極目新聞記者 鄧波

“掏空積蓄借錢買房，裝修辦證的時候才發現房屋早被查封了，如今還可能被拍賣。”近日，貴州黔西南州興義市瀾湖郡小區多名業主向極目新聞反映，他們通過正規渠道購買的房屋，正面臨無法辦證且要被拍賣的窘境。

瀾湖郡位于黔西南州興義市樂園路，開發商是興義市匯鑫房地產有限公司（下稱“匯鑫房地產公司”），2017年開盤，以“打造興義最具性價比的好房子”為口號對外銷售。

瀾湖郡售樓中心的沙盤（極目新聞記者 鄧波 攝）

多名業主稱，2019年至2020年間，他們購入該小區房屋，但一直未能正常竣工驗收。直到2024年保交樓達到入住條件，他們入住裝修和辦證時才得知，房屋早已被異地法院查封，現在還可能被拍賣，他們擔心“錢房兩失”。

6月11日，極目新聞記者實地走訪該小區二期看到，已有不少業主入住，但部分樓棟地下停車場未修建完整，鋼筋、腳手架等裸露在外。

購房戶發現買的房子早已被查封

業主昝建剛是興義市烏沙鎮人，多年來一直在興義市區租房住打零工。2019年，因孩子即將上學，長期租房多有不便，他萌生出買房安定的想法，“經過對比，我們覺得瀾湖郡環境不錯，離孩子上學的地方近，附近也能找到工作，就定了這里。”

昝建剛看中的房子位于瀾湖郡小區二期G1棟，這套房子使用面積99平方米，有三個房間，一家老小六口人湊合居住，每平方米3653元，總價約35萬元。他打算以按揭方式購買，首付8萬元，貸款約27萬元。其中有4萬元首付還是來自親戚朋友的借款，“打算辛苦個幾年，讓一家人有個安穩的家。”

瀾湖郡G1地下車庫仍是露天空地（極目新聞記者 鄧波 攝）

2019年10月，昝建剛交了首付款，但一直未能辦理住房貸款按揭手續。他稱，曾多次去找開發商方面，結果對方以各種理由拖延，直到2020年9月才在住建局登記備案，但貸款一直未能辦理。2023年3月，昝建剛及多名業主向住建局及街道辦投訴、求助，開發商匯鑫地產公司才現身提出一個解決方案，要求補交剩余房款，金額可以“優惠”。經兩次簽訂購房補充協議，一共補交了16萬元剩余房款，昝建剛算是買下了房子。

昝建剛硬著頭皮東拼西湊，拿出這16萬元交給開發商，以為能早日住進新房。可這份期待，很快就被現實擊碎。2024年7月，昝建剛收了房，他咨詢裝修貸時才得知，自己東拼西湊買的房子被查封了。法律文書顯示，2020年8月5日，他的這套房屋因借貸糾紛被查封。

極目新聞記者了解到，有多名業主與昝建剛的情況相似，這些業主有在縣城經營手機店商戶，有湖南來此定居養老的七旬夫婦，還有辛苦勞作的農民工。

重慶籍的葉興（化名）因喜歡興義的氣候環境，來此創業并打算養老定居，他在興義開了一家兒童診所，口碑不錯。2020年8月16日至2022年1月27日，葉興在瀾湖郡小區二期購買了12套房屋，全款支付總價300萬元，“想法是給員工提供住宿，未來也可以對外出租，租金足夠我和妻子養老。直到2025年4月，政府保交樓后繳納契稅并開具發票，我才得知其中7套房子在購買前就已經被查封，無法辦理房產證。”

房子被查封，開發商還讓補齊尾款

重慶市銅梁區人民法院和大渡口區人民法院的兩份查封明細清單顯示，銅梁區首輪查封瀾湖郡小區74套房屋，36個地下車位；大渡口區人民法院查封了43套房屋，去重后瀾湖郡小區有42套房屋被查封。

葉興告訴記者，2022年交房逾期后，他將開發商告上法院，要求支付相關違約金，這時他還不知道房子已被查封。他支付的300萬元購房款也沒有進到開發商的公賬，均按照開發商當時出具的委托書，分多筆支付給了兩個私人賬戶。

