最近打開朋友圈，刷到最多的就是關(guān)于“國(guó)家隊(duì)收房”的消息。有朋友發(fā)來小區(qū)門口的收購(gòu)公告截圖，說自家老破小終于有了“官方出路”；還有人在業(yè)主群里討論，這波操作到底會(huì)讓市場(chǎng)怎么變。

其實(shí)不用猜，2026年6月，一場(chǎng)大規(guī)模的“收房潮”已經(jīng)在全國(guó)80多座城市同步上演。本文所提及的“收房”，特指政府和國(guó)企主導(dǎo)的存量商品房政策性收儲(chǔ)，也就是大家口中的“國(guó)家隊(duì)收房”。

這波熱潮并不是各地零散的自主嘗試，而是中央頂層設(shè)計(jì)下的全國(guó)統(tǒng)一行動(dòng)。今天就用大白話把這件事從頭到尾捋清楚，看看這輪“收房潮”背后究竟有哪些變化。

政策定調(diào)：從地方試點(diǎn)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略

要讀懂當(dāng)下的市場(chǎng)動(dòng)向，首先要看頂層政策的走向。2026年3月發(fā)布的《政府工作報(bào)告》，明確提出要探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等 。這也是官方首次把存量房收儲(chǔ)，從以往的地方小范圍試點(diǎn)，提升到全國(guó)性的發(fā)展方向。

時(shí)隔不到兩個(gè)月，4月28日召開的中央政治局會(huì)議再次重點(diǎn)提及，要求努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新 。連續(xù)兩次高層發(fā)聲，意味著存量房收儲(chǔ)正式升級(jí)為國(guó)家層面的重要戰(zhàn)略。

政策落地的邏輯其實(shí)很直白。當(dāng)下不少城市二手房存量偏高，不少房源長(zhǎng)期處于有價(jià)無市的狀態(tài)；與此同時(shí)，城市保障性住房的供給仍有缺口，新市民、青年人的居住需求亟待保障。

推行存量房收儲(chǔ)，一方面可以盤活沉淀的房產(chǎn)資源，另一方面能夠補(bǔ)充保障房房源，同時(shí)也能打通住房置換的流通鏈條，一舉兼顧多重目標(biāo)。

進(jìn)入2026年上半年，各項(xiàng)配套資金陸續(xù)到位，政策落地的條件已然成熟。進(jìn)入6月，全國(guó)80座城市集中對(duì)外公布實(shí)施細(xì)則，這一輪覆蓋廣泛的收房行動(dòng)，正式迎來全面落地階段。

多地落地：存量房收儲(chǔ)全面鋪開

作為本輪行動(dòng)的核心內(nèi)容，各地國(guó)企主導(dǎo)的存量房收儲(chǔ)工作，已經(jīng)形成了各具特色的落地模式，標(biāo)桿城市的做法也成為全國(guó)參考的范本。

◆ 標(biāo)桿城市創(chuàng)新做法

廣州是本次存量房收儲(chǔ)的標(biāo)桿城市，當(dāng)?shù)匕簿蛹瘓F(tuán)率先啟動(dòng)“賣舊買新”試點(diǎn)工作，全程遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、業(yè)主自愿”的原則 。

當(dāng)?shù)貏澏嗣鞔_的收購(gòu)范圍：環(huán)城高速以內(nèi)、建筑面積70㎡以內(nèi)、總價(jià)300萬元以內(nèi)的住宅，不限制樓齡，但要求房源產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、查封等問題 。為推動(dòng)工作落地，廣州專門配套了2億元置換購(gòu)房補(bǔ)貼。

有意向的業(yè)主可以通過“穗安居”官方平臺(tái)報(bào)名，房源會(huì)經(jīng)過兩次第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，最終雙方協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格。所有收購(gòu)款項(xiàng)統(tǒng)一存入銀行專項(xiàng)托管賬戶，按照規(guī)則，相關(guān)資金需要業(yè)主在180天內(nèi)購(gòu)置本地新建商品房后方可支取，形成完整的資金閉環(huán) 。

政策落地后，市場(chǎng)變化十分明顯。廣州主城老舊小戶型房源的議價(jià)空間逐步收縮，房源帶看量環(huán)比上漲47%，此前一度出現(xiàn)的恐慌性拋售現(xiàn)象也大幅減少。

上海則走出了差異化路徑，浦東、靜安、徐匯等核心城區(qū)，試點(diǎn)“住房收購(gòu)置換”新模式，通過“房票”形式實(shí)現(xiàn)舊房作價(jià)抵新房房款。具體操作上，居民先鎖定區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購(gòu)申請(qǐng)，收購(gòu)款項(xiàng)以“房票”形式發(fā)放，專款用于抵扣新房房款，部分項(xiàng)目還提供額外優(yōu)惠。當(dāng)?shù)貎?yōu)先收購(gòu)內(nèi)環(huán)沿線、臨近地鐵、2000年前建成的70㎡以下老公房，這類房源后續(xù)會(huì)統(tǒng)一改造為保障性租賃住房 。

