撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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北京昌平樓市，來了一個狠角色。

6月4日，昌平平西府0002地塊的規劃方案公示。它被視為北清橡樹灣二期。

它的開發商是未來科技城潤昌置業，由華潤置地和未來科學城置業，分別持股60%和40%。

這塊地面市，讓它西面一路之隔的北清橡樹灣老業主們，很受傷。

花姐認為，新項目對舊項目帶來的沖擊，主要有三點：

1、樓面地價更便宜

平西府項目的成交價為12.905億元，折合樓面價約2萬元/平，比四年前的北清橡樹灣，地價下降了44%。

當然了。地價便宜，未必房子的售價會變低，只能說，房價的騰挪空間更大。

2、容積率更低

平西府0002西地塊，在拍地前夜調規了：容積率從2.5變成1.8，降幅高達28%。

這意味著，它的密度更低。從圖紙上看，除了2棟17層，其余都是11層以下洋房。而一期，絕大部分是18層。

3、產品迭代更好

平西府0002地塊，誕生在好房子時代，不僅在公區上出現了大量的架空層、風雨連廊和鄰里中心。

實際得房率在90%以上，大幅領先北清橡樹灣。

一場“背刺”的故事，已經在北清橡樹灣雙子之間拉開了序幕。

當老業主們看到二期的圖紙時，一定是五味雜陳的。

樓間距系數比曲線達標

先看看平西府0002地塊的長相，東西150米，南北長240米。

它有點像海開控股的上地0702雙子地塊——容積率2.2、控高30米，南北走向，面寬短、進深長。

這類南北狹長地塊，給設計師增加了難度。

尤其對平西府0002地塊來說，會更難。原因是，華潤置地的追求很高，希望以洋房為主，只設了兩棟17層房子。

這讓這塊地原本的優勢沒了。

容積率1.8、限高60米，如果多一點18層房子，樓間距會拉得很開。可以對比一下，綠城三合莊地塊，容積率也是1.8，限高只有36米。

沒有辦法，設計師只能采取“化板為塔”的手法，讓一些樓棟的樓間距系數比達標。

0002地塊共計規劃17棟洋房，南北分5排鋪開。其中，有12棟樓通過棟與棟之間設縫，將一部分樓變成塔樓。

這種做法不違規，但大面積化板為塔，很容易遭到投訴。

海開上地0702雙子豪宅，就享受了這個特殊待遇，被周邊一群老業主投訴，導致項目延期了。（詳見《海開豪宅違規？真相來了》）

這種規劃手法，最大的問題是，表面上樓間距達標了，但實際更密了。

奇特的洋房小高搭配

有了化板為塔的頂層設計，平西府0002項目就可做到以洋房為主了。

在它身上，華潤置地共規劃了19棟7-17層住宅樓。

其中17層建筑為7#和12#，后者頂層退層，是小區中央的樓王；其余17棟洋房，則從北至南，整體分5排鋪開。

這讓整個小區的天際線，形成了中間高高凸起，四周低矮的奇特現象。

這種布局，在北京樓市十分罕見，但也有案例。

同位于昌平的龍湖恩祥凌云頌，也是這種規劃。不過，它的容積率為2.0，小區中間的兩棟樓王，只有15層。

0002項目的這種樓棟排布，也帶來了弱點——7#和12#兩棟樓王，對北邊的樓棟，形成了較大遮擋。

另外，還導致部分樓棟的角煞過重。

7#距離5#和4#，分別為13.86米和12.88米；12#距離14#和15#，只有10.27米和9.09米。

更夸張的是19#和北邊17#、18#的間距，分別只有6.11米和6.06米。

站在后面兩棟樓的主臥，看前面19#北邊臥室布置，一目了然。

罕見的5個單元

平西府0002項目樓棟排布上的另一大特點，是最北邊和最南邊的兩排樓，卡著政策上限排布。

按照北京市相關規定，18至36米的住宅建筑，單元上限不宜超過4個，部分項目特殊報批后，可做成5個單元。

但，強制規定是，單棟建筑的連續面寬，必須小于100米。

北邊的1#、2#，南邊的19#，都規劃了5個單元，屬于特批。

花姐印象中，北京近一年來規劃5個單元的項目，還有石景山的中海瑞文里。

其中19#的整體面寬，約為99米，幾乎是卡著紅線進行。

1#和2#的面寬，則達到了約70米，它們加一起的面寬長度，僅差地塊北側的紅線，約10米。

當然，華潤置地這樣規劃的好處，是通過南北兩排幾乎滿鋪的樓棟，部分阻隔了來自北清快速路等外界的噪音。

另外，從風水上看，也為整個小區，增強了聚氣效果。

冠絕京城的公區

華潤置地在平西府0002項目的公區配置上，鋪滿了好房子元素。

它的地上不計容面積，達到了1856.54平米。在同等體量的小區中，可謂遙遙領先。

在昌平，能超越0002項目的，只有國賢府PARK——超過9000平米。

不過，后者這個炸裂數據，是包含了所有戶型陽臺等贈送面積的。

如果剔除后，它南北兩個小區的不計容面積加一起，未必能超過平西府0002項目。

平西府0002項目奢侈的不計容配置，從一座無比氣派的大門開始，位于小區西邊中間位置。

平面圖上看，它的面寬，達到了夸張的近18米，頂部沒有鏤空；南北的長度約為56米。

另外，和大門北邊無縫對接的，還有一面長度近40米的景墻。二者連一起的長度，近100米。

某種意義上，平西府0002項目的大門，本身就是一座巨大的風雨連廊。