余國富與昝建剛情況相似。他是一名建筑工人，2019年交首付簽合同購買瀾湖郡小區二期的房子，此后兩年小區建設進度緩慢，出現停滯。2023年，經過坪東街道辦、興義市住建局等多方介入，組織業主與匯鑫房地產公司協調。開發商稱因賬戶異常，無法通過正常按揭放款，以“現金優惠”的方式，建議業主補齊剩余房款。

被查封開發商與業主簽訂的補充協議（受訪者供圖）

2023年3月16日，余國富與開發商簽訂協議，原總價34萬元的房款降至25萬元；5月10日，雙方再次簽訂補充協議，開發商再次優惠2萬多元，要求余國富支付剩余的房款5.7萬元。

余國富稱，當時在政府相關部門協調下，東拼西湊補齊了房款。直到被查封后，他們才發現不對。當時他們按照開發商的要求，第一次簽訂補充協議時將錢款打進了私人賬戶，第二次則是將錢款打入了小區物業貴州勛曄物業公司的賬戶。該物業公司負責人稱，當時確實開設賬戶代開發商收款，但不知款項進出情況。

“房子對于我們來說是天大的事，一直壓在心上，現在睡覺都要靠吃藥輔助。”昝建剛向記者表示，當初如果得知房屋被查封，也不會再選擇交錢，損失也不會有這么大。

瀾湖郡二期地庫鋼筋裸露仍是露天空地（極目新聞記者 鄧波 攝）

開發商深陷司法糾紛成被執行人

葉興告訴極目新聞記者，他經過訴訟了解到，匯鑫房地產公司開發的瀾湖郡多套房屋被查封，系因該公司為實控人及案外人的上千萬元借款提供擔保，債務人無法歸還借款，匯鑫房地產公司承擔擔保責任，被債權人起訴并查封名下物產。

據天眼查，匯鑫房地產公司系失信被執行人，被起訴司法案件230起，案件總金額1.59億元。自2020年5月19日至2025年7月8日，該公司陸續被多家法院執行100起案件，涉案金額5400余萬元。

相關文件顯示，2022年9月23日，開發商匯鑫地產公司向黔西南州城市建設投資公司借款800萬元，作為第一批保交樓專項資金，用于建設未完工的小區。2024年1月，瀾湖郡二期項目地上住宅部分勉強達到入住條件，通電通氣通水，但一直沒有通過竣工驗收。興義市住建部門相關工作人員稱，該小區二期達不到竣工驗收標準，為了保障老百姓的住房需求，根據保交樓相關文件，確保主體結構安全和消防安全評估，讓業主能夠入住并辦理產權證。

極目新聞記者實地走訪該小區二期看到，雖未能竣工驗收，但已有不少業主入住，有的樓棟地下停車場都未修建完整，鋼筋、腳手架等裸露在外，還有樓棟對外出入口還未修好，處于懸空封閉狀態。

昝建剛和余國富借款裝修了房子，并搬了進去。2025年，部分業主陸續嘗試辦理房產證。因房子被查封，無法辦證。

為了生活和歸還購買房屋的欠款，這幾年余國富一直奔波在各個工地。得知房屋被查封后，他曾通過信訪和向查封法院提交執行異議的方式維權。

興義市住建局2024年7月的信訪答復書顯示，經核實系因開發商資金鏈斷裂，導致房屋存在相關交付問題，貴州省房地產信息管理系統內顯示，該房屋已經登記在余國富及其妻子名下，該局已督促開發商盡快協助變更產權。

重慶市大渡口區人民法院執行裁定書顯示，該法院審理后認為，余國富的房屋合同簽訂時間為2020年9月21日，查封時間為2020年8月5日，故買賣合同在查封之后，實際入住占有也在查封之后，所以駁回執行異議。

余國富告訴記者，他們在2019年購房時就已經與開發商簽訂了購房合同，但直到2020年9月21日，開發商才到住建局網簽備案，并用備案合同換了他們之前簽的合同。法律文書顯示，昝建剛向法院提出的執行異議被駁回，也是同樣原因。

當地將組織多部門共同研究解決

葉興告訴記者，2026年5月，重慶市大渡口區人民法院已經到瀾湖郡小區評估被查封房產情況。也就意味著，這些房產將面臨被法拍的境地，一旦法拍成功，這些沒有拿到房產證的業主們將面臨負債買房后卻無家可歸的局面，大家心里很著急。

