每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

時間就是金錢。

拿地3天后，龍樾璟序就公示了它的規劃方案。

它是城建發展（600266.SH）在石景山的新樓盤，也是昌平龍樾海序的兄弟。

既然身上留著相同的血脈，它們在規劃設計上，應有異曲同工之處。

這兩張紙，給花姐留下一個深刻的印象：滿，非常滿。

它們的東南西北，建筑退線非常少。

有人說，這是北京城建集團的特色，作為北京本地的國有地產商，太懂規范了。

它要把每一寸土地，用到極致。

龍樾海序排得很滿，是情有可原的，其容積率2.8、限高60米，指標已到極限。

而龍樾璟序呢？在調規之后，容積率2.15，限高60米（局部80米），條件十分寬松。

可即便如此，北京城建還是把它塞得滿滿的。

物極必反。一張相對完美的設計方案，應是張弛有度的。

樓棟排列很“滿”

龍樾璟序有做滿的天然條件。

來看看它四周的退線情況：

1、北面依次是，寬15米綠化帶，寬25米的黃莊南路，寬25米的防護綠地，紅線距離京九鐵路64米。退線1.0-1.03米；

2、西南面是北重廠區，中間沒有街坊路，小區與廠區之間，僅有一扇圍墻之隔。退線1.17-2.90米；

3、東面是規劃玉泉西路，再往東是規劃公園綠地。退線5米；

4、東南面是規劃一路，寬25米，再往南，除了南北走向的現狀豐臺民族養老院（高23.21米）之外，基本沒有建筑。退線1.0-3.08米。

從這些數據看，龍樾璟序的退線，算是非常少的。

建筑退線越少，小區用地的效率就越高。

雖說龍樾璟序的建筑有局部高80米的條件，但并沒有采用，白白浪費了前期土地規劃師的心血。

甚至連60米高都沒有用足，最高建筑為18層、高54.15米，共計5棟；其余12棟均為8-11F洋房。

養老院缺乏室外空間

從整體上看，龍樾璟序的樓棟空間尺度蠻大的。尤其是中間三排，樓間距都超過了60米。

但，如果你讀過它的土拍文件，就知道這塊地是有兩個配建指標的：1000㎡社區養老服務驛站，和300㎡溫馨家園。

它們被安置在17#配套樓，在整個小區的東南角，呈三角形狀，距離紅線只有1.0-1.04米。

這棟樓共計1-3層，建筑高度10.85米，從南往北依次遞減，像梯田，目的是為了不遮擋北面的14#和15#住宅樓。

從養老院出入口進來，是一條寬約5米、長約60米的道路，從北面進入養老驛站。

這條道路，就是養老院老人們的主要室外活動空間。而道路北面4米，就是14#、15#和16#住宅樓，隱私性缺乏。

花姐不太敢想，這類缺乏戶外活動空間的養老院方案，是否能否順利通過？即便過關了，老人們是否愿意來居住？

原因有兩點：1、離南面的馬路（規劃一路）太近了；2、幾乎沒有專門的室外活動空間。

多提一句，龍樾璟序的小區內，似乎也省略了室外活動場地。

多設架空層的秘密

龍樾璟序延續了龍樾海序的傳統：多設首層架空層。

龍樾海序有8個架空層，而龍樾璟序搞了9個。

這些架空層，放在龍樾海序身上，城建發展更多是為了滿足樓間距日照比的需要，順便也給購房者增加附加值。

但，龍樾璟序則不同。

它的規劃條件太寬松，絕大部分架空是為了給購房者提供更多的共享空間。

花姐分析了龍樾璟序的9個架空層，只有3的兩個架空層，是為了日照設計需要。

如果它不設架空層，那4#和5#對其遮擋嚴重，樓間距日照比不達標。

除了8#和10#的架空層，是為了和下沉會所形成體系，剩余的5個架空層，主要是給客戶提供一個更好的購買理由。