自它開始，與南北兩處鄰里共享空間、風雨連廊、下沉庭院等諸多好房子元素一起，形成了與6#、7#、10#、11#四棟樓的無縫對接。

平西府0002項目的首層架空，共有7處。其中兩處位于北邊的1#，剩余全部集中在中央園林區域。

兩處車庫出入口，全部設置在小區東邊的平西府東路上，一南一北間隔挺大。

京城首個首二層架空

華潤置地在平西府0002項目身上，還創造了一項紀錄。

它是目前京城樓市，唯一一個規劃了首二層架空的好房子項目。

簡單地說，當下所有擁有首層架空的項目，都是一層架空；而平西府0002項目，則是一、二層都架空。

它的首二層架空，位于6#東邊，單層面積約90平米左右。

這個首二層架空，政策依據是什么？花姐查了半天，也沒有找到。

首二層架空，與6#周邊的布局密不可分。這是一棟被一南一北鄰里共享中心，以及西邊景墻，三面合圍的住宅樓。

尤其是南邊的這處鄰里共享中心，面寬與整個6#相差無幾，且它的層高為6.7米。

這意味著，6#的一、二層受采光影響，是做不了住宅的，只能用作公區設施。

因此，它東邊的二層被設計成了架空層，西邊則和南北兩處鄰里共享空間連通。

同樣的現象，也發生在11#身上。

它北邊和南邊延伸出的鄰里共享空間，層高為4.7米，這意味著，它的住宅，也是從3層算起。

此外，它的架空層多達6個，層高在3米至3.9米，大概率是效仿了龍樾海序。

開閉站入地

平西府0002項目的規劃方案中，還有一個待解之謎。

在去年的調規中，除了容積率降低外，它還進行了配套變化。

原規劃中，地塊中含有少量商業配套；調規后，剝離了全部的商業，但保留了350平的社區管理用房一處，以及一處開閉站，具體規模以最終的設計方案為準。

這點，一直保留到了0002地塊的上架時的土拍文件中。

關于社區服務用房，平西府0002項目在6#的北邊，規劃了一棟1至2層的配套樓，樓棟編號20#。

不過，花姐在規劃圖中，并沒有找到開閉站的位置。

作為整個項目的高壓總開關，它去哪兒了？

根據北京市現行文件，開閉站宜地上獨立設置，但不是強制地上，滿足防水、通風、獨立出入口、防澇評審后，允許設在地下一層。

平西府0002項目的開閉站，大概率和配電室一樣，入地了。至于它的位置，花姐猜測應在臨近20#配套樓的下方。

機動車位或將不足

與今年諸多新項目一樣，平西府0002項目同樣規劃了地上機動車位。

不同的是，它的地上車位數量有點多——共137個。

它們一北一南，分布在1#、2#的南側和19#的北側。北邊53個，南邊84個。

如果沒有這些地上停車位，平西府0002項目是一個人車分流規劃，非常合理的好房子項目。

西邊走人，東邊行車，涇渭分明。

但有了這些地上停車位后，讓它從理論上，變成了一個人車不分流的項目。

而一旦交房時，將這些地上停車位變成綠地后，0002項目的整體車位，將變得有些緊張。

它的總機動車位數量，為839個，與戶數之間的比例為1.2195:1，符合規范要求。

若剔除地上停車位后，與戶數之間的比例，將變成1.0203:1。

昌平花池之王

戶型上，平西府0002項目主要分了4款：76平米、95平米、105平米、130平米；另有少量頂退戶型。

具體的分配比例為：

1、76平米。分布在1#和2#，共218套，占比31.69%；

2、95平米。分布在3#、6#、8#、11#、13#、16#、19#，共254套，占比36.92%；

3、105平米。分布在4#、5#、9#、10#、14#、15#，共144套，占比20.93%；

4、130平米。分布在7#、12#，共64套，占比9.3%；

5、頂退戶型。分布在4#、9#、12#、14#，共8套，占比1.16%。

在贈送尺度上，平西府0002項目在昌平樓市，堪稱頂流。

它有五種贈送手段：

1、內嵌陽臺，130平進深約1.5米，其余戶型約1.8米；

2、設備平臺，進深0.9米至1.1米；

3、裝飾構架（挑空），進深0.9米至1.1米，與設備平臺混搭一起贈送；

4、所有邊戶，側面幾乎通體飄窗；

5、除76平米外，其余戶型南向均有花池贈送。

得益于超級贈送尺度，105平和130平米戶型，有了很大進化。

前者為南向三面寬四居；后者更是目前京城樓市，最小的南向四面寬戶型。

花姐對130平米樓王戶型，進行了分解。

它南北的設備平臺和裝飾構架，大概率如星寰時代等，是混搭一起全部贈送，為了方便標記，花姐進行了單獨區分。

該戶型的總贈送面積，可達到約32平米。

這讓130平米即使為小高層戶型，產權得房率并不是很高的情況下，實際得房率，仍可達到約100%。

放眼整個京城樓市，華潤置地似乎又創造了一項新紀錄。

花姐點評

一千個人眼中，就有一千個哈姆雷特。

面對一塊土地，不同的房企，不同的設計師，有不同的解法。

比如說，大興區綠城三合莊項目。（詳見《綠城，又要殺瘋了！》）

有人喜歡梅花樁排列，可以多一些端戶，戶型面寬也可做寬，但角煞多；綠城喜歡規整的園林景觀，只做兩排房子+1棟，視野好。

反觀平西府0002地塊，也是如此。

站在華潤置地的角度，容積率降到了1.8，總想有個做洋房的夢想。

畢竟，在北五六環中間，洋房的競爭力更大。中建智地北京國賢府一、二的熱銷，給出了答案。

花姐覺得，華潤置地現在要做的，就是安撫好北清橡樹灣一期的老業主們，讓二期設計方案，一次性通過。