老舊危房如何改造成宜居空間？看看這里交出的答案。

5月27日，更新后的小石集改頭換面。中青報·中青網記者 趙麗梅/攝

建造時間僅幾個月，廣州市越秀區洪橋街道“黌橋·小石集”（以下簡稱“小石集”）的一眾危舊房已全然煥新，在原拆原建模式下，嶄新的小樓立起來了、路寬了、環境好了……不少居民對洪橋街道辦事處主任王飛說：“要為這個項目豎大拇指點贊。”

在城市更新的大浪潮里，老舊危房如何成為安全舒適、配套完善、文脈彰顯的宜居新空間，已成為很多城市的“必答題”。

此前，中央城市工作會議明確，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

小石集則在探索如何在廣州這種超大城市寸土寸金的老城區，通過原拆原建的方式，生長出兼具煙火氣息與現代風貌的新圖景。

建筑增量為原拆原建按下“加速鍵”

小石集地處越秀老城區腹地，19棟房屋多建成于20世紀60年代至80年代，歷經數十年風雨，建筑結構老化、墻體斑駁、管線雜亂。這些建筑多是C、D級危房，安全隱患突出。

“以前這里房子老化嚴重，一下雨就滲水，臺風暴雨天街道最擔心垮塌。”王飛坦言，小石集的改造需求十分迫切。2023年7月，該項目就開始入戶征求居民意見。

2024年年中，《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）出臺，為該項目按下了關鍵的“快進鍵”。新政落地后，該項目的設計思路徹底打開：首層采取騎樓架空的設計，退讓出一條寬6米、高4米的連續公共空間，消防車、急救車可以直達樓棟，為居民打開“生命通道”；同時，通過整體規劃，打造出一片采光中庭天井，讓居民告別“黑房”；四樓還設置退臺，保障周邊樓棟采光通風。

在廣州市城市更新規劃設計研究院董事長駱建云看來，原來只要求C、D級危房必須排危，新政擴圍后，相當于中醫“治未病”——提前消除安全隱患、提升居住品質。

“用足建筑增量政策，讓居民在通風、采光、公共空間上實現了質的飛躍。”王飛說。

資金問題始終是危舊房改造面臨的最大難題之一。小石集則采用了“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的三方共擔籌資機制。

城市更新“協奏曲”：居民是并肩同行的共創主體

“老舊小區改造，共識難聚”，往往是一道大坎。產權復雜、訴求多元、利益分歧大……原拆原建往往面臨漫長的溝通博弈。有的項目甚至需要與居民溝通上百次。

駱建云直言，雖然小石集建造時間短，但是設計方案卻打磨了近2年，改了一版又一版，與居民反復溝通，原拆原建面臨產權歸宗、居民意愿征集、共識達成、利益平衡、改造后如何運營實現可持續發展等問題，“現在全國自主更新、原拆原建所面臨的問題，小石集項目基本上都遇到了。”

“這樣的城市更新，既要解決安全問題，又要解決民生問題，同時還要解決社會經濟發展問題。”駱建云談到，城市更新是一項系統性工程，政府部門、設計單位和基層干部、居民都需要轉變觀念，同向發力，形成共識。

“群眾的意見尤為重要。”駱建云發現，一個明顯的轉變是：城市更新不再是設計師的獨角戲，居民已然成為并肩同行的設計主體。打磨改造方案的兩年間，設計團隊一直在根據居民意見調整，比如有的獨立產權業主不愿上層加蓋，方案便調整為退臺；該項目樓貼樓的情況較多，采光差，方案便調整為挖出一個小天井，讓所有人家都有陽光。

此外，駱建云還認為，設計方案打磨時間長與過去參照的政策不夠清晰有關。隨著《辦法》的出臺，明確在總戶數不增加的前提下，對于套內建筑面積不超過90平方米的成套住宅，每戶原有廚房、衛生間面積小于《住宅設計規范》最低標準的，可以適當增加使用面積，讓各方有清楚依據。在小石集項目中，廚房按照約4平方米，衛生間按照約3平方米的標準進行調整，一些小戶型業主得以擴容。他說：“這是一個很大的進步。”

5月27日，在小石集公寓，一名年輕人正在自習。中青報·中青網記者 趙麗梅/攝

智能建造讓建設“快靜優”

在原拆原建模式中，老城區空間狹小、人口密集，傳統施工存在噪音大、粉塵多、工期長、易擾民等問題。

作為小石集項目施工單位技術負責人，廣州建筑產業研究院集團工作人員陳永強介紹，該項目創新采用了鋼結構模塊化建造技術，56個箱體在工廠預制生產，集裝修、機電、管線于一體，到了現場，直接像“拼積木”一樣吊裝拼接，“像造汽車一樣造房子”。

新技術帶來高效率、低干擾。2025年6月24日，該項目開啟首個模塊化箱體吊裝，當年8月5日，箱體吊裝就已全部完成，8月6日，樣板間就開放了，當年10月23日，項目全面完工。陳永強表示，工期較傳統模式縮短60%，施工過程中，噪聲、粉塵、建筑垃圾大幅減少，最大限度降低了對居民生活的影響。他說：“商戶可以盡早回遷，提前產生收益，這是他們最希望的。”

“改造后安全、敞亮、舒服。”這是小石集居民的共同感受。

如今，小石集房屋已更換為穩固的鋼結構模塊，抗震抗災能力顯著提升；雨污分流改造完成，告別污水直排；電力、通信、廣電三線全部下地，老城的“里子”也煥然一新。

改造后的小石集，成為運營有序的現代化社區，不僅從破房子、爛房子變成了“好房子”，更為關鍵的是，社區配套更完善了。4層小樓裝上了電梯，還配套了健身房、閱讀室等，“一老一小”有人管了，老人可以去長者頤康中心，小孩則可以送到嵌入式普惠托育點。

從過往的老舊小區改造情況來看，“重建設、輕運營”難題并不鮮見，改造后的可持續問題引人關注。所以，長效運營是關鍵，避免陷入“只改殼不改瓤”的困境。

駱建云在調研中發現，該區域年輕人的房屋租賃需求非常大，于是將部分區域改成了28套可拎包入住的青年公寓。小石集創新采取“整體承租+社區合伙人”雙運營模式：將零散物業經營權整體歸集至廣州安居集團，引入原業主參與運營。

小石集是廣州中心城區首個自主更新的原拆原建項目，體量雖小，卻釋放出很強的示范效應。其周邊8個原拆原建項目同步推進，越秀區各街道已有二三十個項目準備復制“小石集模式”。

在駱建云看來，這為原拆原建模式注入了動力，也推動著城市更新的社會治理方式發生深刻轉變——從過去政府大包大攬，轉向如今堅持“誰受益、誰出資”的共建共治新模式。他也提到，原拆原建還存在不少問題沒有理清楚，而且一些人還有顧慮，需要通過立法和規則、制度的不斷完善，進一步助力城市更新。

“原來一堆破房子，一下子鳥槍換炮，迭代升級，太厲害了！”不少周邊居民對原拆原建模式心生向往，甚至躍躍欲試。

來源：中國青年報客戶端