昝建剛的家（極目新聞記者 鄧波 攝）

匯鑫房地產公司擔保債務的債權人向極目新聞記者表示，目前已經向法院申請執行，走法拍流程。

業主曾向當地有關部門反映情況，得到的回復是：安心住，當地將保障業主的合法權益。但業主們認為，一旦執行法院拍賣成功，就面臨騰房清退，如果對抗法院的法拍，就涉嫌違法犯罪，會惹下更大麻煩。大家還表示，他們無法起訴開發商合同違約，官司大概率會贏，但贏了后購房合同就會被撤銷，房地產公司無錢可還，就是變成真正意義上的錢房兩空了。

業主們認為，開發商在房屋被查封的情況下隱瞞實際情況對外銷售，并收取房款，涉嫌詐騙。2026年3月，葉興以匯鑫房地產公司涉嫌合同詐騙罪、非法處置財產罪向興義警方報案。興義市公安局出具的不予立案通知書顯示，該局經審查后認為沒有犯罪事實，不予立案。

6月11日至12日，極目新聞記者陪同業主走訪了當地街道辦、住建局、自然資源局等有關部門，相關工作人員表示，開發商資金鏈斷裂，現在已經無法聯系到匯鑫房地產公司的相關負責人，業主們面臨的情況需要多個部門協調解決。

記者也嘗試聯系開發商方面，售樓部已經人去樓空，電話關機或無人接聽。

瀾湖郡二期G1棟樓下的爛尾車庫（極目新聞記者 鄧波 攝）

業主們提出疑問：為何被查封后還能網簽、后續房款為何進入私人賬戶？住建局相關工作人員解釋稱，這是歷史遺留問題，2023年以前，住建局的網簽備案系統與自然資源局的不動產登記系統信息不互通，住建部門辦理網簽備案時，無法及時了解房屋的查封和抵押情況。后續房款進入私人賬戶系因開發商賬戶被封，為籌措后續建設款項，因此以優惠方式讓業主們交錢到私人賬戶。

?12日，興義市有關權威部門工作人員回應極目新聞記者表示，對于群眾反映的情況，興義市近期將組織相關部門共同研究，了解群眾訴求，幫助群眾解決實際困難。

律師：開發商或涉民事違法及刑事犯罪

陜西恒達律師事務所高級合伙人、公益律師趙良善針對本案分析指出，業主執行異議被駁回的核心癥結是房屋查封在先、購房及網簽在后，該交易存在法定剛性法律風險。

據司法規定，購房者想要排除法院強制執行，需同時滿足四大要件：查封前簽訂合法購房合同、查封前合法占有房屋、支付全部或大部分房款、非自身原因未過戶。涉案房屋被查封后，物權轉讓權限已被法律鎖定，業主僅擁有普通購房債權，不具備排他性物權期待權，無法對抗司法執行。同時，查封房屋依法不得轉讓，本案相關房屋違規網簽僅存債權效力，不產生物權法律效力，無法阻卻法拍、完成確權。

趙良善認為，開發商隱瞞房屋查封事實售房、收款、辦理網簽的行為，兼具民事違法與刑事犯罪嫌疑。民事上，開發商構成欺詐，業主可主張撤銷合同、追回房款并索賠。刑事上，開發商行為涉嫌非法處置查封財產罪；深陷債務糾紛仍隱瞞真相、違規收款、挪用資金且后期失聯，符合合同詐騙罪構成要件。

針對本案困境，趙良善表示，業主雖無法通過執行異議阻止房屋拍賣，但可在異議被駁回后依法提起執行異議之訴，拖延拍賣進程、固定開發商違規售房證據，為維權爭取時間。

趙良善提醒，購房者需筑牢購房風險防線，購房前核驗開發商資質，查詢房屋查封、抵押狀態；交易中嚴守資金監管規則，拒絕私人、物業賬戶收款，房款必須進入官方監管賬戶并索取正規發票。同時，網簽后及時辦理不動產預告登記，鎖定物權期待權。若遭遇開發商隱瞞房屋瑕疵、逾期交房等問題，需立即停付房款、固定證據，通過民事起訴、行政投訴、刑事報案等多渠道同步維權，減少自身損失。