圖源：京東資產交易平臺

觀察員丨林夏 審校丨王恒

成都最貴法拍房流拍了。

京東司法拍賣平臺顯示，位于成都市天府新區雅州路78號23棟1單元1層1號的住宅房地產起拍價1.68億，參拍保證金1000萬，增價幅度為50萬元及其整數倍，于6月16日上午十點結束拍賣。

因無人報名，無人出價，該房源已流拍。

成都最貴法拍房

麓湖黑珍珠

這套法拍房，來自麓湖生態城的頂級別墅組團——麓湖黑珍珠。

根據京東司法拍賣平臺顯示，該房源證載房屋建筑面積1131.44㎡，土地使用權面積368.74㎡，權利性質為出讓，用途為城鎮住宅用地/住宅，土地使用權終止日期為2079年6月24日，擴建房屋建筑面積約327.72平方米。

圖源：京東資產交易平臺

起拍價1.68億，若按證載房屋建筑面積1131.44㎡計算，相當于起拍單價約14.85萬元/㎡。

不過，1.68億元還只是起拍價，評估機構給出的市場評估價約2.35億元，相當于單價20.8萬元/㎡。

圖源：京東資產交易平臺

值得注意的是，該房源注意事項還特別提到：該標的物現由被執行人親屬居住，成交后三個月內騰空；如有未繳納的水電氣費、物業費等費用，均由買受人承擔或支付；存在擴建部分未經過審批，不屬于產權登記范圍，該部分無法辦理產權證，可能造成房屋限制過戶、不動產登記受阻情形；或被有關部門要求拆除，相關整改工作由買受人自行處理，所產生的費用由買受人自行承擔。

盡管該房源開拍前就已經獲得了足夠的市場關注度，共有461人關注，有超40000人圍觀，京東司法拍賣平臺還特別標注了可貸款，最高可貸比例為司法拍賣成交價的8.5成，但最終無人報名，只能遺憾流拍。

圖源：京東資產交易平臺

在麓湖，黑珍珠的地位舉足輕重。作為麓湖生態城最早發售的“黑系”物業，黑珍珠占據了無法復制的C位——位于麓湖最湖心的島嶼上。

圖源：網絡

黑珍珠由美國豪宅定制領域的設計師“沙漠之王” Narendra Patel操刀設計，每幢房子都臨湖，猶如置身于度假海島的頂級水上屋。別墅每幢房子都配置私家游艇碼頭，業主可以直接從水路坐游艇回家。

從外觀看，黑珍珠的建筑幾乎沒有垂直線，大量流暢的曲線、夸張的斜線，分割出不同的異形空間，但始終保持最基本的審美原則：穩定、平衡。

在室內，黑珍珠打造了大面積落地窗，自然地將水岸的資源過渡到室內。

并且，整個黑珍珠組團只有約26戶，極致的稀缺性代表了它只能被少數人所擁有。

既是成都最貴法拍房

也是成都最貴二手房

1.68億元的起拍價，已經刷新了成都最貴法拍房記錄。

文軒財經查閱了京東、阿里等兩大主流法拍平臺發現，在此之前，成都最貴法拍房來自草堂之春。

2021年6月，在阿里拍賣平臺上，草堂之春一套建面約790㎡的獨棟別墅走上拍賣席，起拍價約5399萬，經過2人參拍、51輪競價后，該房源最終以約6919萬元成交，比起拍價高出1500多萬元。

圖源：阿里拍賣平臺

1.68億元，不僅是成都最貴法拍房，同時也是成都最貴二手房。

據貝殼找房顯示，目前貝殼找房平臺上在售的最貴一套二手房同樣來自麓湖黑珍珠。建筑面積約1131.31㎡，6室4廳6衛，掛牌價1.5億，折合單價約13.26萬元。

圖源：貝殼找房

同時，據貝殼找房顯示，目前貝殼找房平臺上成交的最貴一套二手房同樣來自麓湖的開發商萬華，不過是來自麓山國際黑璽組團。該房源于2023年10月21日成交，成交總價1.28億元，成交單價約10.14萬元/㎡。

圖源：貝殼找房

特別值得一提的是，今年4月，麓湖黑珍珠組團還成交了一套二手房。

據市場消息，今年4月，黑珍珠成交了一套面積約1161㎡的精裝別墅，成交總價1.2億，成交單價約10.33萬元/㎡。

圖源：網絡

麓湖“黑系”，無論掛牌價還是成交價，向來是成都的頭部風向標。麓湖曾這樣定義“黑系”：麓湖戰略產品序列，代表產品的最高標準，是對資源的極致占有。

同樣以貝殼找房為例，據貝殼找房顯示，目前成都成交的最貴二手房TOP5中，有4席來自“黑系”，分別是黑璽、黑蝶貝、黑珍珠等。

圖源：貝殼找房

作為中國四大名盤之一，麓湖生態城位于成都市天府新區天府大道旁，由成都萬華投資集團有限公司一手打造。項目占地約8000畝，從2011年開始發售，至今開發時間已近15年。

從新房端口看，麓湖生態城已連續多年蟬聯成都項目銷售金額TOP1。據克而瑞四川統計，2025年，麓湖生態城以92.56億、22.16萬方的銷售業績雄踞銷售金額與面積榜TOP1。

圖源：克而瑞四川

從二手房端口看，據HIGHLINE高線統計，2025年，麓湖二手房高層產品成交約243套，成交均價約4.28萬元/㎡，總貨值約31.2億元，雖然成交套數相比2024年有一定下滑，但成交均價和總貨值相比2024年有一定提升。

圖源：HIGHLINE高線

獨棟別墅方面，在2025年市場整體低迷的情況下，麓湖的低密產品仍然走出了獨立行情，相比2024年大部分成交量價齊升，整體保持上揚趨勢。

圖源：HIGHLINE高線

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對文軒財經表示，麓湖已發展成為成都乃至全國范圍內具有現象級影響力的高端住宅項目，與成都當前推進的公園城市建設理念高度契合，產品定位與城市發展方向一致，整體價值面是值得肯定的。

“從當前市場來看，這類高端項目的去化確實需要更多耐心。”嚴躍進解釋道，目標客戶群體依然存在，市場仍有承接力，只是消化周期有所拉長，需給予一定時間等待合適買家入場。同時，流拍現象背后，部分業主可能產生一定焦慮情緒，這也是市場調整期常見的心理反應，需理性看待。

按照法拍房的通用規則，若一拍流拍了，二拍通常會在一拍起拍價的基礎上降價20%（即按一拍起拍價的80%）再次進行起拍。

以本文提到的黑珍珠這套1.68億起拍的黑珍珠房源來看，二拍起拍價可能會降至約1.34億元，屆時能否吸引到心儀的買家順利成交，文軒財經將持續關注。

聲 明

本文基于京東資產拍賣平臺、阿里司法拍賣平臺等公開信息，進行客觀梳理與分析。本文不構成任何形式的投資建議或法律意見，所有內容僅供信息參考，用戶應獨立判斷，風險自擔。

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