為什么住了上萬人的社區，養不活樓下的餐館？

住了上萬人的小區，樓下餐館卻一家接一家地關了？

近期廣州六運小區貼出一紙禁令，重申住宅內不得從事餐飲等行業。這個走出了多家網紅餐飲品牌的“明星社區”，正在經歷一場業態調整。

把視野放大到全國，相似似的場景并不少見：不少曾是餐飲店的底商鋪面空置周期拉長，招租廣告數月無人問津。

社區底商，到底還能不能開餐飲店？

01.“樓下那排店，越來越空了”

紅餐網走訪廣州、深圳、長沙等多個城市發現，社區餐飲鋪位轉租難、空置久，整體經營氛圍持續轉冷。

在深圳寶安松崗片區，經營著一家經營著80+平方米快餐店的林哥打算關店轉手，但招租信息掛了近半年仍無人問津，“以前附近的鋪兩三個月就能轉出去，現在根本沒人接。但直接關店也是要賠錢，只能先硬著頭皮繼續干下去。”

以網紅街區著稱的廣州江南西商圈內，某社區主街上也有幾家商鋪貼出了“旺鋪轉讓”的廣告，往社區內部走，招租的店鋪明顯增多。附近多位中介和業主表示，轉租店鋪明顯比以前增多，且部分鋪位掛牌數月無人問津，咨詢租鋪的人明顯減少，“以前剛掛出去就有人來打電話了，一周接七八個，現在一個月也沒幾個”。

△圖片來源：紅餐網攝

在廣州番禺，某近郊社區一間臨街鋪面的“旺鋪招租”貼紙已經泛黃。隔壁便利店店主回憶：“上一家做西餐的，從關門到現在兩年多了，問價的人時不時也有，但都沒談成。”

長沙岳麓區某高層小區樓下，做私房菜生意的朱老板也在考慮轉讓。他給紅餐網做了粗略估算——3500戶居民的體量，按每戶3至4人計算，設計居住人口約1.2萬人。如此大體量的社區市場，但底商餐飲從之前的“換了一輪又一輪”，到今年已是“換不動了”。

據他所述，短短半年時間，同排多家餐飲店接連關停，也沒有新商戶入駐，街區煙火氣銳減，各家客流都受到明顯影響。

△圖片來源：紅餐網攝

另據藍鯨新聞報道，今年2月，上海市人大代表在發言中提到，“上海很多社區周邊的小店和沿街商鋪大量空置和撤出，以前可能半年到一年還有人接盤，現在有些店鋪長達四五年的空置?！?/p>

整體來看，社區底商餐飲的換手率在加快，空置率呈上升趨勢。一組行業數據從側面印證了這一趨勢：《2026中式餐飲白皮書》顯示，2025年全國餐飲關店率達48.9%，從業態來看，社區底商餐飲閉店率顯著高于行業平均水平，接近55%；而商圈餐飲相對穩健，閉店率約35%-40%區間，明顯低于社區店。

02.為什么住了上萬人的社區，養不活樓下的餐館？

“旺鋪招租”的廣告越來越多，就算是住了上萬人的小區也不例外，社區底商的餐飲生意，到底怎么了？紅餐網從多位從業者的口中了解到，多重壓力正在同時沖擊著社區底商的餐飲業態。

1.租金高企，開店淪為“給房東打工”

長沙的朱老板給紅餐網繼續算了筆賬：50平方米的鋪面，月租加上水電與人工，月保本營業額需達到23萬元。相當于平均每天要賣近8000元，一天需要133單才能保本。50平方米小店，即使加上外擺，這個數字也是很難完成的任務。

深圳松崗的林哥也表示，“前幾年租金2萬元，現在慢慢漲到2.4萬元，差不多是我每個月營業額的四分之一，再加上這兩年客流又在變少，真的干不動了?！?/p>

更讓餐飲老板感到無奈的是，社區底商的租金并未隨著客流下滑而下降?！懊磕瓯３植粷q就不錯了，還講什么降房租。房東寧愿空著，也不降租。”這是走訪20余家社區餐飲商戶后，聽到最多的抱怨。

2.時段與需求錯配，小店空轉成本難承擔

不同于商圈餐飲的全天候客流，社區底商的客流呈現出明顯的兩極分化：白天9點到17點，街上多是老人和小孩，消費力較弱，多是買些小吃、飲品，客單價偏低；早晚高峰7點到9點、18點到21點，客流相對集中，但時段很短。大量時間里，店鋪處于“空轉”狀態，成本卻一分不少。

紅餐網專欄作者、豪蝦傳創始人蔣毅對此剖析：“純社區餐飲主要做晚餐和宵夜，午餐和早餐的比例很有限。小區里白天七八成人出去上班，留下的中老年和小孩是不愿意在外面花錢的。所以做中午時段的品類，不適合純社區餐飲?！痹S多社區餐館倒閉，不是因為產品不好，而是時段選錯了，客流最弱的時段里的收入，撐不起全天的成本。

