房?jī)r(jià)腰斬的背后，是無(wú)錫不得不面對(duì)的理性回歸

最近跟無(wú)錫的朋友聊天，他一句話讓我愣了半天：“經(jīng)開(kāi)區(qū)那邊，以前賣3.8萬(wàn)一平的樓盤，現(xiàn)在1.9萬(wàn)就能拿下。”

說(shuō)實(shí)話，第一反應(yīng)是不信。無(wú)錫經(jīng)開(kāi)區(qū)，那可是當(dāng)?shù)厝丝谥械摹坝钪嬷行摹保鲁堑牡囟?，金融街的?guī)劃，名校分校扎堆，前兩年多少人擠破頭想進(jìn)去。怎么突然就砍半了？

翻了翻房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)據(jù)，又問(wèn)了幾個(gè)當(dāng)?shù)氐闹薪?，這事還真是真的。不是個(gè)例，是普遍現(xiàn)象。綠地天空樹(shù)、萬(wàn)科翡翠之光、中銳星公元這些當(dāng)年紅極一時(shí)的盤，價(jià)格基本都從高點(diǎn)回落了三四成。有業(yè)主2021年高位上車，現(xiàn)在同小區(qū)同戶型的掛牌價(jià)，直接少了小兩百萬(wàn)。

這背后的故事，值得好好聊聊。

蘇北接盤俠去哪了

先得說(shuō)清楚一個(gè)事：無(wú)錫樓市的這些年，很大程度上靠的是誰(shuí)？

蘇北 buyer。

鹽城、淮安、宿遷、連云港這些地方的家庭，孩子考上了江南大學(xué)，或者在無(wú)錫找到了工作，父母掏空六個(gè)錢包也要在經(jīng)開(kāi)區(qū)買套房。一方面是面子，另一方面也是實(shí)打?qū)嵉馁Y產(chǎn)配置——在他們眼里，無(wú)錫再怎么說(shuō)也是“蘇南”，比老家強(qiáng)多了。

但這兩年情況變了。

首先，蘇北老家自身的房?jī)r(jià)跌得更狠。鹽城有的樓盤從兩萬(wàn)多跌到一萬(wàn)出頭，淮安生態(tài)新城也涼了半截。老家的房子賣不掉，拿什么來(lái)無(wú)錫買？

其次，大家的預(yù)期變了。以前覺(jué)得“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”，砸鍋賣鐵也要上車?，F(xiàn)在呢？年輕人看明白了，租售比那么離譜，月供比房租貴一倍，圖什么？

網(wǎng)上有條評(píng)論說(shuō)得挺扎心：“我以前覺(jué)得在無(wú)錫買了房才算扎根，現(xiàn)在我租在經(jīng)開(kāi)的次新房，房東當(dāng)年3萬(wàn)多買的，我4500租下來(lái)，算算賬，我干嘛要背那個(gè)貸款？”

這位網(wǎng)友說(shuō)出了很多人的心聲。

從搶房到比價(jià)，買房邏輯徹底變了

有個(gè)現(xiàn)象挺有意思。以前無(wú)錫人聊房子，問(wèn)的是“你買的哪個(gè)盤”“單價(jià)多少”?，F(xiàn)在呢？問(wèn)的是“你租的哪棟”“月租多少”。

這不光是買不起的問(wèn)題，是一種價(jià)值觀的松動(dòng)。

我一個(gè)做中介的朋友說(shuō)，以前帶客戶看房，大家關(guān)心學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)配套?，F(xiàn)在客戶進(jìn)門第一句話是：“這小區(qū)現(xiàn)在掛牌多少套？最近成交價(jià)多少？”信息透明了，誰(shuí)也不愿意當(dāng)冤大頭。

更關(guān)鍵的是，年輕一代的居住選擇正在發(fā)生變化。

有人算過(guò)一筆賬：在經(jīng)開(kāi)區(qū)買一套總價(jià)250萬(wàn)的房子，首付75萬(wàn)，貸款175萬(wàn)，30年期月供差不多8000多。但如果用這75萬(wàn)做點(diǎn)別的？存大額存單一年也有兩萬(wàn)多利息，再加上租房成本4500，實(shí)際上每個(gè)月的生活壓力小得多。

這不是說(shuō)買房不好，而是說(shuō)大家開(kāi)始理性計(jì)算了。結(jié)婚、養(yǎng)娃、教育，哪一樣不要錢？把大幾百萬(wàn)壓在房子上，萬(wàn)一急用錢怎么辦？

城市分化加劇，無(wú)錫的尷尬位置

其實(shí)無(wú)錫遇到的問(wèn)題，很多強(qiáng)二線城市都有。但無(wú)錫有個(gè)特殊性——它夾在蘇州和南京之間，又被上海虹吸。

打個(gè)比方，同樣預(yù)算，有些人會(huì)想：我為什么不在蘇州買？蘇州園區(qū)雖然也跌了，但產(chǎn)業(yè)更強(qiáng)，離上海更近。或者再加點(diǎn)預(yù)算去南京？省會(huì)城市，醫(yī)療教育資源更集中。

