北京
新京報訊（記者張靜姝）6月11日上午，北京市昌平區(qū)人民法院召開“司法護(hù)航品質(zhì)生活，攜手繪就幸福回天”新聞通報會，系統(tǒng)梳理近五年昌平區(qū)回天地區(qū)案件審理情況，介紹昌平法院參與治理的實踐舉措并發(fā)布典型案例。在一起案例中，劉先生購買的地下一層倉儲用房合同約定層高5.8米，實際部分區(qū)域凈高僅3.6米，誤差超30%，且存在大量管道穿行。法院審理認(rèn)為，該偏差遠(yuǎn)超合理預(yù)期與施工允許范圍，構(gòu)成重大違約，最終判決房地產(chǎn)公司賠償劉先生損失25萬元。
2021年，劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買了地下一層的倉儲用房，約定層高5.8米，套內(nèi)建筑面積130平方米，總價款224萬余元。2023年10月交房后，劉先生實地查驗，發(fā)現(xiàn)房屋部分區(qū)域?qū)痈哌h(yuǎn)低于約定標(biāo)準(zhǔn)，且存在熱力管道、電纜、消防管道穿行情形，要求解決。后雙方協(xié)商未果，劉先生訴至法院，要求公司退還層高不符部分的購房款、違約金60余萬元。
公司辯稱，合同中明確提示房屋層高以實際交付為準(zhǔn)，劉先生已簽字確認(rèn)，拒絕賠償。
法院現(xiàn)場勘查，確認(rèn)爭議區(qū)域36平方米，凈高3.6米，其中有21平方米頂部架設(shè)四條熱力管道，經(jīng)隨機(jī)抽點測量，管道部分凈高為2.7米、管架部分凈高為2.63米。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，雙方均應(yīng)依約全面履行義務(wù)。房屋層高系購房者選擇房屋、決定房屋使用價值、空間觀感及整體利用效能的重要指標(biāo)。房屋層高存在細(xì)微、不影響正常使用的小幅偏差屬于合理容忍范疇，一般誤差在極低比例范圍內(nèi)可視為履約瑕疵，不構(gòu)成根本違約。
但本案中，合同明確約定爭議區(qū)域?qū)痈邽?.8米，實際層高僅為3.6米，層高誤差超過30%。該誤差已完全超出普通人購房的合理預(yù)期與正常建筑施工允許偏差范圍，是重大、實質(zhì)性交付偏差，構(gòu)成違約。房地產(chǎn)公司雖在合同附件中進(jìn)行風(fēng)險提示，但未結(jié)合實物或文件對低于標(biāo)準(zhǔn)層高的情形進(jìn)行著重提示，亦未對實際交付房屋的層高作出最低限度約定。
鑒于恢復(fù)至合同約定的層高已無可能，且劉先生不要求解除合同，同時，法院結(jié)合層高差、房屋銷售單價、對房屋使用價值及市場價值的影響程度等因素，最終判令房地產(chǎn)公司賠償劉先生損失25萬元。
法官提示，商品房層高直接影響房屋使用功能、市場價值和業(yè)主的居住體驗。開發(fā)商應(yīng)恪守誠信原則，在簽訂合同時明確標(biāo)注房屋關(guān)鍵參數(shù)，不得以模糊條款規(guī)避自身責(zé)任，嚴(yán)格依照約定標(biāo)準(zhǔn)完成房屋交付，對房屋瑕疵及時整改或予以合理賠償。
購房者簽訂購房合同時，需重點核實層高、面積、戶型等核心條款，必要時索要房屋圖紙核驗。收房時若發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與合同不符，應(yīng)及時留存固定證據(jù)，先行與開發(fā)商協(xié)商處理，協(xié)商無果可通過訴訟依法維護(hù)自身合法權(quán)益。
編輯 楊海 校對李立軍
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