21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

保利置業(yè)越來越進取了。

很長一段時間，保利置業(yè)都活在保利發(fā)展的“陰影”之下。兩者均為保利集團旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，保利發(fā)展貴為“地產(chǎn)一哥”，而保利置業(yè)無論規(guī)模、產(chǎn)品還是品牌，均與保利發(fā)展不在一個量級。

但在房地產(chǎn)行業(yè)理性調(diào)整之后，保利置業(yè)也想闖出一番天地。

今年以來，保利置業(yè)全面出擊，在上海、深圳和武漢等地，頻繁拿下“地王”。

5月29日，保利置業(yè)經(jīng)過112輪競價后觸發(fā)雙高雙競機制，最終以34.88億元總價競得浦東新區(qū)南碼頭地塊，溢價率40%；同日，保利置業(yè)在武漢武昌區(qū)摘得一宗宅地，歷經(jīng)33輪競價，成交總價8.02億元，溢價率31%。

進入6月，保利置業(yè)氣勢不減。

6月7日，保利置業(yè)一鼓作氣拿下深圳粵海街道一宗地塊，成交總價57.72億元，溢價率高達150.74%，樓面價10.9萬元/平方米，刷新深圳全市住宅樓面價成交紀錄。

保利置業(yè)，正式成為“央企黑馬”。

勢在必得

過去一個多月，保利置業(yè)投入在土地市場的資金超過百億元。

這在當前“微型地”遍地的格局下，已是不小的投資。這也側(cè)面反映，保利置業(yè)正在聚焦確定性強的核心區(qū)域地塊。

保利置業(yè)此番發(fā)力，所打敗的對手均為具備實力的國央企。

上海浦東新區(qū)南碼頭地塊，與保利置業(yè)同臺競爭的有中海、招商與南沙聯(lián)合體、華潤與越秀聯(lián)合體、建發(fā)、綠城、金茂、中建東孚和陸家嘴集團。

所有參與舉牌的企業(yè)，無一不是在房地產(chǎn)行業(yè)深耕多年、品牌力更強勁的企業(yè)。但保利置業(yè)笑到了最后。

這宗地塊起始總價約24.91億元，起始樓板價約5.86萬元/平方米，現(xiàn)場歷經(jīng)112輪激烈競價和競高品質(zhì)建設(shè)后，由保利置業(yè)收入囊中。公開資料顯示，這宗地塊出讓宗地面積約1.71萬平方米，地上計容建筑面積約4.25萬平方米，容積率2.48，建筑高度70米。

這是浦東新區(qū)南碼頭片區(qū)近10年來首次公開出讓的住宅用地，具有一定的稀缺性，保利置業(yè)勢在必得，最終也以較高的溢價笑到最后。

在拿下浦東新區(qū)南碼頭地塊的同日，保利置業(yè)還在武漢大手筆出手。

5月29日上午，武漢出讓武昌中南路片區(qū)一宗地塊，這宗地塊共吸引涵蓋央企、國企、頭部民企在內(nèi)的13家房企參與競拍。

最終，保利置業(yè)以總價8.02億元競得這宗地塊，樓面價為2.11萬元/平方米，溢價率31.04%，創(chuàng)下武漢涉宅用地樓面價新紀錄。

公開資料顯示，這宗地塊周邊優(yōu)質(zhì)資源密集，容積率2.2，計容建面3.8萬平方米，屬于“小而精”地塊，配套完善。

一周之后，保利置業(yè)繼續(xù)攻城略地。

6月5日，深圳公開拍賣南山區(qū)粵海街道一宗地塊。

這場土拍匯集了保利置業(yè)、華潤、中海、招商蛇口、建發(fā)、越秀六大頭部央國企同臺角逐，經(jīng)過291輪激烈競價，由保利置業(yè)以總價57.72億元競得，溢價率150.74%，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄，也是深圳首次出現(xiàn)樓面價破10萬元/平方米的地塊。

