導語：港股市場對德祥地產的理解，正在發生根本性切換。

過去，市場對德祥地產（00199.HK）的關注，多集中在其出售傳統地產的非核心物業、降低有息負債等階段性防御舉措上。但近期，公司正以矚目的速度重塑自身的估值坐標。通過戰略投資 Nscale 快速卡位全球頂尖智算資源，同步收入頂尖團隊并鎖定核心牌照；隨著首單合同落地，公司不僅完成了轉型的商業化閉環，更通過與榮聯科技的戰略合作，成功拿到進入國內主流算力產業生態圈的入場券。這一連串快準狠的產業組合拳，讓市場不得不重新審視其爆發力。

隨著全資附屬公司與中國聯通香港簽署合作備忘錄，德祥以2MW起步、6MW擴容、以及粉嶺8–10MW的中期節點為跳板，正為下游客戶搭建起 PFLOPS 級的算力交付空間，這也標志著德祥的AIDC戰略開始進入算力集群可量化、算力空間可交付、基礎設施平臺化運營的新階段。自此，一個清晰對標 AI算力集群布局者、AI算力基礎設施平臺、AI算力服務提供商及AIDC運營平臺 的長期戰略定位，已在港股市場破繭而出。

01 鎖定“算力運維專區”深層服務：以輕資產模式構建高毛利溢價

德祥地產此次轉型項目的核心邏輯，在于通過提供“獨立算力運維專區”的深度服務，完成向服務化與平臺化的轉身。

傳統資源租賃往往局限于物理空間托管；而AIDC（智算中心）面向高密度計算場景，對運營技術與物理隔離有著更為嚴苛的要求。在本次合作中，德祥專注于為有極高隱私與安全需求的下游客戶，建立獨立的算力運維專區并提供基礎設施級的專業運營服務。通過支持下游客戶算力調度平臺無縫對接，德祥將物理空間轉化為了具備高可用保障的AI算力交付底座。

這種“輕資產、重服務”的 AIDC 運營模式，使德祥不僅能夠快速響應市場需求，更能憑借基礎設施級專業運營服務獲取更高的平臺溢價。

02 卡位央企運營商稀缺資源：“國家隊”背書坐實核心產業身份

這次合作最容易被市場低估的信號在于：中國聯通香港這個級別的央企平臺，本身就是一種極高門檻的產業篩選與資格認證。

中國聯通香港擁有電訊基礎設施網絡及豐富的IDC運營經驗。作為算力“國家隊”，央企運營商選擇戰略合作伙伴，看重的不單是資本概念，更是對業務真實性、合規可行性以及長期產業協同空間的嚴苛考量。

德祥能夠順利進入這一央企資源合作體系，恰恰形成了一種“反向驗證”：證明德祥并非傳統房企臨時跨界蹭概念，而是已經以AI算力基礎設施服務平臺的身份進入基礎設施合作鏈條，其客戶基礎、專業團隊和交付場景已獲得專業基礎設施方的深度認可。在這場戰略合作中，雙方身份對等、資源互補：聯通香港提供主干網絡與稀缺能耗，德祥則依托自身專業的基礎設施運營服務，對接AI客戶需求，提供算力集群部署與智算專區運營服務。

03 破譯高密能耗“生命線”：萬級PFLOPS折射長線營收天花板

公告中出現的2MW、4MW、8-10MW等明確的資源數字，是市場最需要重新定價的硬核指標。

對 AIDC 而言，MW（兆瓦）是決定下游 AI 算力集群規模的‘生命線’。德祥地產此次鎖定的稀缺能耗，實際上是為下游大模型與智算客戶開辟了極具想象力的算力承載與交付空間：

