2026年初，英國(guó)利物浦市議會(huì)宣布，中國(guó)某商用車公司將其歐洲總部設(shè)在利物浦。這是該公司在歐洲設(shè)立的首個(gè)總部項(xiàng)目。

隨著越來(lái)越多中國(guó)企業(yè)加速全球化布局，海外辦公室的籌建與選址正從“可選項(xiàng)”變?yōu)椤氨卮痤}”。近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《植根全球·筑基中國(guó)：企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略護(hù)航中企全球化》；白皮書顯示，82%的受訪企業(yè)在海外不動(dòng)產(chǎn)選址中遇到過(guò)實(shí)質(zhì)性挑戰(zhàn)，63%遭遇項(xiàng)目延期，52%出現(xiàn)預(yù)算超支。這些數(shù)字表明，包含海外辦公室籌建在內(nèi)的選址環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目延期、超支、談判受阻，并非偶然，而是反復(fù)出現(xiàn)的共性問(wèn)題。在仲量聯(lián)行近期舉辦的中企出?？蛻艋顒?dòng)暨報(bào)告發(fā)布會(huì)上，這些問(wèn)題得到了來(lái)自企業(yè)一線的進(jìn)一步印證。

一個(gè)消費(fèi)品牌的海外建籌辦公室實(shí)錄

在上述發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，某消費(fèi)品牌代表分享了其在美國(guó)洛杉磯籌建辦公室的全過(guò)程。

該品牌在啟動(dòng)租賃前已先行注冊(cè)美國(guó)公司，但依然遇到“信用門檻”：當(dāng)?shù)貥I(yè)主對(duì)缺乏經(jīng)營(yíng)歷史和法律實(shí)體的承租方持嚴(yán)格審核態(tài)度。“沒(méi)有信用記錄，對(duì)方就不租給你?！痹摯肀硎尽?/p>

這一經(jīng)歷與報(bào)告中的典型痛點(diǎn)高度吻合：中國(guó)企業(yè)在海外新設(shè)分支機(jī)構(gòu)，暫無(wú)本地經(jīng)營(yíng)歷史與信用積淀，境外注冊(cè)主體與國(guó)內(nèi)母公司關(guān)聯(lián)性較弱；因此，當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)樓宇業(yè)主對(duì)承租方資信審核嚴(yán)苛，一旦判定后者為“信用資質(zhì)薄弱”后，則普遍要求更高額的押金，企業(yè)議價(jià)空間有限，難以爭(zhēng)取寬松靈活、風(fēng)險(xiǎn)可控的租賃合約條件。

在租賃談判與履約環(huán)節(jié)，該代表指出，美國(guó)市場(chǎng)由資產(chǎn)管理公司主導(dǎo)，流程高度標(biāo)準(zhǔn)化?！澳愀勳`活性，基本沒(méi)有空間。對(duì)方可能隨時(shí)休假，整個(gè)流程會(huì)被拉得很長(zhǎng)?！睆穆涞氐胶灱s，整個(gè)辦公室與倉(cāng)庫(kù)的選址、洽談、交付耗時(shí)近兩個(gè)月。

這與報(bào)告中的另一組數(shù)據(jù)呼應(yīng)：78%的受訪企業(yè)表示“當(dāng)?shù)厝藛T響應(yīng)或反饋延遲”是最大痛點(diǎn)，63%的企業(yè)遭遇“國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)慣例差異”導(dǎo)致的困難。

嘉賓總結(jié)指出：在海外開(kāi)設(shè)辦公室，即便品牌已有一定聲量，但若無(wú)具備本地資源和專業(yè)能力的合作方，僅靠企業(yè)自身推進(jìn)，幾乎不可能高效完成。

共性痛點(diǎn)：權(quán)責(zé)錯(cuò)配、認(rèn)知不足、工期失控

將上述活動(dòng)上的真實(shí)案例與報(bào)告數(shù)據(jù)對(duì)照來(lái)看，仲量聯(lián)行所梳理的幾類痛點(diǎn)，在真實(shí)項(xiàng)目中幾乎一一對(duì)應(yīng)。

