2026 年 4 月，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了 6 年來最反常的一幕 —— 有 5.8% 的掛牌房源在交易完成前被賣家從市場上撤了下來。如果你對這個數(shù)字沒什么概念，那換個說法：每 20 套掛出來的房子里，就有 1 套最后沒賣掉，而是被主人 "收回" 了。這個比例與 2025 年 12 月持平，創(chuàng)下 2020 年 3 月疫情以來的最高紀錄。

那次疫情暴發(fā)時，大家是真的慌了。害怕讓陌生人進自己家看房，擔心政府突然封鎖導致一切交易癱瘓，更多人連自己下個月的收入都不確定 —— 誰還敢在這時候折騰房子？那是一場突如其來的 "急性休克"。而現(xiàn)在，疫情早已翻篇，社會運轉(zhuǎn)基本正常，房主們卻還在大規(guī)模撤牌。這說明什么？說明問題不是外部沖擊，而是市場內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性毛病。

Redfin 首席經(jīng)濟學家費爾韋瑟一句話點破了問題的本質(zhì)："問題出在買賣雙方對價格談不攏。" 翻譯成人話就是：賣家覺得自己房子值 100 塊，買家最多只愿意出 80 塊，誰也不肯讓步，最后交易黃了，賣家干脆不賣了。

這個 5.8% 的數(shù)字，經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整后比上個月還漲了 3.8%，已經(jīng)是連續(xù)第二個月增長。不是偶然波動，而是趨勢。

撤盤這事兒在不同的城市差別很大。亞特蘭大以 10.7% 的撤盤率拔得頭籌 —— 每 10 套掛牌房源里就有超過 1 套被撤走。加州圣何塞 9.3% 緊隨其后，洛杉磯和達拉斯同為 7.8%，西雅圖 7.7%。發(fā)現(xiàn)規(guī)律了嗎？這些都是美國房價最高、最受關(guān)注的城市。恰恰是在這些房子最貴的地方，賣家撤牌的意愿最強。

反過來看，撤盤率最低的城市是匹茲堡、哥倫布和芝加哥，只有 3.5% 到 3.6%。這些地方的房價相對便宜，買家仍然活躍，沒有形成那種致命的 "價格鴻溝"。這就把問題說清楚了：不是全國都出了毛病，毛病主要出在那些房價已經(jīng)被推得太高的地方。

要搞明白賣家為什么撤牌，得先看懂一件事：現(xiàn)在有多少人能買得起房？

Freddie Mac 的最新數(shù)據(jù)顯示，2026 年 4 月下旬，30 年期固定房貸利率在 6.23% 到 6.30% 之間徘徊。 這是什么水平？想想看，疫情期間，也就是 2020 到 2022 年，房貸利率一度低到 2.5% 到 3%。同樣的房子，疫情期間買的人每個月可能只需要還幾百塊錢的利息，現(xiàn)在買的人每個月要還上千 —— 月供翻倍都不止。能買得起房的人群被攔腰斬斷。

市場上還在看房的潛在買家變得特別敏感。他們不會像 2021 年那樣瘋狂加價搶房，而是精打細算、反復掂量。當賣家按照自己的心理價位掛牌時，現(xiàn)實往往是一連幾周甚至幾個月都收不到一個正經(jīng)報價。賣家進退兩難：要么降價，要么撤牌。越來越多的人選擇了后者。

還有一個心理層面的因素在起作用。疫情期間，美國很多地方的房價在短短兩年內(nèi)翻了一倍。那些在那時候買房的人，眼瞅著自己的房子價值暴漲，腦子里刻下了一個很難抹掉的數(shù)字 —— 巔峰時期的掛牌價。現(xiàn)在他們想賣房的時候，心里想的還是那個最高價，希望自己能賣出一個天價。

但現(xiàn)實是，今天的買家被房貸利率和生活成本壓得喘不過氣，根本拿不出那么多錢。賣家的期望價和買家的承受價之間，橫著一道巨大的鴻溝。這就是 Redfin 首席經(jīng)濟學家說的 "談不攏" 的真正含義。對很多人來說，"等到下半年市場回暖再說" 比 "現(xiàn)在降價賣" 更讓他們舒服。撤盤就是在等這個 "再說"。

賣家和買家互相僵持的另一面，是市場上的房子在悄悄積壓。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，2026 年 3 月的成屋銷售量比上個月下降了 3.6%，協(xié)會隨后把 2026 年全年的銷售增長預期從 14% 大幅下調(diào)到了 4%。 3 月份的庫存量達到 136 萬套，比 2 月份多了 3%，比去年同期多了 2.3%。4 月份的數(shù)據(jù)更扎眼：庫存環(huán)比增加 5.8% 至 147 萬套，但年化銷量只有 402 萬套，遠低于分析師預期的 3% 增幅。

