作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的新房，如今心態都扭轉了。

市場繼續修補

昨天（6月16日）國家統計局公布今年5月房價數據——

新房住宅方面，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二、三線城市環比分別下降0.1%、0.4%。

其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。

二手住宅方面，一線城市環比上漲0.4%；二、三線環比分別下降0.2%、0.4%。

其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

可以看到，深圳新房住宅及二手房住宅價格都同步出現了上漲，且反彈力度明顯。

數據層面看，似乎深圳已經步入止跌回穩的階段。

再把數據層面的時間軸拉長來看，今年5月已經是深圳連續第三個月新房住宅以及二手房住宅銷售價格出現回彈。

結合深圳三四五月份的新房及二手房成交量，連續三個月成交量走高，數據層面的反映就更加明顯了。

但解構這些數據的背后，才是深圳樓市真實的表現。

這輪價格指數上漲，核心驅動是深圳核心區眾多高端盤集中入市。

市場可以明確感受到，豪宅新盤銷售的熱度，陸陸續續10萬均價，甚至更多的新房備案價格，將指數抬了上去。

深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、后海招商璽、金地環灣城、卓越縵悅等都是10萬+的項目，且都開盤賣了不錯的成績，甚至連10萬+備案的新房公寓，市場銷售也反饋不錯。

這些項目陸續且密集發售拉高了全市成交均價的基數，當高價房源集中完成網簽，也就間接帶動指數上行。

二手房也是如此。

核心優質次新、優質地段位置的二手房，成交議價空間收窄，高價房源成交占比抬升，直接帶動市場的銷售價格向上走。

樂有家研究中心數據顯示，截至6月11日，6月深圳1000萬以上高總價房源成交占比上升至14.1%，其中1000萬—1500萬的房源占了9.1%。

這兩個數據，對比今年1—5月，可以明顯看到，占比的提升。

今年1月1000萬以上總價成交的房源占比僅11.2%，到了6月這個比例增加了將近3個百分點，也是這些年來1000萬以上總價成交占比最多的一次。

這背后反映的不僅是深圳高總價的二手房成交增多了，而且市場也在加劇分化。

因為300萬以下總價的房源，成交占比是近6個月的新低。

所以，量價反彈的背后，市場在結構性的深度調整。

定價也“瘋狂”

市場修復的同時，也讓深圳近期的一些新房項目的銷售心態扭轉。

這樣的轉變，從深圳近期開盤的項目就可以看出，不少銷售備案的價格，已經高出市場的預期。

比如位于光明中心的滿京華·金碩瑞府，4月開盤的備案單價區間約4.24萬—4.80萬/㎡，均價約4.51萬元/㎡，作為項目收官之作，在光明區同類新房中是相對較高的。

比如位于龍華梅林關的中海云頌玖章，備案單價區間6.87萬元-9.04萬元/㎡，均價約8萬元/㎡，位置相較于梅林關核心地段，處于板塊邊緣位置。

但價格要比龍華梅林關、紅山北站等片區的絕大部分競品都高，甚至相較于超核中心潤府約7.2萬—7.24萬/㎡備案價格區間都高一些。

再如位于鹽田沙頭角的路勁馭海雋府，一周前獲批預售，大戶型備案均價去到了約5.84萬/㎡，最便宜一套備案總價約758萬，最貴的到1759萬，同樣屬于片區內新房最貴。

背后體現的是新房們正在集體跳出過去片區固有的價格錨點，借著市場的窗口期試探上行空間。

過去全域的價格都以過去同片區或者地段的新房默認作為錨點，即使定出來的價格有偏差。

現在開發商不再單純以地段論定價，而是圍繞學區、產品、景觀等核心賣點主動做溢價疊加，哪怕項目處于片區邊緣位置，只要有能支撐故事的核心抓手，就敢開出超出市場普遍預期的價格。

最明顯的是，位于深圳前海大南山山腳下的新房項目萬星林花園，處于前海核心板塊的外圍，也非南山蛇口的中心，未獲批預售前，市場預期的價格是在八萬左右。

畢竟項目貼著的遠洋觀山海家園，開盤均價約8.5萬/平，最貴批次的房源均價也只約9.6萬/平，整體的單價區間在7.1萬—10.12萬/平

而萬星林花園109套152~236平房源，備案均價去到約11.19萬/平，單價區間約9.66萬—12.31萬/平，總價區間約1494萬～2811萬。

雖然開盤釋放出凍資優惠96折*開盤優惠96折*準時簽約98折（約228m2戶型總價減免20萬后再疊加上述開盤優惠）綜合折扣，折后均價約10.11萬/㎡，也依舊高于一旁的觀山海價格。

而項目之所以有底氣突破市場價格的錨點，相信這背后很大一部分原因除了深圳成交市場出現回暖，還有就是前海的市場釋放出超預期的信號。

一方面前海桂灣的招商海晏府都賣到了均價約14.2萬/平，還賣得不。

6月12日前海桂灣的宗地又剛剛拍出了約9.56萬/平的綜合樓面單價。

那么，備案均價約11.19萬/㎡似乎也沒那么過分了。

但項目是在大南山山腳下，并不屬于前海核心。

再看產品。

表面看，2.6的容積率，密度低且舒適，背靠大南山，生態景觀優越，還是優質學區，在市場還挺有突出優勢。

而項目又是一般開發商開發的產品，缺乏一定的品牌實力背書。

項目的設計也比較另類，外立面不像傳統的改善類型住宅立面和樓棟設計，選擇的是“方塔”式設計。

即使是約228平戶型，只設計了4房，約152-160平戶型只設計3房，而市場同類產品這樣的面積段，已經可以設計出5房和4房。

這就容易導致項目更偏向立體公寓宿舍的風格，部分戶存在單面采光、暗廚暗衛、通風不暢的問題。

比如約160平戶型，單面采光，戶型進深淺，但開間過大，過道面積空間容易浪費，入戶玄關設在戶型正中間，屬于“腰部門”，導致動線交叉，日常居住使用容易混亂。

所以，即使產品存在明顯的短板，在市場的烘托氛圍下，新房的定價也會逐漸偏離常規。

哪怕地段偏、配套有硬傷，也敢把備案價往上抬一檔，借著小陽春的熱度，測試購房者的接受底線。

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作者觀點，不代表格隆匯立場