這就涉及到一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：看病就醫(yī)。

無(wú)錫的醫(yī)療水平在江蘇算不錯(cuò)，但跟南京比還是有差距。不少無(wú)錫人遇到大毛病，第一反應(yīng)還是往上海跑。高鐵半小時(shí)到虹橋，確實(shí)方便。但這個(gè)方便反過(guò)來(lái)也成了無(wú)錫的軟肋——高端購(gòu)買力容易被抽走。

地域優(yōu)勢(shì)這東西，有時(shí)候是雙刃劍。

降價(jià)未必是壞事，泡沫擠掉才健康

說(shuō)回房?jī)r(jià)本身。經(jīng)開(kāi)區(qū)從3.8萬(wàn)到1.9萬(wàn)，聽(tīng)起來(lái)嚇人，但換個(gè)角度想，這未必是壞事。

前幾年的價(jià)格確實(shí)離譜。無(wú)錫人均可支配收入大概6萬(wàn)多，一個(gè)普通家庭兩個(gè)人年收入12萬(wàn)出頭，不吃不喝也要30年才能買一套經(jīng)開(kāi)的房子。這正常嗎？

現(xiàn)在價(jià)格回調(diào)，剛需反而有機(jī)會(huì)了。

我認(rèn)識(shí)一對(duì)小夫妻，都是在無(wú)錫打工的鹽城人，男的做物流，女的做行政，兩個(gè)人月收入加起來(lái)一萬(wàn)六。以前經(jīng)開(kāi)的房子想都不敢想，最近開(kāi)始認(rèn)真看房了。“1.9萬(wàn)的價(jià)格還是貴，但至少?zèng)]那么遙不可及了。我們?cè)贁€兩年，或者看看二手房，說(shuō)不定能上車?！?/p>

這才是健康的樓市應(yīng)該有的樣子——不是投資客狂歡，而是真正需要房子的人能買得起。

生活小妙招：當(dāng)下在無(wú)錫怎么選房

如果你現(xiàn)在想在無(wú)錫買房或者租房，幾點(diǎn)建議供參考：

第一，別盯著掛牌價(jià)看，去看實(shí)際成交價(jià)。貝殼找房上能看到最近成交記錄，那才是真金白銀的價(jià)格。

第二，租房可以考慮“以租養(yǎng)租”。有些業(yè)主當(dāng)年買的時(shí)候利率高，現(xiàn)在月供壓力大，愿意低價(jià)出租。你租下來(lái)，比自己買房劃算得多。

第三，如果真要買，優(yōu)先看2015-2018年建成的次新房。這批房子戶型設(shè)計(jì)合理，且當(dāng)年的建安成本低，業(yè)主心態(tài)也相對(duì)好談價(jià)。

另外有個(gè)小技巧：多關(guān)注法拍房。最近經(jīng)開(kāi)區(qū)的法拍房上架量明顯增加，起拍價(jià)往往是市場(chǎng)價(jià)的七到八折。當(dāng)然，前提是你得做好盡調(diào)，搞清楚有沒(méi)有租約、欠費(fèi)這些問(wèn)題。

理性看待，無(wú)錫依然值得

說(shuō)了這么多，并不是唱衰無(wú)錫。恰恰相反，我覺(jué)得無(wú)錫是長(zhǎng)三角被低估的城市。

人均GDP全國(guó)前三，制造業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，物聯(lián)網(wǎng)、集成電路這些產(chǎn)業(yè)在全國(guó)都有話語(yǔ)權(quán)。太湖邊的環(huán)境也好，蠡湖、黿頭渚，生活質(zhì)量不輸任何同級(jí)別城市。

房?jī)r(jià)回調(diào)，短期看是陣痛，長(zhǎng)期看是去泡沫。一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力最終靠的是產(chǎn)業(yè)和人口，而不是鋼筋水泥的價(jià)格。

那些指望靠炒房暴富的人走了，留下的是真正想在無(wú)錫生活、工作、養(yǎng)孩子的人。這才是城市該有的樣子。

最后說(shuō)幾句

回到標(biāo)題，經(jīng)開(kāi)區(qū)房?jī)r(jià)從3.8萬(wàn)到1.9萬(wàn)，離譜嗎？挺離譜的。但這種離譜，是中國(guó)樓市從狂熱回歸理性的縮影。

蘇北接盤俠消失了，不是因?yàn)樗麄儧](méi)錢了，而是因?yàn)樗麄円菜忝靼琢速~。結(jié)婚要花錢，養(yǎng)娃要花錢，養(yǎng)老要花錢，與其把全部身家押在一套房子上，不如留點(diǎn)余地給自己。

你覺(jué)得呢？你所在的城市房?jī)r(jià)跌了嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的觀察。