最近刷短刷朋友圈，是不是刷到過(guò)一個(gè)嚇?biāo)廊说臒崽空f(shuō)有權(quán)威機(jī)構(gòu)測(cè)算，中國(guó)房?jī)r(jià)剔除通脹后，居然跌回2005年的水平，相當(dāng)于一夜回到20年前。不少人看完直接懵了，2005年工資幾千塊街邊一碗面才幾塊錢，現(xiàn)在房?jī)r(jià)就算降了，怎么可能和當(dāng)年一個(gè)價(jià)？這到底是數(shù)據(jù)錯(cuò)了還是故意帶節(jié)奏，今天咱好好掰扯清楚。

這個(gè)驚人結(jié)論，最早是從國(guó)際清算銀行的一組數(shù)據(jù)來(lái)的。他們以2010年第四季度為基數(shù)100，剔除通脹后算實(shí)際房?jī)r(jià)，查到2005年二季度的數(shù)值是87.9，2025年四季度最新數(shù)據(jù)是86.7。就因?yàn)檫@兩個(gè)數(shù)字接近，直接得出了跌回20年前的結(jié)論，稍微琢磨一下就能發(fā)現(xiàn)不對(duì)，這套算法的尺子本身就拿錯(cuò)了。

這個(gè)算法最大的問(wèn)題，就是把名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格混為一談。咱們平時(shí)買房說(shuō)的房?jī)r(jià)，是實(shí)打?qū)嵰统鋈サ恼娼鸢足y，叫名義價(jià)格。機(jī)構(gòu)算的“實(shí)際房?jī)r(jià)”，是剔除了通脹之后的數(shù)字，這倆根本不是一回事。

更離譜的是，用來(lái)衡量通脹的CPI居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，本身就不包含房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)里歸為投資品，不算日常消費(fèi)品，CPI里算的“住”相關(guān)支出，只有房租，根本沒(méi)算房?jī)r(jià)本身。用一個(gè)不統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的指數(shù)去校正房?jī)r(jià)高低，結(jié)果能靠譜嗎？

別被那些抽象指數(shù)繞暈，想知道真相，算一筆最實(shí)在的賬就懂了。就拿北京官方公布的真實(shí)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2005年北京商品住宅均價(jià)6725元每平，人均年可支配收入1.7萬(wàn)元，按一套60平的剛需房算，總價(jià)是人均年收入的23.7倍。2024年北京商品住宅均價(jià)5.8萬(wàn)元每平，人均年可支配收入超8萬(wàn)元，同樣60平的房子，總價(jià)是人均年收入的43.5倍。就算這幾年房?jī)r(jià)回調(diào)，購(gòu)房壓力也比20年前大得多，怎么可能跌回當(dāng)年水平？

現(xiàn)在的樓市早就不是全國(guó)一盤棋，平均數(shù)據(jù)最會(huì)忽悠人。一線城市核心板塊的房?jī)r(jià)，依舊堅(jiān)挺，回調(diào)幅度非常有限。不少三四線城市、遠(yuǎn)郊新區(qū)的房?jī)r(jià)，確實(shí)跌回了十年前甚至更低的水平。把所有城市的房?jī)r(jià)混在一起算平均值，再剔除通脹，自然會(huì)得出偏離現(xiàn)實(shí)的離譜結(jié)論。

咱們普通人買房，根本沒(méi)必要盯著什么全國(guó)全局?jǐn)?shù)據(jù)，你要買的城市、具體的板塊，才是和你切身相關(guān)的參考。

為啥總有人拿這套“實(shí)際房?jī)r(jià)”算法出來(lái)唱衰樓市呢？這里頭藏著不少套路。你留心觀察就能發(fā)現(xiàn)，很多人分析經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，特別愛(ài)隨意切換名義值和實(shí)際值，唱衰樓市就用剔除通脹的實(shí)際值制造恐慌，吹捧增長(zhǎng)就用名義值美化數(shù)據(jù)，這種雙重標(biāo)準(zhǔn)本身就有先天缺陷。

物價(jià)指數(shù)從誕生開(kāi)始，就不是什么絕對(duì)客觀的真理，本身就是主觀編制出來(lái)的。咱們的CPI籃子每五年大調(diào)整一次，每年還要小調(diào)整，不同的商品籃子、不同的基期，算出來(lái)的指數(shù)差得特別遠(yuǎn)。早年間貨幣學(xué)派創(chuàng)始人費(fèi)雪編制物價(jià)指數(shù)，就因?yàn)橹欢⒅鴮?shí)體經(jīng)濟(jì)物價(jià)，忽略了大量貨幣流入資本市場(chǎng)，最終在1929年美國(guó)股市崩盤中賠到破產(chǎn)。

早就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，根本不存在客觀無(wú)偏見(jiàn)的價(jià)格指數(shù)，它只能反映普通人的生活成本，衡量不了房產(chǎn)、股市這類資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。過(guò)去這些年，大量資金流入樓市，所以房?jī)r(jià)一路飛漲，現(xiàn)在資金更多轉(zhuǎn)向金融市場(chǎng)，樓市自然會(huì)降溫。用量生活成本的尺子，去量資產(chǎn)價(jià)格的高低，本身就是邏輯錯(cuò)誤。

這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整，真不是短期的市場(chǎng)波動(dòng)，而是整個(gè)樓市的底層邏輯徹底變了。過(guò)去那種買房就能漲、閉眼上車都能賺的時(shí)代，已經(jīng)徹底結(jié)束了，房產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)大幅下降。

未來(lái)隨著人口總量下滑，購(gòu)房需求收縮，樓市只會(huì)越來(lái)越分化。核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，價(jià)格能保持基本穩(wěn)定。缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市、遠(yuǎn)郊板塊，只會(huì)持續(xù)走弱。

現(xiàn)在最該警惕的，就是盲目抄底的沖動(dòng)。很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)跌了就是撿漏的好機(jī)會(huì)，卻忘了房子是普通人最重的家庭資產(chǎn)，不是商場(chǎng)打折的換季衣服，想轉(zhuǎn)手就能出手。過(guò)去幾年，不少人跟風(fēng)抄底三四線城市的新房，最后被套牢，降價(jià)都賣不出去，這樣的教訓(xùn)真的不少。

如果是自住需求買房，看好用通勤、學(xué)區(qū)、配套，根據(jù)自己的收入量力而行就好。如果還想著靠買房短期投機(jī)賺快錢，放在今天的市場(chǎng)環(huán)境里，大概率會(huì)栽跟頭。

說(shuō)白了，“房?jī)r(jià)跌回20年前”就是一場(chǎng)錯(cuò)誤算法造出來(lái)的噱頭，根本不符合現(xiàn)實(shí)。咱們普通人看樓市，別被花里胡哨的數(shù)據(jù)繞暈，不看虛頭巴腦的實(shí)際值，只看實(shí)打?qū)嵰脱拿x價(jià)，不看全國(guó)平均數(shù)據(jù)，只看自己目標(biāo)城市的情況。房子終究是用來(lái)住的，回歸居住本質(zhì)，理性看待漲跌，才不會(huì)踩坑。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 理性看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整