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古人云：知錯能改，善莫大焉。

6月10日，北京城建祥業順義0037地塊重新公示了設計方案。上一版在5月20日發布，翌日撤回。

這次公示新版圖，北京規自委順義分局的表述很有意思。

花姐至少發現兩個特點：

1、它開頭直接搬出了三個條法，除了《北京市城鄉規劃條例》，還有《城鄉規劃法》，北京市規自委《關于做好房屋建筑工程規劃設計方案批前公眾參與的通知（試行）》（京規自發〔2022〕319號）。

2、它的措詞，既像設計方案公示，又像反饋意見通告。規劃設計方案結合所收集意見完成方案細節優化后進行公示”。

這兩點傳遞除出一個意思：此圖是優化過的，是符合全國性法規和地方條例的，合法合規。

在北京樓盤公示環節里，這類中場撤回設計方案的案例，是十分罕見的。

但，存在即合理。

在優化之后，北京城建祥業拿出一份怎樣的圖紙呢？

三類細部的優化

對比北京城建祥業0037地塊的新舊兩版圖紙，總體格局未變，只是做了一些細部微調。

花姐大致總結出三類：

1、做了減法，砍掉了園林景觀

原本圖紙標出了樹木擺放，導致存在占用消防撲救場地的嫌疑。整個圖紙的顏色很深，建筑還帶有立體感，甚至越俎代庖，將紅線以外的地磚、馬路綠化、南面的0036地塊園林景觀也畫出來了。

新版圖紙只突出了0037地塊本身，即便是小區內的綠地，也只用淺綠色替代，沒有公布園林景觀示意。周邊地塊采用了黑白灰色調。

花姐用一句話來點評：新版圖紙更規范、更簡潔。

2、數據有增減，加強了細節的描述

A、原版圖紙的3#和4#，標有“首層架空層”，被誤以為是整個首層全架空。新版圖紙用陰影標出了架空位置，是局部架空，更明確，不猜心。

B、新版圖紙，取消了各樓棟的進深數據，也取消了樓棟的朝向角度數據。

C、新版地上機動車停車位依舊為43個，但位置有所變化。

D、對風雨連廊和14#配套率做了補充說明。標出了“耐火等級”“滿足消防車通行高度”“鄰里共享公共空間”等。

花姐點評：補充數據很好，但最好別刪關鍵信息。

3、鳥瞰圖微調，外立面圖更換

A、原版圖紙上的“北京城建”LOGO與“ONE PLUS”不見了。

B、原版圖紙上的下沉會所水景，變成了下沉廣場。

C、新版圖紙的消防撲救場地變得清爽，園林景觀完全沒有占用。市政道路上，也省略了綠化帶。

D、外立面圖從園林的正面圖，換成了45度角側面圖，側面的外立面改動很大，沒有凹進去。

做純粹的10層洋房

早在3月18日拿地后，外界便將0037項目稱為“住總青年ONE二期”。

它們是兄弟——同一個項目公司住總京順地產。但是，0037項目拿地后，logo已經抹去了住總的標簽，換成了“北京城建+祥業地產”。

花姐判斷，祥業地產可能變成北京城建旗下，與住總地產平行的開發平臺了。因此，0037項目大概率不會沿用“住總青年ONE”的稱號。

0037項目與青年ONE都在潮白河邊上，一東一西，中間只隔了一座幼兒園。

但，它們的差異蠻大：

1、建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；0037項目，限高36米，只做到30米；后者更優。

2、容積率：青年ONE為1.5，還計入街坊路，實際容積率約1.7；0037項目，容積率1.3；后者更優。

3、樓棟朝向：青年ONE正南正北，0037項目西偏南超過20度，斜排。前者更優。

0037項目規劃建面4.19萬平米，共規劃了11棟6-10層住宅，全部為坡屋頂造型，總房源約436套。青年ONE共計444套住宅，9個月清盤。

0037項目的大門設置在小區北邊，呈半弧形東西展開，長度超過65米，里面還鑲嵌了一棟配套樓。

從大門開始，依次通過配套樓和風雨連廊等設施，與小區中間的兩處首層架空，以及下沉庭院相連。

整體看，0037項目的公區好房子元素疊滿。

花姐給購房者提醒一句，0037項目有一個稀缺點，那就是容積率只有1.3，在整個京城樓市都算十分罕見。

正因為它的容積率如此之低，加上西偏南21.15度，0037地塊在排列樓棟時，才有了更多的騰挪空間。

反觀住總青年ONE，在潮白河100米管控范圍線（限高30米）之外，2#為11層，而0037地塊特意放棄了建11層房子，雖然它的限高為36米，可以做12層，但只做了10層及以下。

當然了，如果讓花姐給0037地塊挑點小毛病，那就是它的實際居住感受，可能和青年ONE差不多。

欲知這個秘密，請加花姐微信詳聊。

跟進封閉防火挑檐

有關0037項目的贈送情況，平面圖依然隱藏了，但外立面圖曝光了。

從外立面圖可以清楚地看到，它的南向主臥外有陽臺，客廳和次臥則是防火挑檐。

它有點像順義新盤青云國樾。拿地時間只比早了一個來月，已開放了樣板間。

有了外立面效果圖和青云國樾做參考，關于0037項目的戶型和贈送尺度，也就八九不離十了。

花姐參考青云國樾同等的贈送尺度，對0037項目的戶型面積，做了推測，僅供參考：75平、86平三居，以及108平四居。

具體的戶型占比為：

1、75平，南向兩面寬三室兩廳一衛。分布在2#，共60套，占比13.76；

2、86平，南向三面寬三室兩廳兩衛。分布在1#、5#、7#、10#、11#，共216套，占比49.54%；

3、108平，南向三面寬四室兩廳兩衛。分布在3#、4#、6#、8#、9#，共160套，占比36.7%。

在戶型段位上，0037項目成為目前為數不多，能在90平米以下，做出南向三面寬產品的項目。

這背后，除了地形的加持外，更重要的是贈送尺度方面的突破。

花姐同樣參照青云國樾的贈送手段，對0037項目的贈送尺度，以及86平戶型作了猜測，也僅供參考：

1、該戶型的面寬約9.9米，客廳面寬可在3.6-3.9米，主臥面寬可在3.2-3.5米，次臥面寬為2.8米；

2、南向客廳和次臥有防火挑檐，進深約1.5米，全部贈送；主臥內嵌陽臺，進深約1.8米，贈送一半；北向廚房和次臥，各有一處防火挑檐和設備平臺，進深分別為約1.2米和0.9米；

3、該戶型的整體贈送面積，可達到約18平米；這讓它的實際得房率，來到了100%，甚至更高。

能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整個贈送手段中，占據了絕對的主導地位。

有了青云國樾封閉防火挑檐的先例，花姐相信北京城建祥業0037項目，是會依葫蘆畫瓢的。

好房子時代，放寬尺度，大勢所趨。