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新政“滿月”,南京學(xué)區(qū)房漲了還是跌了?

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5月8日,鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區(qū)同步發(fā)布招生新政——取消提前一年落戶和學(xué)籍占用限制。

孩子升學(xué)報(bào)名前落戶即可、入學(xué)后房子就能掛牌賣,“雞娃”家長(zhǎng)們?cè)僖膊挥锰崆昂脦啄杲箲],也不用擔(dān)心房子被“鎖死”在手里。

一個(gè)月過去,南京學(xué)區(qū)房掛牌量激增,成交量和成交價(jià)卻迎來小幅下滑,一批家長(zhǎng)對(duì)購買學(xué)區(qū)房的邏輯和心態(tài)也發(fā)生了明顯變化。

01

首先是學(xué)區(qū)房成交量。

新政發(fā)布之前,每年年初至4月底是學(xué)區(qū)房成交旺季,5月各區(qū)啟動(dòng)招生工作后,學(xué)區(qū)房市場(chǎng)自動(dòng)進(jìn)入淡季,今年也不例外。

比如樹人學(xué)區(qū)。



圖源小紅書

有中介在小紅書發(fā)布數(shù)據(jù),5月樹人學(xué)區(qū)房共賣出47套;而3月份的成交量在120套+,4月也有近80套的成交量。

且從表格中可以看到,5月多以300萬以下的低總價(jià)房源為主,其中,僅有部分小戶型單價(jià)能觸及6萬/㎡,大多數(shù)2房戶型都在3萬-4萬/㎡左右。

像建面約155㎡左右的金陵灣,報(bào)價(jià)690萬、成交價(jià)614.8萬,前后降了75萬多,單價(jià)約3.95萬/㎡。

而在今年3月,一套建面約156㎡的房源,成交總價(jià)還在676萬、單價(jià)約4.32萬/㎡。

這意味著近1個(gè)月來的南京學(xué)區(qū)房,下滑的不僅是成交量,還有價(jià)格。

比如新河二村, 5月16日一套建面約51.93㎡房源成交總價(jià)206萬,單價(jià)約3.97萬/㎡。

同樣是建面約51㎡左右的兩房,3月和4月均有成交,總價(jià)分別為226萬、214.5萬,單價(jià)最低也在4.1萬/㎡以上。

甚至在3月24日,一套建面約51.04㎡房源還賣出了263萬總價(jià)、5.15萬/㎡單價(jià)。同一小區(qū)、相似戶型,一個(gè)多月的時(shí)間總價(jià)相差57萬。



還有鐘英中學(xué)的王府園小區(qū),有秦淮區(qū)老牌公辦名校鐘英中學(xué)傍身,同樣是建面約38㎡的單室套,3月份總價(jià)142萬、單價(jià)約3.78萬/㎡,4月總價(jià)135萬、單價(jià)約3.59萬/㎡。



到了5月,同樣面積的單室套成交總價(jià)降到了119萬、單價(jià)約3.11萬/㎡。

同時(shí)成交量也明顯縮水——目前5月僅有5套記錄,4月12套、3月17套。



將范圍擴(kuò)大到全市范圍來看,近一個(gè)月來南京有6個(gè)區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲、5個(gè)區(qū)下降,其中鼓樓區(qū)排名墊底,降幅達(dá)6.3%,緊隨其后的同樣是學(xué)區(qū)房扎堆的玄武區(qū)。

學(xué)區(qū)房旺季已過,又疊加入學(xué)新政變化,南京學(xué)區(qū)房的價(jià)格還將不斷調(diào)整,單從5月表現(xiàn)來看,“高性價(jià)比”或?qū)⒊蔀槟暇W(xué)區(qū)房的新標(biāo)簽。

