學位的溢價占了絕大部分。 當學位不再稀缺，這部分溢價就被迅速抽干。

市場出現了清晰的分化。 同樣是樹人學區，一套94.68平的房子，5月17日以單價2.98萬成交。 這是該戶型十年來第一次單價跌破3萬，但它的跌幅，遠小于同片區那些四五十平的老房子。 房齡較新、有電梯、戶型好的房子，雖然也在跌，但下跌的幅度和速度都緩和一些。

政策撕開了一道口子，一些灰色的操作也開始浮現。 有人在社交平臺上發帖，稱可以“出租學位”。 具體的操作，被中介私下稱為“假過戶”：買賣雙方走一個正常的交易流程，房子過戶給買家，等買家的孩子用完學位入學后，賣家再以一個約定的價格把房子“回購”回去。

看上去，賣家拿到了筆“租金”，買家以遠低于市場價的方式獲得了入學資格。 但咨詢專業律師得到的回復是，這種操作風險極大。 雙方簽訂的合同，很可能被法院認定為“以合法形式掩蓋非法目的”，從而判定無效。 一旦合同無效，雙方要互相返還財產。 但如果期間房價大幅波動，或者一方失去履約能力，另一方就可能面臨錢房兩空的局面。

有律師明確指出，單獨以租賃學位為目的簽訂的合同，因其擾亂正常教育秩序、損害社會公共利益，依據《民法典》會被認定為無效合同。

政策轉向的背后，是更根本的人口變化。 全國出生人口從2016年的1883萬，跌至2025年的792萬。 南京的戶籍出生人口，也從2017年的9.08萬，下降到2023年的4.5萬。

生源的減少已經傳導到學校。 一些熱門小學的班級數量在縮減，秦淮區小西湖小學從12個班減到了6個班。 部分普通小學的班級人數甚至不滿30人。 幼兒園關停的消息也開始出現。

以前是五個孩子搶一個學位，家長不得不拼房價。 現在是一個學位對應兩個孩子，選擇的空間大了，自然不需要再去追高。 有家長給區教育局打電話咨詢，得到的回復是，今年不會出現學區生爆滿的情況。 但回復里也留了一句：每年會提前摸排，如果出現爆滿，政策可能調整。

這意味著，早買房、早辦證，在排序上依然占有優先權。 政策的窗口打開了，但窗口能開多大、開多久，并不確定。

市場里的業主心態各不相同。 有的房子空了幾年，孩子早已畢業，月供、物業費、取暖費每年照交，看著房價跌去幾百萬，算一筆賬后決定“割肉”離場。 也有的業主是第一次掛牌，他們的房子學位之前被鎖著，想賣也賣不掉，現在政策放開，終于可以進入市場。

買房的人也在變。 中介發現，現在的成交里，四成是120平以上的改善戶型。 大家開始真正在意小區環境、樓層、戶型，在意住得是否舒服，孩子上學是否順路。 學區的光環還在，但它必須附著在一套能住的房子上。

南京不是孤例。 北京海淀區也已取消了“六年一學位”的限制。 這不是哪個城市突然想通了，而是面對教室里即將空出來的座位，不得不做的調整。