3.太多人來搶“一頓飯”，堂食生意不斷縮水

社區餐飲的核心客群基本上是附近幾公里內的居民和上班族，但如今，他們“日常用餐”的需求，正被外賣、便利店鮮食、社區團購多方瓜分，社區底商的就近優勢被大幅削弱。

外賣自不必說，消費者點幾下手機屏幕，方圓幾公里內餐館的飯菜都能送到家門口，沒必要只光顧樓下的店。有這個習慣的消費者不在少數，直接分流了社區餐飲店的生意。紅餐大數據顯示，2025年全國餐飲外賣市場規模達約1.4萬億元。

除了外賣，便利店鮮食和社區團購也在分流剛需客流。

△圖片來源：紅餐網攝

全家、7-11等便利店的關東煮、包子、飯團、便當，定價在10-15元，且24小時營業，搶占了早餐和夜宵市場。小象超市、樸樸超市等社區團購平臺上，預制菜、半成品食材價格低廉，例如一份調好味的肉餅售價9.98元、一份冷凍糖醋里脊售價14.5元，單價不貴又能省去大部分備菜流程，消費者有了更多的飲食渠道選擇。

4.經營限制多

廣州天河南的六運小區，則呈現出一幅更為復雜的圖景。

4月份禁令發布后，主街上依然人流如織，甚至還有新店在試營業，但拐進社區內部，多家餐飲鋪位已經張貼出了閉店轉讓的告示。多位受訪商戶表示，禁令主要針對熱食類餐飲，現在還在做熱食的可以繼續經營，但租約或牌照到期后不再續期，無證經營的將直接清退。茶飲、糖水、冰室等非明火類業態暫不受影響。

△圖片來源：紅餐網攝

紅餐網以創業者身份致電一位正在放租的鋪面業主。這個位于小區內巷的鋪面約20-25平方米，此前是一家壽司料理店，月租金1萬元左右。當紅餐網詢問能否租來做面食生意時，對方直接以辦不下許可證為由拒絕了。

順應政策層面的管控要求，是社區底商餐飲必須面對的一道現實考題。六運小區的困境背后，是多年積累的問題：設備老化和住改商店鋪過多裝修帶來的消防隱患造成；商鋪與游客過多，讓住戶常年在噪音污染中生活，投訴量居高不下。

小區里此前頗受歡迎的“拍檔飯堂”最近也突然關門，附近街坊透露，關門的原因是物業要求整改，油煙和噪音引發了居民大量投訴。

△圖片來源：紅餐網攝

有商戶感嘆：“開社區店，一半精力應付居民投訴，一半精力應付政策檢查，每天提心吊膽，風險太高，不如去商圈開，或者直接做純外賣店，還更省心?！?/p>

米倉食堂創始人孫嘉偉也曾向紅餐網透露，米倉食堂的創始店開在廣州天河南商圈的一個社區底商位置，由于門店長期排隊且排隊人數較多，為了降低對社區居民日常生活的影響，才把門店遷到了購物中心。

在政策收緊的社區，餐飲創業者最先遇到的難題，不是“能不能賺錢”，而是“能不能開店”。

結 語

不過，從更宏觀的角度看，社區底商的餐飲生意也不是完全碰不得。蔣毅表示，社區底商并非沒有機會，不要被“前幾任都倒閉了”嚇退?！安惋嬓袠I里，前面‘死’五六家，后面再起來的情況很多。選鋪不是看上一家做什么，是看匹不匹配——商圈人群、商鋪條件、品類是否適合社區。如果做對了匹配社區的品類，可能一下就火了。”

蔣毅進一步表示，當前社區底商的困境，本質是一場“遲到的回歸”。他指出，在經濟告訴發展的紅利期，讓很多本不適合開餐廳的鋪面也開上了餐廳。一個商圈或商圈根據人群規模和消費習慣，只能支撐30-50家健康的餐廳，如果開了100家，那只能“集體完蛋”，所以現在開店數量回落，這只能叫回歸正常。

社區底商的空置潮，是餐飲業發展過程中一次必要的篩選。過去十年，街邊隨便一間鋪面都敢掛上“旺鋪招租”的牌子，隨便一個人都敢押上積蓄開一家餐館。如今風口過去，誰會游泳、誰在裸泳，才真正顯現出來。

但社區底商依然是餐飲生態中不可或缺的一環，前提是餐館老板們知道怎么貼合居民需求，知道怎么能從15元的客單價中做出利潤。

本文由紅餐網(ID：hongcan18)原創首發，作者：邱泓；編輯：王秀清。封面圖來源：圖蟲創意。