即便考慮到今年市場回暖，這宗地塊的樓面價也超出了許多房企及市場觀察人士的認知。

可供對比的是，2024年底，粵海街道成交的深圳灣澐璽地塊以185.12億元總價、46.3%溢價率、7.04萬元/平方米樓面價成交。

此次保利置業(yè)拿地的樓面價足足高出3萬元/平方米，但深圳灣澐璽項目最低備案單價為13.98萬元/平方米，平均備案單價在17萬元/平方米上下，保利置業(yè)的利潤空間已經(jīng)被壓縮。

一位深圳本土房企的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“從保利置業(yè)的果斷入手來看，他們對這宗地塊勢在必得。本地房企通過城市更新等方式能夠轉(zhuǎn)換的可售地塊更多，保利置業(yè)要在公開市場上尋覓合適的獵物，所以能夠接受更多的溢價，這也說明他們對深圳市場非常看好。”

調(diào)倉提質(zhì)

行動是戰(zhàn)略的體現(xiàn)。保利置業(yè)今年的“激進”，源于這家央企不再局限于過往的小天地。

過去，保利置業(yè)即便在核心城市，也多數(shù)布局于近郊、遠郊地段，例如廣州南沙、深圳坪山等。

時移世易，保利置業(yè)決定改變策略。

今年年初的業(yè)績發(fā)布會上，保利置業(yè)公開表示，行業(yè)筑底階段是房企調(diào)倉提質(zhì)的關(guān)鍵時期。公司強調(diào)精準研判，嚴苛投資指標，全方位錨定優(yōu)質(zhì)土地資源。戰(zhàn)略聚焦一線和重點二線城市核心地段，筑牢基本盤；同時敏銳捕捉二三線城市結(jié)構(gòu)性機會，積極把握政策窗口盤活歷史庫存。

保利置業(yè)沒有食言。

在上海，保利置業(yè)與保利發(fā)展在同日的土地出讓上“不避鋒芒”，雙方均有斬獲；在保利發(fā)展的根據(jù)地廣州，保利置業(yè)也拿出了高端住宅產(chǎn)品征服市場；在深圳，它甚至不懼“地頭蛇”華潤、中海與招商蛇口的多面夾擊，最終收獲深圳最貴的單價地王。

必須改變一個固有的認知：保利置業(yè)已經(jīng)不再是“透明”的中小型央企了。去年以來，保利置業(yè)持續(xù)向高端市場邁進。

2025年，保利置業(yè)全年完成合約銷售金額502億元，銷售回籠錄得513億元，回籠率達到102%。合約銷售均價同比增長21%，首次邁上3萬元/平方米的臺階。其中，長三角和大灣區(qū)銷售合計貢獻75%，較2024年提升2個百分點。

今年前5個月，保利置業(yè)累計合同銷售金額約196億元，累計合同銷售面積約68.4萬平方米，累計合同銷售均價約2.87萬元/平方米，繼續(xù)保持在較高的銷售均價水平。

保利置業(yè)往高能級城市的核心地段進軍，未來有望改變這家地產(chǎn)央企的營收和利潤水平。

一位地產(chǎn)分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，“保利置業(yè)拿地看似有點‘不計成本’，但是今年拿的這幾宗地塊還是有安全墊的。上海、深圳這兩個地塊，做好產(chǎn)品的前提下，在區(qū)域內(nèi)部具有一定的稀缺性，對利潤應(yīng)該能有正面的加成。”

從去年的財報可以看出，保利置業(yè)已經(jīng)在悄悄發(fā)力。

2025年，保利置業(yè)錄得營業(yè)收入483.8億元，同比增長20.3%；毛利潤同比增長了24.8%至82.34億元，毛利率同比提升了0.6個百分點至17%，凈利率也同比提高了1.1個百分點至1.3%。

隨著“調(diào)倉提質(zhì)”策略持續(xù)奏效，保利置業(yè)或?qū)⒃偕蠈訕恰＿@家“央企黑馬”，在淡市之中，闖出了自己的生路。