雖說首層架空層不計容，但也很花錢的。從這點看，城建發展是很舍得的。

拿最北面的1#和2#來舉例，它們一層不設架空，也滿足日照。

之所以也搞了架空層，因它們有一個弱點：北面有來自京九鐵路、西長鐵路和蓮石東路的噪音。

當每個單元設了架空層的配套之后，至少讓客戶的心理可以平衡一些。

多設架空層，城建發展在龍樾海序身上應該嘗到了甜頭，為熱銷助力了不少。

三個設計小心思

龍樾璟序的設計，還有幾個值得關注的小細節。

1、區界線

在龍樾璟序圖紙的西南和東南，有一條黃色的虛線：石景山區與豐臺區區界示意。

這條界線的北面是石景山，南面是豐臺。

反觀龍樾海序，雖然它處在昌平區與海淀區的界線邊，但設計師沒把界限標出來，有點懶，那其實是最好的營銷噱頭。

這次，城建發展長了記性，補上了這一特點。

2、古樹

土拍文件顯示，龍樾璟序所在的SS00-1622-002地塊上，有六棵古樹。

城建發展沒有申請將它移走，原地保護起來，成為小區的核心景觀。

為了這六棵樹，設計師在規劃上做了一些犧牲。但整體上，還是很完美與和諧的。

3、日照

雖說龍樾璟序的規劃條件蠻寬松，但在規避日照問題上，還是下了功夫的。

這個小區竟然有17個樓號，其中有三個組團設了8個樓號：6#、7#和8#，10#和11#，14#、15#和16#。

它們之間，要么是間隔2米左右，要么中間有一條寬10厘米的變形縫。

這種做法的目的只有一個，通過塔群設計達到滿足樓間距日照比。有關這個設計的詳情，可找花姐詳聊。

走純粹的剛需路線

在戶型設計方面，龍樾璟序走了純粹的剛需路線。

它的總規劃戶數約732戶，具體配比為：

1、56平米戶型共102套、13.93%；2、77平米戶型共22套、3.01%；3、79平米戶型共108套、14.75%；4、80平米戶型共46套、6.28%；5、93平米戶型共223套、30.46%；6、108平米戶型共129套、14.75%。

它的贈送面積手法，有四種：

1、南向通面內嵌陽臺，進深約1.8米，贈送一半，封閉；2、北向一到兩處設備平臺，進深約1.6-1.8米，全部贈送，封閉；3、最北邊三棟樓的端戶，南向有花池贈送、進深約0.7米，不封閉；4、部分樓棟的邊戶，側面有飄窗，全贈送。

由于存在11層以下洋房和18層樓棟，龍樾璟序的得房率跨度較大。整體約84%-95%

據花姐了解，龍樾璟序是石景山第二帶花池的樓盤。第一個是中海玉華玖章。這表明，時隔11個月，花池重現石景山樓市了。

另外，值得說道的是龍樾璟序最北一排房子，3棟樓6個單元，皆高18層。它是小區阻擋北面鐵路和主干道噪音的屏障。

為了提升性價比，設計師做了兩個找補：

1、兩梯三戶，把戶型做小，但面寬做到足夠大、遠超進深，即便是56平米的中間戶，也是價值感拉滿。龍樾海序西北角的第4棟樓，也有過類似的嘗試。

2、每個單元的首層，設一個架空層，將打造成會所，讓所在樓棟有超值感。

龍樾璟序這一手，直接戳中剛需購房者的痛點。

花姐點評

在龍樾海序身上，城建發展打了翻身仗。

這股子勁兒，沒有松懈。它要在龍樾璟序再續輝煌。

從降地價、調規，天時地利，接下來，就看是不是“人和”了。

它有一個最大的優勢，住宅樓面地價只有3.04萬元/平米，只要在6萬元/平米左右賣房，龍樾璟序大概率是會賣爆的。

在文章結尾時，花姐瞧了一下龍樾海序的網簽成績，553套！

最后，預祝龍樾璟序大賣。