有些區(qū)域樓市崩掉，純粹是自己作的。

不作死就不會死。

泗涇

最近泗涇居民群情激奮，抗議規(guī)劃變更。

官方口徑是正在開展規(guī)劃評估和前期研究工作，方案尚未公布。

居民提前拿到了“評估方案”，發(fā)業(yè)主群里直接炸鍋。

原來的商辦用地、公園用地、醫(yī)療用地統(tǒng)統(tǒng)改成了住宅。

可能又要上市幾千套新房。

東外灘、北外灘都在商辦改住宅，當?shù)鼐用裢耆环磳Α?/p>

為什么泗涇居民情緒這么大？

泗涇居民早就有情緒，這次調(diào)整只是最后一棵稻草。

泗涇樓市早就被自己作死了。

泗涇曾是發(fā)展最快的地方之一，本該有一個美好的未來。

位置很好，離市區(qū)很近。

開發(fā)又晚，沒有九亭那樣的歷史包袱，成片成片的可開發(fā)土地。

像前灘一樣商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、配套合理配比，將會成為郊區(qū)高地。

曾經(jīng)的泗涇房價漲幅超過大虹橋。

然而規(guī)劃沒做好，新房建太多，把市場打死了。

大片的空地都建了住宅，產(chǎn)業(yè)上幾乎為0。

大家只能去漕河涇、徐家匯上班，造成了9號線的極度擁擠。

泗涇地鐵有多擠？當?shù)鼐用裾f一般一般，全市第一和第三。

全市限流第一名泗涇站、第三名佘山站，都屬于泗涇鎮(zhèn)。

泗涇是潮汐式人流，早高峰都去市區(qū)，晚高峰都回家。

偏偏又建了側(cè)式站臺。

早高峰人流都集中在去市區(qū)的一側(cè)，對面那側(cè)幾乎沒人。

能容納的乘客人數(shù)比島式站臺少了一半。

怕發(fā)生踩踏風(fēng)險，那只能早高峰限流。

地鐵已經(jīng)不斷限流，說明承載人口基本到上限了。

但是泗涇還在無節(jié)制的建新房、導(dǎo)入人口。

有多夸張呢？近十年泗涇學(xué)校數(shù)量翻了4倍多。

幼兒園只統(tǒng)計了公辦和部分民辦，小學(xué)、初中還在持續(xù)增加中。

等招商時代潮派、泗涇森嶼交房入住，情況會更可怕。

已經(jīng)不堪重負了，還要增加住宅，換誰都受不了吧。

泗涇位置不錯，上策是做產(chǎn)城融合。

當?shù)厣习喈數(shù)鼐幼‘數(shù)厣睿瑴p輕交通壓力。

中策建低密度住宅，增加配套能級，控制人數(shù)，提升居住體驗，打造高品質(zhì)居住區(qū)。

把九亭的改善客戶吸引過來。

然而泗涇選擇了不建產(chǎn)業(yè)、減少商辦、減少配套、增加剛需住宅。

換誰都受不了吧。

當然上面的規(guī)劃變更只是民間流傳，尚未官宣。

有可能落地方案就是產(chǎn)城融合，我們拭目以待。

大虹橋

產(chǎn)城融合做的好的是大虹橋。

很多客戶喜歡大虹橋，就是覺得17號線、2號線不像9號線那樣擁擠。

大虹橋徐涇部分有很多企業(yè)總部、前灣有很多生物醫(yī)藥集群。

大虹橋配套也在落地，華師大附屬、華山醫(yī)院、開市客、印象城等等。

眼看著大虹橋就成為西上海一霸，帶領(lǐng)外環(huán)全面升級。

至少也要對標莘莊、七寶。

然而徐涇新房一個比一個便宜，把上限直接壓死，自廢武功。

位置最好、房齡最新的寶業(yè)、綠城是絕對標桿，本該帶領(lǐng)徐涇、帶領(lǐng)大虹橋沖高，拉高區(qū)域想象空間。

然而只賣6萬出頭，反而讓大虹橋整體下降一個臺階。

寶業(yè)、綠城來之前，蟠龍?zhí)斓匾黄凇⑷f科天空之城6萬出頭，招商虹橋公館5萬多是二梯隊。

現(xiàn)在新房是一梯隊，占據(jù)6萬多生態(tài)位，蟠龍?zhí)斓亍⑷f科只能降到5萬出頭。

這叫旁邊的九亭、南翔還怎么活？

學(xué)學(xué)浦東好么，看看人家唐鎮(zhèn)怎么操盤的。

浦東外環(huán)都尊唐鎮(zhèn)為大哥，唐鎮(zhèn)就拿出大哥的氣魄，把房價頂?shù)?萬多。

最新的招商中旅壹江臻邸單價達到了8.3萬。

這樣康橋、周浦、川沙都有空間。

徐涇呢？起點跟唐鎮(zhèn)都是6萬多，現(xiàn)在還是6萬多。

當然房價低也是好事情，群眾買房壓力小了。

一分錢一分貨，徐涇新房價格上不去，也是配套導(dǎo)入有問題。

好的配套都是閔行建的，徐涇一直沒建好學(xué)校、好醫(yī)院。

最近不少萬科的業(yè)主換房，就是覺得學(xué)校不好。

如果徐涇真的把配套拉起來、把環(huán)境打造好，房價拉到莘莊的高度。

西上海外環(huán)真就是另一個故事了。

南翔

大虹橋上限壓死了，附近的江橋、南翔、九亭日子都不好過。

南翔還進一步作死。

南翔東社區(qū)本來是剛需白月光，400多萬就能買到一個優(yōu)質(zhì)的居住社區(qū)。

然而南翔非得這時候推出云翔湖，跟大虹橋搶生意。

你搶得過嗎？

而且云翔湖也沒復(fù)制銀翔湖、留云湖的優(yōu)勢，只是一味地建住宅。

留云湖大家喜歡，是真的有湖，有大片低密度住宅塑造的社區(qū)環(huán)境。

云翔湖呢？除了到處建的住宅，就是隨處可見的老廠房、垃圾場。

拿什么跟徐涇、南大、桃浦比？

南翔東社區(qū)不錯，但是新房都在云翔湖，新房市場被南大、徐涇秒成渣，這些新房怎么賣？

只能打折賣。

原來新房6萬多，現(xiàn)在只能賣5.5萬。

直接拖垮了整個南翔。

南翔、泗涇犯了同一個錯誤：時代變了，操盤方式?jīng)]變。

2020年之前新房供不應(yīng)求，尤其是近郊，根本不愁賣。

新房只要價格合理就能賣光。

現(xiàn)在新房早就供大于求，隨隨便便拿塊地就熱銷的時代過去了。

上海已經(jīng)不缺房子，缺的是好房子。

好房子不僅需要開發(fā)商用力，也需要各地配合，因為好房子的一個含義是：完善的生活配套、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境。

到處都在搶客戶，真的需要拿出誠意，躺收地段紅利的時代過去了。

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