白皮書指出，許多中企在海外辦公室籌建中普遍面臨“權(quán)責(zé)錯(cuò)配”的問(wèn)題——“海外辦公選址由業(yè)務(wù)人員單方主導(dǎo)，未聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)、法務(wù)、財(cái)務(wù)及IT部門，也未經(jīng)總部審批或第三方專業(yè)評(píng)估”，最終導(dǎo)致面積不符、條款缺乏風(fēng)控、提前解約面臨高額違約金。與此同時(shí)，“對(duì)海外租賃市場(chǎng)認(rèn)知與租約談判經(jīng)驗(yàn)不足”是另一高頻問(wèn)題：不熟悉當(dāng)?shù)剞k公樓租賃行業(yè)慣例，未進(jìn)行市場(chǎng)橫向?qū)Ρ龋灱s租金顯著高于市場(chǎng)價(jià)格，且缺乏靈活退租條款、技術(shù)保障條款及相關(guān)費(fèi)用封頂機(jī)制。此外，“海外新設(shè)主體信用資質(zhì)不足”則使企業(yè)在優(yōu)質(zhì)樓宇業(yè)主面前議價(jià)空間有限，被迫接受更高押金或更剛性條款。

JLL企業(yè)出海不動(dòng)產(chǎn)策略指引：前置規(guī)劃、本地合作、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)

這些難點(diǎn)并非無(wú)解。報(bào)告提出的策略指引，恰恰圍繞上述卡點(diǎn)展開(kāi)。

針對(duì)權(quán)責(zé)錯(cuò)配與信用門檻

仲量聯(lián)行建議企業(yè)需前置不動(dòng)產(chǎn)全流程管理，以避免因地產(chǎn)因素拖累海外業(yè)務(wù)進(jìn)程，同時(shí)借助地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的國(guó)際化資源，規(guī)避地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知盲區(qū)”。初期人員規(guī)模不大、業(yè)務(wù)尚在探索階段時(shí)，可考慮聯(lián)合辦公場(chǎng)所，靈活的租期、帶裝修面積，能幫助企業(yè)減少辦公建材采購(gòu)、行政人員配置等運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。信用方面，盡早注冊(cè)本地主體并借助專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資信準(zhǔn)備，是爭(zhēng)取更有利租約條件的前提。

針對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知不足與談判被動(dòng)

仲量聯(lián)行建議企業(yè)借助國(guó)際專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)獲取屬地租賃慣例、選址建議及定制化租賃方案，同時(shí)引入專業(yè)顧問(wèn)參與談判，有效彌合文化、語(yǔ)言及其他認(rèn)知差異，推進(jìn)租約談判效率，把控法律與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)裝修工期與成本失控

仲量聯(lián)行建議在設(shè)計(jì)階段依托有屬地經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，預(yù)審計(jì)設(shè)計(jì)圖紙、預(yù)判流程重點(diǎn)，前置規(guī)避設(shè)計(jì)返工、審批延誤等風(fēng)險(xiǎn)，施工階段“提前尋找本地認(rèn)證供應(yīng)商，采購(gòu)符合當(dāng)?shù)匾蟮奈锪稀保蛘呤褂谩爸昖isioneer”遠(yuǎn)程項(xiàng)目施工監(jiān)管可視化平臺(tái)等數(shù)字化工具，幫助企業(yè)在中國(guó)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)遠(yuǎn)程管理”。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，中國(guó)企業(yè)的全球化進(jìn)程正從“走出去”邁向“扎下根”的深耕階段。企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的角色已超越單純的物理空間載體，成為支撐海外業(yè)務(wù)落地、保障長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵戰(zhàn)略要素。海外辦公室的籌建看似基礎(chǔ)性事務(wù)，實(shí)則是對(duì)企業(yè)本地化認(rèn)知能力與專業(yè)整合能力的具體檢驗(yàn)。將本地經(jīng)驗(yàn)前置、將專業(yè)判斷嵌入決策鏈條，避免零散與被動(dòng)的應(yīng)對(duì)模式，正是系統(tǒng)化、前瞻性企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略的微觀體現(xiàn)。唯有將不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃與企業(yè)市場(chǎng)拓展、合規(guī)管理、品牌塑造等核心需求緊密結(jié)合，方能真正為海外市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)筑牢根基。