·起步階段（2MW資源）：潛在可支撐上千張高性能智算芯片的運行環境，為下游客戶開辟 1,000 PFLOPS級 的理論峰值算力交付空間，快速跑通首期服務收入。

·擴容階段（累計6MW資源）：隨著資源擴充，潛在可承載的高性能智算服務器規模成倍增長，對應提供數千 PFLOPS 級的智算承載紅利。

·中期視野（疊加粉嶺8-10MW資源，總量達14-16MW）：隨著粉嶺節點的疊加，該基礎設施底座將直接沖破萬級 PFLOPS 大關。當整體資源全面釋放并達成萬級交付時，其在服務周期內潛在對應的長線合同總金額儲備，將真正向 10億港元級別 的廣闊空間發起沖刺。

免責聲明：上述測算均基于行業常規假設的理論估算，實際交付的算力空間及長線合同金額，仍取決于最終正式協議、機房建設標準及客戶的具體部署方案。

04 錨定粉嶺核心節點：由點及面構建全主導型智算平臺底座

相比于短期的資源交付，聯通香港在香港粉嶺新建IDC機房中向德祥提供的8至10MW資源，更具中期戰略想象力。

該粉嶺新建項目的交付界面明確包括“白地板及機電”，由德祥全權負責后續的專業運營并為客戶提供服務。這里透露出一個極為關鍵的產業信號：德祥不是被動接受成品資源，而是深度參與底層基礎設施之上的核心運營環節。

通過發揮自身在獨立算力運維專區構建、基礎設施級專業運維以及支持客戶算力調度平臺對接上的核心能力，粉嶺節點將成為德祥AIDC核心能力沉淀的樣板工程。未來隨著德祥在該節點中逐步部署自持或控制的基礎設施管理系統，粉嶺將直接蛻變為德祥未來香港AIDC主節點的雛形，為承載更大規模的跨國大模型客戶及海外算力服務需求提供堅實的物理空間。

05 跑通“先客戶后資產”閉環：輕資產起步加速沉淀長線運營紅利

德祥正在踐行一條極為穩健的長期路線：先客戶，后資源；先服務，后資產；先輕資產交付，后基礎設施平臺化運營

AI算力行業技術迭代極快，盲目砸重金自建數據中心極易造成高資本開支下的資源錯配。德祥的破局路線則非常清晰：首先通過已落地的首單智算業務合同驗證市場需求；其次借助中國聯通香港運營商級的優質資源獲得高規格基礎設施底座，依靠獨立的智算專區運營服務搭建起算力承載空間，快速跑通初期穩健的算力服務收入。

在此基礎上，隨著粉嶺等中期節點的逐步釋放，公司將通過深化自主運維，把外部基礎設施升級為由德祥深度主導的獨立算力專區，依靠規模效應全面拉升整體毛利率與資產控制力。因此，與聯通香港的合作不是終局，而是德祥全面夯實其“AI算力基礎設施平臺”定位、并向下扎根深層AIDC運營實力的關鍵一步。

06 迎來全面重估契機：徹底脫離地產折讓，對標智算平臺估值

引入專業團隊、搭建牌照體系、落地首單合同，這一系列前期鋪墊已經讓外界看到了德祥戰略轉型的決心；而本次牽手中國聯通香港，則徹底確立了其規模化的交付能力。當萬級 PFLOPS 潛在承載量與長線合同價值儲備這一組明確的數字擺在桌面，公司的AI戰略已具備高確定性的可量化模型。

未來，市場對德祥地產的估值錨，將徹底脫離傳統房企的凈資產折讓（PB）邏輯，全面切換到AI基礎設施平臺與算力服務商的估值體系。算力集群規模、PFLOPS 級潛在承載量、國資產業協同深度，都將成為其右側估值全面修復與重塑的核心籌碼。

大浪淘沙，跨界算力者眾，但像德祥這樣拿得出頂級央企背書、對得上 PFLOPS 級與長線大額訂單雙重密碼、跑得通“技術平臺化、基礎設施向深層運營沉淀”閉環的選手，在港股市場屬于絕對的稀缺標的。