2026年5月底，國務院正式出臺《城市更新“十五五”規劃》，將高達20萬億元的巨量資金，精準投向了曾被遺忘的老舊小區。

從外墻翻新、加裝電梯到地下管網換新，這場浩大工程不僅是對城市面貌的修補，更是對存量房產價值的全面重估。

過去三十年大規模的新城開發已成歷史，精細化的“內修”戰役全面打響。那些建于1990年甚至2000年前后的老破小，原本在歲月中剝落了光彩，如今卻成了政策紅利的最大受益者。

城市更新不僅讓居者的生活重拾尊嚴，也讓資本嗅到了新的生機。

其實這幾年關于二手房市場的爭論一直沒斷過。

每年春天，樓市小陽春都是熱議話題，今年的小陽春持續期比往年更長。

以往樓市小陽春大多集中在3-4月，但今年5月以來，核心城市二手房成交依然活躍。領跑本輪行情的北京、上海，二手房成交出現了放量、掛牌下降、價格企穩的跡象。

以北京、上海為代表的一線城市，是今年樓市行情的領頭羊。今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創下近五年4月單月新高。

上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規模處于近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。這兩大城市的小陽春是曇花一現還是企穩反轉，對后續市場信心極為重要。

目前北京、上海的二手房成交還在保持增長。中指研究院數據顯示，今年5月截至24日，這兩地二手房成交同比增幅分別為15%、29%。

其中上海5月10日單日網簽1664套，再次刷新近五年單日新高。當時許多人信誓旦旦地認為這種熱度只是曇花一現，但現實狠狠打臉，在20萬億重大紅利下，老房子價值已被重新定義。

一線城市持續釋放的樓市熱度，背后誰在進入二手房市場？后續支撐性如何？

綜合多家機構研究數據，較低總價的剛需買房人是本輪市場成交的主力軍。

以北京為例，普瑞地產研究顯示，截至4月份，當地二手房成交中，300萬元以下總價的房源占比達到78%，這一數值在2023年初僅為65%，期間上升了13個百分點。

進一步細分可見，這一變化主要發生在總價200萬元以下房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%，200到300萬元之間的房源則相對穩定。這意味著，在北京二手房交易中，買300萬元以下房子的人占比接近八成。

上海也有類似特征，截至今年4月，當地300萬元以下房源占比為70%。進一步細分可見，70平方米以下、總價200萬元以下房源成交占比分別為41%、50%。

之前網上還在分析低總價老房子只能靠降價茍延殘喘，殊不知舊改計劃讓老破小悄然重塑價值。

為何剛需房成交占比持續升高？

普瑞地產研究表示，上述趨勢進一步說明，去年老破小房源跌出的極致性價比，在持續消納市場中的極致剛需入市。

中指研究院認為，一線城市二手房成交持續向低總價段集中，主要源于前期房價持續回調，部分房源總價降至剛需可承受區間，性價比凸顯，吸引了部分觀望需求入市。

合碩機構首席分析師郭毅表示，低總價房產在二手交易中的占比持續上升，這一現象不僅出現在北京、上海，在廣州等其他一線城市也同樣顯現。背后的核心邏輯是市場經歷一輪下行周期后，正逐步進入筑底階段，期間部分戶型偏小、房齡較老的二手房出現價格超跌。

同時，部分業主擔心房價進一步走低，集中掛牌老破小等資產，此類房源在市場中占比較高，形成價格之間的相互壓制。此外，正是由于這些低價房源超跌，業主出售此類房產后，可用于改善購房的首付能力被壓縮，繼而導致改善動力不足。

比如說，若出售的房產僅值二三百萬元，要改善到位置相近的住房，可能需要賣掉兩套甚至三套才能實現。

在這種市場格局下，部分持有多套房產的家庭更傾向于賣房套現，因此改善型房源的成交占比相對下滑。

曾經業主們因為恐慌而拋售老舊小區，但如今20萬億紅利直接覆蓋了管網升級，顛覆了這種流血套現的無奈邏輯。自去年以來，價格調整驅動的以價換量是核心城市二手房市場的主要特征。

但如今，在重點一線城市二手房市場，單純以價換量的特征正在悄然出現變量。中指研究院表示，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。

今年則有所不同，從供給端看，已出現掛牌量趨穩、價格跌幅收窄的趨勢。根據中指數據，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量環比下降1.6%，較上年10月高點回落4.3%。

其中，北京、上海掛牌量波動性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點分別下降14%和21%。價格方面，去年四季度，核心城市經歷加速下行，今年也出現一定的企穩跡象。

數據顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%。同比來看，4月一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6個百分點。

中指研究院方面稱，成交放量與掛牌趨穩、價格企穩同步出現，是本輪修復與去年以價換量模式的重要區別，后續需關注這一態勢能否持續。國家針對存量老房注入的更新紅利，讓老破小的估值迎來了實質性反轉。

貝殼管理層日前在業績會上表示，與此前幾輪反彈相比，這輪小陽春有三個不同：第一，不只是政策后的短期放量，而是價格回調后購房門檻下降帶來的真實需求釋放。第二，不只是以價換量，價格端已出現階段性企穩。

第三，不只是買方入市，賣方預期和供給結構也出現邊際改善。因此，本輪階段性修復的韌性好于以往。

華泰證券也稱，今年以來房地產市場的復蘇并非僅源自政策驅動，也不僅是季節性因素，而是多方面共振的結果。

房價快速調整后，購房門檻進入剛需可接受區間，低總價房屋租金月供差進入平衡區，驅動剛需租轉購以及穩健投資性入場。

高能級城市房價跌回2016年或以前，驅動掛牌價跌速放緩、掛牌量增速放緩。這輪行情持續性如何，能否真正企穩，還需要觀察多個因素，包括置換鏈條能否激活。

華泰證券稱，2025年重點城市房價下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。

今年以來，重點城市低總價二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來了良好的基礎，但是否能向更高價位段的房屋傳導仍需要觀察。

在中指研究院看來，低總價、小戶型房源是本輪行情的核心支撐，反映出二手房的性價比優勢對剛需的吸引力。

短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續市場穩步修復積蓄動能。

貝殼管理層方面稱，一季度由于落戶、入學等季節性原因，疊加政策對低總價房屋的定向利好，期內一線城市首次置業占比走高。從更長周期來看，改善需求是市場的核心驅動力量。

進入4月后，核心城市大戶型、中高總價房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信號，也為市場韌性提供了一定支撐。說到底，樓市正在回歸它最本真的價值，當泡沫被擠掉，價格回歸到居住的屬性本身，真正有需求的人自然會選擇入場。

對于剛需來說，現在或許是一個能靜下心來認真挑選一套適合自己房子的窗口期。當然，任何投資和置業決策都需要結合自身的實際情況，謹慎判斷。

當政策的春風吹透了原本冰冷的磚石，老房子終于迎來了屬于自己的春天。這場史無前例的城市更新，標志著中國房地產邁入了精細化運營的新紀元。

創新投融資體系徹底打破了舊改的資金瓶頸，讓政策福利真正下沉到每一棟急需修繕的老樓。對于手握老破小的普通家庭而言，這不僅是居住環境的脫胎換骨，更是資產價值的堅實護城河。

20萬億真金白銀已經就位，老房子們正迎來重大的時代紅利。你家的老房子，或許遠比你想象的更值錢。