廣東
醞釀數月的“外國人購房限制”，最終沒能走到國會表決這一步。
日本政府已確定方針：2025年秋季臨時國會不提交專門針對外國人購房的限制法案，僅提交聚焦安保土地的《重要土地等調查規制法》修正案———將申報制升級為許可制，并擴大政府調查權限。至于外國人買房，則“暫時擱置”。
這場政策從高調醞釀到悄然退場，前后不過大半年時間。告吹的背后，是法律上繞不過去、實操上防不住、數據上站不住腳的三重現實。
首先，專門限制外國人存在法律硬門檻。日本在WTO框架下長期奉行“內外無差別”原則，單獨對外國人購房設限缺乏法律依據。
其次，即便出臺限制也形同虛設。
根據政府與執政黨相關人士透露，政策一個核心困境是“漏洞難堵”。買家可通過日本代理人或法人名義交易，規避路徑在實操中無法杜絕，限了也白限。
更關鍵的是，數據并未給“外國人炒高房價”的敘事撐腰。
國土交通省首次調查顯示，2025年1-6月，東京23區新建公寓海外投資者購買占比僅3.5%，官方據此判斷“不是主因”。但平均數也是會騙人的——都心6區的比例高達7.5%，新宿區更從1.7%飆升至14.6%，而名古屋僅0.4%。外國人沒有買爆日本，只是精準買爆了東京。
那么，2025年傳出限購風聲后，外資停下來了嗎？
沒有。 恰恰相反，2025年上半年海外投資者對日本房地產投資額激增至1.09萬億日元，為去年同期3.7倍，占總投資額34%。
光是黑石集團就砸了4000億日元收購東京千代田區地標。這不是因為外資看穿日本不敢動真格，而是東京的投資價值擺在那里——日元貶值、收益率高于歐美、避險屬性，這些結構性因素不是政策風聲能嚇退的。
何況法人名義購買根本不納入統計，“海外投資日本房產”真實規模只會更大。
更深一層的問題在于，日本樓市正在“分裂”。
外資只看東京、大阪等國際一線，像名古屋0.4%的占比說明他們根本不看“日本”，只看“東京”。
這意味著，日本樓市早已裂變為兩個世界：東京跟全球富人競價，地方城市跟通縮和人口流失搏斗。想單純用一個全國性政策解決局部問題，本身就是錯配。
如今，政府無奈妥協，轉向無差別管控，算是務實撤退。但撤退之后，真正問題依然懸而未決：如果外國人不是高房價主因，那主因是什么？是價值洼地、建筑成本、土地供給收緊、還是長期的超寬松貨幣政策？
政策告吹了，但答案沒找到，還是說，未能接受現實呢？
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