樓市的淡季開(kāi)始，繼賣(mài)房的粉絲愁眉苦臉或者忍痛割愛(ài)，想買(mǎi)房的粉絲則如春筍鉆出大地，心思開(kāi)始活絡(luò)，僅周一筆者就接了三組去年想買(mǎi)二手的粉絲。

在驕傲了一把自己也是“去年買(mǎi)不起，今年有的挑”的有錢(qián)人后，又普遍對(duì)“二手在跌，但新房更貴”表示了詫異，畢竟“限價(jià)打新”時(shí)代的體感仍在昨日。

如果要對(duì)這種共性感受取一個(gè)最大公約的描寫(xiě)，“割裂”首當(dāng)其沖，再文縐縐點(diǎn)，會(huì)用“房產(chǎn)分化”定義，解釋為“是新規(guī)新房所以漲價(jià)，是舊規(guī)、中年、老破小所以跌價(jià)”。

然而，這種邏輯實(shí)在淺顯粗暴，經(jīng)不起推敲。

趁著淡季，就拆解“分化”背后，今日推文，房產(chǎn)分化是場(chǎng)變革推動(dòng)的市場(chǎng)分工。

為什么說(shuō)“新規(guī)新房漲，舊規(guī)老房跌”經(jīng)不起推敲？

原因在于，新規(guī)新房具有強(qiáng)烈的行政調(diào)控色彩，新規(guī)是住建部和地方定的，土地和容積率是國(guó)土核的，銷售模式是預(yù)售的，它不能和“二手市場(chǎng)”里的房子在同一時(shí)間同一個(gè)純市場(chǎng)坐標(biāo)系里比拼價(jià)值。

要比，等新房變二手賣(mài)，才能談漲跌。

所以這種邏輯的錯(cuò)漏在于，只看到“市場(chǎng)”表征，沒(méi)看到“政策”調(diào)控，只看到現(xiàn)象沒(méi)看到動(dòng)作。

對(duì)，“分化”不止是個(gè)現(xiàn)象，分化更是個(gè)“動(dòng)作”，新規(guī)新房就是行政動(dòng)作打入“市場(chǎng)軌”的第一張多米諾骨牌。

回想一下你就明白，什么時(shí)候你手上的次新房?jī)r(jià)格開(kāi)始劇烈波動(dòng)，降價(jià)頻發(fā)，是不是兩種情況：1、周遭“新房頻推”；2、板塊“集中交付”，而2只是1的兩年后。

這才是分化的更高的層面，于是，讓我們?cè)僭谶@個(gè)層面，推導(dǎo)這種分化。

房子會(huì)分化，價(jià)格尺度上表現(xiàn)為“同板塊，新規(guī)新房和二手的價(jià)格分野”，以最常接觸的微觀市場(chǎng)視角，“二手在跌，但新房變貴”就是我們的直觀感受。

同時(shí)，因?yàn)檫@種量變，帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果，一方面，主力需求會(huì)被趕去接盤(pán)二手，短期調(diào)控以穩(wěn)定存量市場(chǎng)價(jià)格（杭州新房已跟普通人無(wú)關(guān)，“故意”錯(cuò)配！ | 房叔說(shuō)1017）；

另一方面，賣(mài)掉一套房置換到同板塊的“價(jià)差”在變大，帶來(lái)三條必然的路徑：

1、賣(mài)了，加杠桿上同板塊新房，銀行鼓掌。

2、賣(mài)了，不加杠桿，板塊降檔去買(mǎi)新房，5w級(jí)的只能買(mǎi)139，就去4w級(jí)買(mǎi)169。

2、賣(mài)了，想在地段上產(chǎn)品上同時(shí)升級(jí)，徹底買(mǎi)不起。

量變積攢到定值，定會(huì)引發(fā)質(zhì)變，二級(jí)市場(chǎng)調(diào)控作為引導(dǎo)棒，使得線性的分化最終會(huì)變成價(jià)格段的“分層”，而這種結(jié)果，本質(zhì)是站在市場(chǎng)價(jià)格分化的微觀面之上一層，推動(dòng)各類房子找到在制度改革中的市場(chǎng)定位。