02

入學(xué)政策新政落地后,南京二手房市場(chǎng)的掛牌量直接被“點(diǎn)燃”。



貝殼買房數(shù)據(jù)顯示,政策發(fā)布后的第二天(5月9日),南京二手房掛牌量新增1063套;9-10日兩天內(nèi),新增掛牌量超2000套。

要知道,哪怕是在剛剛過去的“銀四”樓市旺季,新增掛牌量單日最多也才807套。而5月9日單日就有超1000套的增幅,直接刷新了近期紀(jì)錄。

毫無疑問,南京學(xué)區(qū)房是這波掛牌潮的主要力量。



圖源小紅書


二手房中介在小紅書發(fā)文:樹人學(xué)區(qū)房單日新增超70套,掛牌量直接翻倍;寧海路板塊48小時(shí)新上43套房;銀城匯文新上50套。

大批優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)集中上架,讓買家有了前所未有的選擇空間,也動(dòng)搖了賣家信心。

有中介表示,多數(shù)突然“解禁”的房源雖然上架速度快,但對(duì)于行情走向持觀望狀態(tài),大部分在市場(chǎng)掛牌均價(jià)上下徘徊;僅有少部分想要“搶跑”的業(yè)主,會(huì)以低于市場(chǎng)均價(jià)掛牌。





比如樹人雙學(xué)區(qū)的迎江園,5月掛牌均價(jià)為5.77萬/㎡,建面約58.36㎡戶型最新掛牌單價(jià)約5.12萬/㎡、總價(jià)為299萬。

而在2個(gè)月之前,同面積房源的掛牌單價(jià)為5.79萬/㎡,總價(jià)為338萬。新政前后掛牌價(jià)格差較為明顯。

掛牌量激增、掛牌價(jià)下調(diào),也直接影響了買家的決策。



圖源小紅書

小紅書上,一位家長(zhǎng)的遭遇引發(fā)了不少共鳴:

今年5月1日,她咬牙買下一套拉力瑯學(xué)區(qū)房,付了10萬元定金。沒想到8號(hào)新政突然出臺(tái),隔天隨手刷了一下同小區(qū)的成交記錄——同戶型房源成交價(jià)比自己低了十幾萬,裝修還更好。

于是,她決定賠掉10萬定金也要違約“退房”,哪怕中介表示可以去跟賣家協(xié)商再降30萬。

理由很簡(jiǎn)單:按照她們家的情況,完全可以晚兩年再買房,直接省下一年多貸款利息;而且現(xiàn)在學(xué)區(qū)房越掛越多,價(jià)格也不穩(wěn)定,她認(rèn)為未來幾年內(nèi)大漲的可能性不高,與其現(xiàn)在倉促上車,不如等等再看。

不少在新政前買房的家長(zhǎng)在評(píng)論區(qū)留言,直呼“心塞”。

曾經(jīng)需要提前一年落戶,且要“淘”一套學(xué)籍沒占用的房子,家長(zhǎng)們恨不得提前三四年就在樓市里奔波。

如今,“當(dāng)年報(bào)名前落戶即可”讓入學(xué)變得從容,學(xué)位不再鎖定房子,家長(zhǎng)們從“學(xué)區(qū)房支配”變成了“靈活度更高的挑選”。

03

學(xué)區(qū)房成交只是南京樓市的一個(gè)縮影,從全市數(shù)據(jù)來看,5月南京二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的健康態(tài)勢(shì)。



據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù),5月全市二手房共成交9154套,日均305套;對(duì)比“銀四”期間的10599套雖有小幅下降,但仍處于相對(duì)高位。

可見,隨著一系列樓市利好政策的持續(xù)釋放,市場(chǎng)信心逐步修復(fù),購房者的入市意愿明顯增強(qiáng)。

2024-2025年南京二手住宅議價(jià)空間情況



數(shù)據(jù)來源:我愛我家南京研究院

成交價(jià)上,據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù),5月南京二手房成交均價(jià)22401元/㎡,環(huán)比下滑4%;成交議價(jià)空間為9.2%,環(huán)比收窄0.3%,整體趨向理性。


當(dāng)下,房子真實(shí)居住需求還在繼續(xù)釋放。

比如,在招生政策調(diào)整后,家長(zhǎng)們不再是為了一個(gè)學(xué)位而溢價(jià)買單,而是根據(jù)自己的真實(shí)需求和預(yù)算,從容選擇一套合適的房子。

這讓早些年學(xué)區(qū)房的高價(jià)泡沫進(jìn)一步被擠掉,房子居住功能正在重新回到市場(chǎng)中心。

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