樓市傳統淡季的五月份，上海二手房成交量依然達到了2.8萬套，創下2021年以來的近6年同期最高值。

超出了很多人的想象和預期，用"火爆"來形容一點都不過分。

而且這已經是連續第三個月二手房成交量超2.8萬套了。

網上唱空和唱多的聲音，吵得不可開交。但數據不說謊，成交是實實在在的。

不過，成交量火爆也不等于全面回暖。

上海樓市，分化依然是主旋律。

低總價的房子，確實在漲。

市區老破小、郊區近地鐵動遷房，成交價，掛牌價都在漲。

浦東陸家嘴濰坊二村，28平一房相比去年漲了近30萬，漲幅近20%。

兩房單價也漲了5000塊。

閔行古美的古美小區，成交單價相比年前也明顯反彈。

這些低總價的剛需房源，總價門檻低，上車容易。

經過這幾年的調整，很多房子已經跌出了性價比。

再加上租金回報率相對合理，市區"老破小"的租售比平均2.45%，高一點能達到3%。

在低利率環境下，這個收益率已經跑贏了存款利率和多數銀行理財。

而且官方下場收購老公房用作保障房，也形成了價格托底。

幾重因素疊加，這些房源成了當下市場最硬的通貨。

但高總價房源呢？不少還在調整，或者說有價無市。

很多真正在降價的大房子，往往都是房齡老、小區環境一言難盡、物業水平堪憂的。

對于這些房子，買家精得很，你房子有硬傷，大刀砍下來毫不手軟。

當然，也有積極信號。

上海高總價段二手房成交占比在慢慢提升，置換鏈條在向上傳導。

觀察5月份，很多中產社區的成交也活躍起來了。

5月份最后一天，聯洋板塊一天成交了五套總價千萬以上的房子，高總價的成交量確實在起來。

但價格還沒漲，屬于"量漲價平"的階段。

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近期的土拍市場也熱得發燙。

5月底，上海2026年第四批次土拍收官，兩天5宗涉宅地塊，合計攬金約110.4億元。其中4宗溢價率超過15%，兩宗直接飆到40%以上。

虹口區嘉興路街道地塊，成交樓面價突破10萬元/平方米，溢價率35.63%；

閔行區浦江鎮低密地塊，經過136輪競價，溢價率約40.7%；

浦東新區南碼頭路街道地塊，經過112輪競價，溢價率也達到了40%。

開發商對上海核心區域、核心地塊的信心，比想象中強。

而且，現在新規后，開發商可以放開手腳做高得房率、高品質的好產品。只要地段不差，價格合理，并不愁賣。

面粉熱了，面包也有預期。

更值得關注的新變化是，這波股市科技牛正在給樓市輸送一批"新貴買家"。

以蘇州聯訊儀器為例，4月24日上市，股價從81.88元的發行價一路飆升至最高1898.88元，22倍漲幅，現象級牛股。

這家公司做芯片和算力系統的測試設備，踩中了AI基礎設施的風口。

那些2018年前后加入的工程師，當年拿的期權包看起來不算多，經歷上市、解禁后，賬面價值已是當年年薪的數十倍乃至上百倍。

有人迅速套現后在蘇州園區一次性付清了一套單價超8萬元的大平層。

果然人在暴富之后，第一件事必然是先買一套好房子。

這樣的例子數不勝數。

杭州頂豪也是同樣的原因，賣爆了。

建發棲湖云莊38套6000萬起價的排屋，開盤售罄；奧映世紀軒首推86套，當天攬金20.6億，有房源出現27組客戶同時爭搶，5月24日二次加推，單日再攬16億，基本告罄；濱杭傳麒府以71%溢價率摘得地王，首開即火爆。

這批股市科技牛造富出來的購買力，正在悄悄流入樓市，尤其是核心城市的優質資產。

作為人工智能和芯片的核心產業基地，上海自然也有很多產業人士吃到這輪牛市紅利。

我們的一個客戶，職業投資人，也在最近套現部分資本市場的利潤，拿下一套大寧兩千萬級的次新豪宅。

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從我們身處一線的觀察來看，進入5月份，咨詢買房的人明顯多了，賣房的反而少了，買賣雙方的天平在發生傾斜。

上海的二手房庫存連續下降，去化周期在縮短。

但別急著喊漲，有幾個數據，依然不樂觀：

1）首先是貸款數據。

央行上海總部的統計顯示，2026年4月，上海住戶部門貸款減少349億元，其中中長期貸款（房貸）減少279億元。

二手房成交量在漲，貸款卻在降。

說明當下很多成交是全款買房，或者是"賣一買一"的置換客在騰挪，真正新增杠桿入市的并不多。

置換鏈條在動，但水沒有變多，只是在換杯子。

2）其次是二手庫存

全市二手房總掛牌約15.97萬套，環比下降0.51%。雖然連續下降，但總體庫存仍然不低。

而且掛牌價這一塊，不少郊區次新房的掛牌價還在往下走，這部分房東信心明顯不足。

3）第三是二手住宅平均成交周期

近期雖然縮短了，但依然近一年，明顯高于去年。

4）第四是租售比。

上海平均租售比2.04%，老破小能做到2.45%，但依然不夠高。

靠租金回本需要50年，房價的安全墊還不夠厚。

總的來看，上海樓市整體仍處于止跌企穩階段。

前期超跌的部分品類，比如市區老破小、性價比突出的動遷房，價格出現了反彈。

但部分品類仍在補跌，基本面并不支持大漲快漲。

對于買房人來說，雖然當下的二手房成交量很活躍，但不要恐慌焦慮。

不要因為害怕踏空，就隨便買入一套不合適、不喜歡的房子，那才是真正的踩坑。

剛需可以買了，看中的漲了，就去看看還沒漲的；新房的價格會相對穩定一點，可以慢慢挑。

對賣房房東來講，現在這個市場，其實是比較舒服的。市場熱度在線，買家不會無理壓價。

不過未來市場分化還是主旋律，該賣差換好的，還是要加速行動。

垃圾資產趁熱度出清，優質資產長期持有，才是正確的打法。

總之，上海樓市的火爆，是真實的。

但這種火爆，是結構性的，而且更多在量而非價。

市場最悲觀的階段已經過去，但還沒到全面回暖的時候。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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