這里有一個殘酷的市場邏輯：一套房子在市場上掛得太久，會被貼上 "不好賣" 的標簽。 潛在買家會覺得，這房子遲遲賣不出去，肯定有什么問題 —— 要么房子本身有毛病，要么價格定得太高。這種心理會讓房子更賣不出去，形成惡性循環(huán)。

很多賣家為了避免自己的房子背上這個壞名聲，寧可提前撤牌，重新收拾一下，等時機成熟了再掛出來。Redfin 的數(shù)據(jù)顯示，2026 年 4 月全美活躍掛牌房源中，有 2.5% 是 "重新掛牌" 的房源，這是 2020 年以來的最高比例。

簡單說就是：我不是不賣了，我只是換個姿勢再賣。

面對住房可負擔性這個燙手山芋，特朗普政府也沒有閑著。住房成本已經(jīng)成了美國老百姓最關(guān)心的問題之一，直接關(guān)系到共和黨在 2026 年中期選舉的選情。

2026 年 1 月，特朗普打出了一套 "組合拳"：一是簽署行政令，明確禁止華爾街大型機構(gòu)投資者購買獨棟住宅 —— 他在 Truth Social 上發(fā)帖宣布此事時的那句話流傳很廣："房子是給人住的，不是給公司住的。" 二是下令房利美和房地美購買 2000 億美元的抵押貸款支持證券，試圖緩解房貸利率對購買力的沖擊。

不過，這些政策的效果還有待檢驗。摩根士丹利指出，即便房利美和房地美的購買計劃落地，也只能將 2026 年底的房貸利率預測從 5.75% 微幅下調(diào)到 5.6%，成屋銷售量的提振僅是 "微乎其微"。"禁止機構(gòu)買獨棟住宅" 這道行政令能不能真正落地，也面臨重重阻力。簡單說就是：方向?qū)α耍Χ炔粔颉?/strong>

如果前面這些問題還不夠復雜，那地緣政治又來添亂了。2026 年 4 月，美國企業(yè)和家庭一邊在適應特朗普政府的關(guān)稅政策，一邊還要應付伊朗戰(zhàn)爭導致的能源價格飆升。美聯(lián)儲 4 月發(fā)布的褐皮書明確指出，伊朗戰(zhàn)爭引發(fā)的能源成本上漲正在沖擊美國經(jīng)濟，12 個轄區(qū)中有 10 個報告通脹在加速。

當人們對經(jīng)濟前景感到焦慮時，重大的財務決策往往會被擱置。而買賣房子，是一個家庭能做的最重要的決定之一。沒人愿意在一個看不清方向的當口，把自己最大的資產(chǎn)扔進市場冒險。

說來說去，其實當前美國房地產(chǎn)市場最大的問題只有一個，叫 "鎖定效應"。

數(shù)據(jù)顯示，目前全美超過 50% 的未償還抵押貸款利率在 4% 及以下 —— 換句話說，超過一半的美國房主還在享受疫情期間鎖定的超低利率。如果他們現(xiàn)在把房子賣掉，再買一套新的，就得按 6% 以上的利率來貸款。就算買同等價格的房子，每個月的月供也差不多要翻倍。從錢的角度看，這是個極其不劃算的買賣。

所以，絕大多數(shù)鎖定了低利率的房主選擇按兵不動 —— 他們不賣，因為賣了就意味著財務上的倒退。真正掛牌賣房的，往往是那些別無選擇的人：工作調(diào)動必須搬家的人、離婚要分割財產(chǎn)的人、繼承了房子卻不想自住的人，或者實在缺錢被迫賣房的。這批 "被迫賣家" 數(shù)量有限，沒法提供足夠的新房源來滿足市場需求。

整個市場就這樣被卡住了 —— 動不了。

買家這邊呢？議價能力是有了，但 "能不能買得起" 這個硬骨頭還擋在前面。 就算現(xiàn)在的利率比前一陣的高峰稍微降了一點，但每個月要多還的幾百上千美元是實打?qū)嵉摹：芏嗳酥苯颖粩D出了購房市場，剩下的也在精打細算。

最后再看一眼 2026 年 4 月房地產(chǎn)市場的樣子：每 20 套掛牌房源里就有 1 套被撤下，想賣的賣不掉、想買的買不起、手里攥著低利率房貸款的房主根本沒有挪窩的動力。數(shù)據(jù)已經(jīng)證明這不是哪一件突發(fā)事件的后果，而是買賣雙方在價格認知上的巨大撕裂。賣家想守住疫情時代漲上去的價值，買家卻拿不出那么高的預算 —— 誰也不愿意后退一步。

美國夢的一部分是 "擁有屬于自己的住房"。這個夢想目前沒有死去，但確實被按下了暫停鍵。