除此之外，多個(gè)城市也快速跟進(jìn)。杭州富陽針對(duì)收購(gòu)房源，發(fā)放比例為收購(gòu)價(jià)5%的購(gòu)房券；濟(jì)南起步區(qū)定下目標(biāo)，首批將全款收購(gòu)1000套存量住房；湖南出臺(tái)“新湘十條”，依托地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)房源，改造成保障房與人才房，同時(shí)支持發(fā)行REITs開展資產(chǎn)證券化運(yùn)作 。

◆ 統(tǒng)一收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)與負(fù)面清單

全國(guó)范圍內(nèi)，各地收儲(chǔ)房源的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)高度統(tǒng)一，并非所有房產(chǎn)都能納入收購(gòu)范圍。

優(yōu)先納入收購(gòu)清單的主要分為三類：一是核心城區(qū)的老舊小戶型，多數(shù)要求房齡在2000年以前，部分城市放寬至2010年，一線城市面積基本限定在70㎡以內(nèi)，二三線城市放寬至90至120㎡，且要求地處主城區(qū)、生活配套完善；二是交房滿5年、產(chǎn)權(quán)清晰的次新房，面積區(qū)間在60-120㎡，多分布在城郊新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，稍加整理即可用作人才房、安置房；三是納入城市更新、城中村改造計(jì)劃的合規(guī)空置住宅。

與此同時(shí)，各地也劃定了明確的拒收清單：遠(yuǎn)郊別墅、商業(yè)公寓、LOFT戶型、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑，以及存在產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押查封問題的房產(chǎn)，均不在收購(gòu)范圍內(nèi)。

◆ 配套資金來源與運(yùn)作模式

大規(guī)模的收儲(chǔ)工作，離不開穩(wěn)定的資金支撐，目前全國(guó)已經(jīng)搭建起多層次的資金體系。

央行于2024年5月設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款已全面落地，貸款利率低至1.75%，期限1年，可展期4次，為各地參與收儲(chǔ)的國(guó)企提供了低成本的長(zhǎng)期資金。該再貸款可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，發(fā)放對(duì)象包括21家全國(guó)性銀行 。

截至2026年5月10日，全國(guó)專門用于存量房收購(gòu)的地方專項(xiàng)債，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過65億元，收購(gòu)存量商品房約1.3萬套，建筑面積超105萬平方米 ，還有多個(gè)城市規(guī)劃投放數(shù)千億專項(xiàng)債持續(xù)加碼。

在財(cái)政資金之外，市場(chǎng)力量也同步參與進(jìn)來，各地鼓勵(lì)發(fā)行保障性租賃住房REITs，吸納社會(huì)資本入場(chǎng)，多方聯(lián)動(dòng)形成可持續(xù)的資金閉環(huán)，保障收儲(chǔ)工作長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)。

如今全國(guó)數(shù)十座城市的收儲(chǔ)細(xì)則全部落地，一套完整的運(yùn)作體系已經(jīng)成型。這場(chǎng)自上而下的行動(dòng)，也正在從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯。

深層觀察：一場(chǎng)改變樓市格局的變革

這一輪全民關(guān)注的“收房潮”，表面看是各地集中開展存量房源收購(gòu)，往深層剖析，其實(shí)帶動(dòng)了樓市、民生、城市運(yùn)營(yíng)等多個(gè)維度的變革。

樓市發(fā)展結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)以新建住宅的增量開發(fā)為核心；如今行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向存量盤活+增量提質(zhì)并行的新模式，存量房產(chǎn)的流通價(jià)值被進(jìn)一步挖掘，行業(yè)發(fā)展重心悄然轉(zhuǎn)移。

城市住房民生保障能力持續(xù)增強(qiáng)。大量存量房源經(jīng)過收儲(chǔ)改造后，轉(zhuǎn)為保障性住房、人才公寓，城市住房保障體系愈發(fā)完善，城區(qū)租賃房源供給得到補(bǔ)充，能夠更好地承接新市民、青年人的居住需求。

市場(chǎng)整體預(yù)期逐步趨于平穩(wěn)。政府與國(guó)企入場(chǎng)參與存量房流轉(zhuǎn)，有效化解了二手房流動(dòng)性不足的難題，減少了市場(chǎng)波動(dòng)，讓整體樓市預(yù)期更加理性、穩(wěn)定。

城市資源配置效率也得到提升。依托收儲(chǔ)盤活老舊小區(qū)房源，結(jié)合城市更新工作同步推進(jìn)，能夠減少大規(guī)模拆改產(chǎn)生的成本，讓城市土地、居住資源得到更合理的利用，打造更可持續(xù)的城市發(fā)展模式。

最后再啰嗦一下

本輪6月啟動(dòng)的存量房收儲(chǔ)行動(dòng)，并非短期的市場(chǎng)刺激手段，而是中央房地產(chǎn)調(diào)控思路落地的集中體現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)正加速回歸居住的本質(zhì)，盤活存量資產(chǎn)、完善住房保障，已經(jīng)成為未來發(fā)展的主流方向。一系列政策與舉措相互配合，將持續(xù)推動(dòng)樓市平穩(wěn)運(yùn)行，不斷優(yōu)化城市居住環(huán)境與住房體系。

樓市的發(fā)展，也正式從“有沒有房子”，向著“住上好房子”穩(wěn)步轉(zhuǎn)變。