重要的事重復(fù)一遍，分化，在推動(dòng)各類房子找到“制度改革”中的“市場(chǎng)化定位”。

花開(kāi)兩朵，各表一枝，先講頭，“制度改革”，為何要改革？

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展遇到了瓶頸，過(guò)去的制度已經(jīng)適應(yīng)不了今天的局面，開(kāi)拓不了面向明天的道路，所以需要改革，即上層建筑需要匹配生產(chǎn)力發(fā)展的先進(jìn)方向。

困境是什么？對(duì)外過(guò)度依賴出口型經(jīng)濟(jì)，會(huì)被卡脖子、貿(mào)易戰(zhàn)、搞保護(hù)主義，排他，對(duì)內(nèi)投資拉動(dòng)基建的作用由正轉(zhuǎn)負(fù)，傳統(tǒng)產(chǎn)能亟待賦能、更新、出清、脫離內(nèi)卷。

外循環(huán)-內(nèi)投資-弱消費(fèi)，重融資于地、投資于物、透支于人，要轉(zhuǎn)向內(nèi)循環(huán)-有效投資-重消費(fèi)，重融資于稅、資、分紅，投資于人，提高居民收入占GDP的比重，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)化為百姓的獲得感，而不是“國(guó)強(qiáng)民窮”的巨大溫差。

核心轉(zhuǎn)變，從“地”到“人”，從“量”到“質(zhì)”，從“負(fù)債子還”到“增收漲稅”。

明確了兩頭，在從十四五到十六五這3個(gè)五年計(jì)劃里，必然涌現(xiàn)大量劇變的改革、試點(diǎn)、試錯(cuò)、糾偏，落在“房地產(chǎn)”這根土地金融核心中的核心，改革無(wú)非三管齊下——

節(jié)流、開(kāi)源、增收。

與住房、地產(chǎn)、土地財(cái)政相關(guān)的城市化，體現(xiàn)在十五五規(guī)劃中，甚至高于“新質(zhì)生產(chǎn)力”最先最重被提出，第一號(hào)任務(wù)，“全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”和“全民增收計(jì)劃”。

一句話說(shuō)明，把錢(qián)給“去創(chuàng)造價(jià)值的人”，去補(bǔ)貼他們?nèi)ネ哪亲白屗麄冊(cè)敢怆x鄉(xiāng)定居”的城市，而不再因?yàn)椤袄墤艏?“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)移支付向“他們離開(kāi)的那座家鄉(xiāng)”。

別看短短兩句話，承載巨大的歷史擔(dān)當(dāng)和直面過(guò)去無(wú)數(shù)“血淚”和“不公”的勇氣，“留守兒童”、“農(nóng)村養(yǎng)老金”、“騙補(bǔ)”、“過(guò)度借債”、“地方保護(hù)主義”、“寅吃卯糧”、“戶籍不平權(quán)”...一大堆不方便展開(kāi)的財(cái)政支配，本質(zhì)都和投資于地的老思路密切相關(guān)。

換言之，新的“人力資源”配置方式，“人本思想”投資模式，也是“新質(zhì)生產(chǎn)力”最廣泛的直接體現(xiàn)。

所以，要讓人動(dòng)起來(lái)，去他能創(chuàng)造更多價(jià)值、得到更多收入、創(chuàng)造更多更多消費(fèi)的地方，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、住房、公積金的種種補(bǔ)貼要隨這個(gè)人投向“給他希望”的城市。

舉個(gè)例子，中國(guó)人過(guò)年，過(guò)去一到一月去買(mǎi)火車票去往那個(gè)人口年年流出，沒(méi)太多工作機(jī)會(huì)、占著父母戶籍和養(yǎng)老金老去因此還活著的地方，以后，讓父母來(lái)城里過(guò)年，他們的醫(yī)保社保養(yǎng)老金，在新城市要被承認(rèn)。

再說(shuō)小的，子女教育，縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不斷在被壓縮編制、取消考試、集中辦學(xué)，而同時(shí)，集團(tuán)化教育在城里的大量鋪開(kāi)，很多小區(qū)目前實(shí)際已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“不爆表”，租售都可以獲得教育的機(jī)會(huì)，當(dāng)然存在“一表二表”的不平權(quán)，因?yàn)橘I(mǎi)房付的代價(jià)要強(qiáng)于租，但是“同權(quán)”。

再比如醫(yī)療，異地醫(yī)保互認(rèn)互繳，在長(zhǎng)三角核心城市基本已經(jīng)鋪開(kāi)....

