北京
咱們今天聊聊6月13號這組網簽數據。新房272套，其中住宅131套；二手房792套，其中住宅193套。單日加起來超過一千套，看著挺熱鬧對吧？但仔細一拆，有意思的地方來了。二手房成交量差不多是新房的3倍，住宅交易里頭二手房的活躍度明顯壓了新房一頭。
這組數據出來以后，不少人在說“樓市回暖”。說實話，單看一天的數據確實不能太當真，但把它放到5月以來的整體行情里看，就有意思了。從3月開始，北京二手房已經連續三個月單月成交超過1.5萬套，5月更是沖到了16008套。6月中旬的這個單日表現，算是延續了之前的溫度。
那為啥二手房這么火？說白了就幾個原因。一個是學區房季末集中過戶，6月份是幼升小報名的最后窗口期，很多家長趕著把戶口落進去，西城、海淀那些老牌學區片區的成交明顯加快。另一個是置換需求在釋放，不少人賣掉手里的老房子，想換個大點的或者位置好點的，但新房那邊交付延期的事兒鬧得人心惶惶，干脆直接買現成的二手房，看得見摸得著，不用怕爛尾。還有一個因素是政策松綁，5月把非京籍五環外社保門檻降到1年，之前被卡住的那批剛需現在有資格進場了，他們首選也是總價可控、配套成熟的二手房。
再看看新房這邊，272套里住宅只占了一半左右，商辦類、車庫類占了另一半。這說明住宅新房的成交熱度其實一般，開發商雖然也在搞促銷，但大家對新房交付的信心還是沒完全恢復。過去兩年時不時就有樓盤延期甚至停工的消息，誰也不想交了錢還得提心吊膽等兩年。二手房就不一樣，過戶完就能拿鑰匙，學區也能馬上用，這種確定性在當下的市場環境里特別值錢。
還有一個細節值得琢磨。6月13日二手房網簽總面積18876平方米，住宅193套，平均每套大概98平米，說明成交的主力還是偏剛需和剛改的中小戶型。新房住宅131套對應20865平方米，平均每套159平米，明顯偏大，說明新房市場現在主要靠改善盤和高端盤撐著，剛需剛改被二手房吸走了不少。
當然，光看住宅還不夠，非住宅類房產的交易一直比較低迷，寫字樓、商鋪這些想賣出去越來越難，對整個市場的健康度也是有影響的。不過單說住宅這條線，北京樓市的“二手房熱、新房穩”這個結構性分化已經非常清晰了。
手上有一套老房子想置換的朋友，現在確實是個出手窗口期，二手房掛牌量從去年14.32萬套的峰值降到了11.83萬套，競爭沒那么激烈了，加上帶看量和成交周期都在縮短，賣房的難度比去年小了不少。想買房的剛需，盯著二手房源的同時也別忽略五環外的新盤，政策放開后有些板塊的新房價格比周邊二手房還劃算，但一定得選那些資金狀況透明的國央企項目，交付更有保障。
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