先看兩個數(shù)字。東瀛的樓市，1991年開始下跌，跌了18年，房價累計下跌了47%。老美的樓市，2007年開始下跌，跌了4年，跌幅21%，然后就停止了。這是樓市很大的調(diào)整，為什么一個跌了18年，一個只跌了4年？這個問題直接關(guān)系到東大的樓市接下來怎么走。

那東瀛和老美差別究竟在哪兒？

原因只有一個，就是政策反應(yīng)的速度。東瀛很慢，泡沫破滅了整整10年才重啟量化寬松。更要命的是，信貸端沒有收縮。從泡沫見頂之后，信貸就不降反升，從1991年的48萬億，漲到了1998年的65萬億，漲了35%。房子還在建，無數(shù)庫存越堆越高，庫存指數(shù)從最高點的45一路跌到了最后穩(wěn)定的18，整整花了16年。結(jié)果就是整個房價腰斬，下跌持續(xù)了近20年。

而老美的動作非常快。危機發(fā)生之后，直接把利率降到0，三輪量化寬松直接推出，當(dāng)年就推出資產(chǎn)救助計劃，向金融機構(gòu)注資。同時嚴(yán)控開發(fā)信貸，庫存從456萬套砍到了232萬套，四年之內(nèi)庫存就腰斬。結(jié)果就是四年筑底，然后開始反彈。那政策快不快，決定了整個調(diào)整周期長不長；那供應(yīng)到底能縮減多少，決定了庫存能不能安全地去化。

那東大走的是第三條路。2026年，整個東大樓市進(jìn)入了調(diào)整的第四年。2021年高峰的時候，商品房銷售金額有17萬億，銷售面積也有16億平米。到了2025年，銷售額只剩下了8.4萬億，跌幅超過了50%，銷售面積跌到了8.8億，萎縮了45%。但這次，東大既沒有走東瀛的老路，也沒有走老美的路。東瀛是放任泡沫破滅，而且后邊的行動非常遲緩；老美是危機之后大甩賣、強刺激、猛推。而東大走的是主動擠破泡沫，漸進(jìn)式托底。

泡沫還沒有真正破滅的時候，三條紅線已經(jīng)嚴(yán)控了融資，讓風(fēng)險房企直接出清了。等到市場轉(zhuǎn)弱之后，再逐步托底。而且這次沒有搞大水漫灌，避免了投機回潮。它比東瀛要快，比老美要慢。那房價到底跌夠了沒有？從需求端來看，現(xiàn)在在慢慢轉(zhuǎn)好。2022年全國商品房降幅是24%，到2024年只跌了5.2%。它是慢慢跌，沒有越跌越嚴(yán)重。

那購房者的杠桿率從2021年的62%到了2024年末，降到了60%。所以說，兩端的壓力都在緩解。所以購房者的意愿在這個小陽春也從最低點開始回升。所以它是緩慢筑底，并不會出現(xiàn)很大的反彈，也不會出現(xiàn)新的崩盤。

那供應(yīng)端依然是個大問題，但拐點很可能在明年就來臨。2020年到2024年，商品房的待售面積從5.6億現(xiàn)在變成了7.5億。庫存不降反升的核心原因，就是因為城投在托底。

但現(xiàn)在的情況是，開發(fā)貸累計降幅有5.1%，融資也開始收縮，所以說可以蓋的房子也是越來越少。那庫存增長的這個趨勢已經(jīng)結(jié)束了。那對比美日，庫存指標(biāo)大幅走低才是樓市真正回穩(wěn)的信號。現(xiàn)在東大還沒有到這一步，但是趨勢就是這個方向。

關(guān)鍵呢，是貨幣面。按照老美和東瀛的經(jīng)驗，樓市企穩(wěn)需要貨幣價格總體寬松。而目前M2的貨幣增長在6%~13%波動。整體來說，因為利息太高，所以現(xiàn)在貨幣面的寬松還是不夠。未來如果再救市，發(fā)力點其實就是貨幣面。

但是東大有一個東瀛沒有的關(guān)鍵優(yōu)勢，就是它的經(jīng)濟(jì)持續(xù)在保持正增長。因為當(dāng)時東瀛泡沫破滅之后，市場預(yù)期非常低迷，而東大的經(jīng)濟(jì)一直就非常穩(wěn)健，而且每年依然有4%~5%的增長，這就為樓市預(yù)期的修復(fù)提供了重要的基礎(chǔ)支撐。

所以不是“跌夠了沒有”，它也不會出現(xiàn)東瀛失去的那30年，但是它也不會像老美那樣4年就筑底反彈了。它會出現(xiàn)在這兩者之間。如果貨幣面溫和修復(fù)，供應(yīng)的增量也開始收縮，政策節(jié)奏又比東瀛快很多，經(jīng)濟(jì)的基本面又比東瀛強了不少，那剩下的就是慢慢去庫存了。

最壞的時候已經(jīng)過去了。核心城市的核心資產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)到了底部，甚至北京上海已經(jīng)開始反彈。那其他城市全面的修復(fù)還需要時間。所以現(xiàn)在再看，暴漲和暴跌都已經(jīng)沒有任何的基礎(chǔ)了。