讓為這座城市發(fā)展努力的人平等地享受公共服務(wù)，讓他多賺、多花，這就是統(tǒng)一大市場(chǎng)、投資于人，更良性的“新質(zhì)生產(chǎn)力”配置方式最現(xiàn)實(shí)的意義。

看到了全國(guó)大市場(chǎng)推動(dòng)“老小醫(yī)”改革，自然再講尾，落回到同為民生領(lǐng)域“住房”的市場(chǎng)化定位。

統(tǒng)一大市場(chǎng)和投資于人，需要補(bǔ)齊“城市化”落下的部分，讓“常住人口”真正實(shí)現(xiàn)“市民化”。

要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，不同的人群，代表不同的分工，需要進(jìn)入不同的市場(chǎng)軌道，不同軌道反映不同的市場(chǎng)化能力，人的市場(chǎng)化能力，宏觀看，就是“消費(fèi)”。

比如，花小錢(qián)，真正的保障軌，最近在杭州火熱的云上源境、璟宸望瀾，對(duì)應(yīng)低收入，低原始資本積累的新進(jìn)市民，這是這些年還能投資、批專項(xiàng)債補(bǔ)齊的短板。

比如，花大錢(qián)，望天際、棲湖云莊、萬(wàn)潮玖序、丹楓玫瑰園、奧映世紀(jì)、濱杭傳麒府這種頂豪，對(duì)應(yīng)有長(zhǎng)期資產(chǎn)配置需求的頂部人群。

不同的人群，供應(yīng)需要提供居住職能的分工，是改善是剛需是養(yǎng)老或是頂豪，在商品價(jià)格上則要體現(xiàn)分層，為日后必然要來(lái)的“征稅”提前劃好“梯級(jí)”，畢竟所有國(guó)家收稅無(wú)非就看那幾樣指標(biāo)，地價(jià)、人均持有面積、租售比。

制度改革是方向和前提，市場(chǎng)化是手段和目標(biāo)，擴(kuò)句就是——弱化戶籍管理和統(tǒng)一大市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)人的增收和居民管理成本的下降是改革方向，住房分化的目的是通過(guò)市場(chǎng)化的手段要實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)不同需求的分層、分類、分工。

所以，不是我“買(mǎi)不起”新房了，是我“不該看”那些新框架下的大新房了，我得不到我艷羨住房的配套資源，但相應(yīng)，未來(lái)，我也不需要支付那些新房所在層級(jí)的“物業(yè)費(fèi)和稅率”。

同樣的機(jī)制也會(huì)發(fā)生在企業(yè)，去年到今年產(chǎn)品端的顯著變化，開(kāi)始積極開(kāi)動(dòng)腦筋的企業(yè)“著力卷139戶型”和“平衡公區(qū)檔次和物業(yè)費(fèi)運(yùn)營(yíng)”，這代表它們開(kāi)始摸明白市場(chǎng)改善的主力需求和各板塊可接受的價(jià)格段，所以“不再盲目做大”、“不再盲目做豪”，抓住長(zhǎng)期基本盤(pán)的心才活得久。

漸漸，在供需兩端形成分層的價(jià)格，分類的需求，分別的產(chǎn)品形態(tài)，分別的社會(huì)職能，分別的管理辦法，最后也會(huì)“分檔”地納稅，這便是各自的“市場(chǎng)定位”。

看得見(jiàn)的手搭好框架，做好奠基，開(kāi)始拋餌，看不見(jiàn)的手催動(dòng)塘里的“魚(yú)蝦蟹蚌”各司其職，有的塘“竭澤而漁”，有的塘“大魚(yú)自肥”，只有部分塘最終“生意盎然”，物種多樣，生態(tài)可持續(xù)。

我是一只小小魚(yú)，少吃容易餓，貪多要被撈，我不像螃蟹埋沙，也不艷羨大魚(yú)，找到自己的生態(tài)位，自由自在。

文/一葉 編輯/一葉
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