即便是全球最富有的人，有時(shí)也會(huì)使用住房抵押貸款。特斯拉首席執(zhí)行官埃隆·馬斯克是全球首富，外界認(rèn)為他有望成為史上首位萬(wàn)億富翁，甚至可能已經(jīng)達(dá)到這一水平。但他也做過(guò)一件大多數(shù)普通美國(guó)人都會(huì)做的事：申請(qǐng)房貸。

據(jù)《洛杉磯時(shí)報(bào)》報(bào)道，馬斯克曾為自己在加利福尼亞的5處房產(chǎn)辦理多筆大額抵押貸款，其中包括向摩根士丹利貸款6100萬(wàn)美元。以他目前7030億美元的凈資產(chǎn)來(lái)看，這筆錢幾乎微不足道，因此外界或許難以理解，他為何還要借入數(shù)千萬(wàn)美元購(gòu)買房地產(chǎn)。

不過(guò)，金融專家表示，即便完全有能力用現(xiàn)金支付，申請(qǐng)房貸仍可能是一種明智的財(cái)富管理策略。

其中一個(gè)主要原因是，超高凈值人群的大部分財(cái)富通常配置在投資、股票和債券中，手頭并不會(huì)保留太多可隨時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金。

康帕斯銷售執(zhí)行董事米爾蒂亞季斯·卡斯塔尼斯對(duì)《財(cái)富》表示：“超高凈值人士看待流動(dòng)性和杠桿的方式不同。他們更愿意讓資金繼續(xù)在投資、企業(yè)，甚至藝術(shù)品中運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是全部壓在一處房產(chǎn)上。”

元宇宙平臺(tái)公司首席執(zhí)行官馬克·扎克伯格、全球第七大富豪，也曾利用房貸優(yōu)化資金安排。美國(guó)消費(fèi)者新聞與商業(yè)頻道報(bào)道，2012年，扎克伯格為自己位于帕洛阿爾托的住宅辦理了再融資，獲得一筆30年期、利率為1.05%的浮動(dòng)利率抵押貸款。

在如此低的利率下，這筆貸款的成本幾乎可以忽略不計(jì)，因此沒(méi)有必要把近600萬(wàn)美元都?jí)涸谝惶追孔永铩４送猓?010年代處于超低利率時(shí)期，借款條件尤其有吸引力。許多富裕買家都在當(dāng)時(shí)鎖定了遠(yuǎn)低于當(dāng)前水平的房貸利率。

卡斯塔尼斯補(bǔ)充說(shuō)：“如果他們相信自己的投資回報(bào)率會(huì)高于房貸利息，那么通過(guò)融資購(gòu)買房產(chǎn)就更劃算。關(guān)鍵不在于貸款本身的成本，而在于如何把錢放在更合適的地方。”

對(duì)于選擇逐項(xiàng)列舉扣除的納稅人，美國(guó)稅法允許對(duì)最高75萬(wàn)美元貸款對(duì)應(yīng)的房貸利息進(jìn)行稅前扣除。雖然扎克伯格的貸款金額高于這一上限，但他很可能仍可扣除其中一部分利息，從而進(jìn)一步降低借款成本。

抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司恩尼斯環(huán)球創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官艾斯萊·羅賓遜對(duì)《財(cái)富》表示：“在一些司法轄區(qū)，房貸還可以帶來(lái)稅務(wù)優(yōu)化，因?yàn)槔⒅С隹赡芸梢缘挚邸Ｔ诟咄洯h(huán)境下，貨幣價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間推移而縮水，因此現(xiàn)在借錢、以后償還，往往更有利。”

許多名人和富裕買家也采取類似做法。例如，帕麗斯·希爾頓購(gòu)買了馬克·沃爾伯格位于比佛利山莊、價(jià)值6300萬(wàn)美元的豪宅時(shí)，也辦理了抵押貸款。外界估計(jì)，希爾頓的凈資產(chǎn)在3億至4億美元之間。

更值得注意的是，據(jù)報(bào)道，她和丈夫卡特·魯姆是在買下這套擁有12間臥室、20間浴室的住宅之后才辦理貸款的。相關(guān)記錄顯示，他們向摩根大通申請(qǐng)了一筆4375萬(wàn)美元的抵押貸款，利率為5.25%。

超高凈值買家選擇借款而不是全額現(xiàn)金支付，還有一個(gè)原因是，他們往往會(huì)以自己的投資組合為擔(dān)保申請(qǐng)貸款。這類貸款通常被稱為“證券質(zhì)押貸款”，客戶可以在不出售股票或其他資產(chǎn)、從而避免觸發(fā)資本利得稅的情況下獲得融資。大型銀行通常會(huì)向富裕客戶推廣這類產(chǎn)品。

摩根大通表示：“與其出售公開市場(chǎng)投資來(lái)籌集資金，不如以資產(chǎn)為抵押借款。這樣既能繼續(xù)持有原有投資、遞延納稅，也能騰出資金用于其他機(jī)會(huì)。這是一種在不打亂整體財(cái)務(wù)規(guī)劃的前提下，調(diào)動(dòng)既有資產(chǎn)價(jià)值的方式。”

根據(jù)美國(guó)法律，借入資金不被視為應(yīng)稅收入。因此，富裕人士可以通過(guò)以資產(chǎn)作抵押借款來(lái)滿足支出需求，而不會(huì)因此觸發(fā)所得稅。分析人士常把這種做法概括為“買入、借款、離世”：先積累持續(xù)升值的投資資產(chǎn)，再以這些資產(chǎn)為抵押借款用于消費(fèi)，最終將資產(chǎn)傳給繼承人，并通過(guò)成本基礎(chǔ)上調(diào)，在很大程度上消除累計(jì)形成的資本利得稅負(fù)擔(dān)。

無(wú)論是億萬(wàn)富翁還是普通購(gòu)房者，最終都要面對(duì)同一個(gè)問(wèn)題：希望自己的資金以何種方式發(fā)揮作用。是把錢鎖定在房子里，還是投向其他地方？

哈洛說(shuō)：“普通買家真正應(yīng)當(dāng)借鑒的，不是照搬他們的具體做法，而是理解背后的原則。有時(shí)候，最聰明的財(cái)務(wù)決策并不是把所有錢一次性付清，而是讓資金保持靈活，并持續(xù)為自己創(chuàng)造價(jià)值。”