田林路65弄舊住房拆除重建項目 舒抒 攝

6月17日上午，經過歷時2年多的建設，徐匯區最大舊住房拆除重建項目，也是當前全國規模最大的模塊化建造城市更新項目、上海首個混凝土模塊化建造工程——徐匯區田林路65弄舊住房拆除重建項目正式竣工交付，1044戶回遷居民告別煤衛合用的舊里弄，搬入原拆原建后環境舒適的新小區，住進了帶精裝修的電梯房。

此前，徐匯區已完成康健路341弄7-8號、漕溪三村等舊住房成套改造項目，但二者均為單體住宅的原拆原建。此次田林路65弄舊住房拆除重建項目，總建筑面積約7萬平方米，規劃建設8棟8至11層住宅以及1層地下室，實現1044戶居民全部原址安置，是徐匯區目前房屋體量最大、涉及居民戶數最多的成套改造項目，更新過程中同步探索了統籌實施主體、統籌用地性質等創新舉措。

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民走訪新家

從康健路341弄、漕溪三村到田林路更新項目，徐匯在持續探索舊房成套改造的過程中，正逐步厘清平衡“速度標尺”“經濟賬本”和居民獲得感的路線圖。

統籌主體和統籌地塊

田林路65弄建于上世紀五六十年代，伴隨時間推移，居民住房環境日漸下降。“四五戶人家合用一個廚衛，早高峰要搶著上廁所，晚高峰要搶廚房做飯；梅雨季屋頂漏水，家里要擺一排臉盆接水，地板發霉了好幾輪；沒有電梯，老人想下樓都犯難……”今年67歲的沈美達在小區居住了40年，房屋陳舊、“吊腳樓”違建頻現、電線管網裸露、房屋漏水開裂等問題困擾了他和家人多年。

相較于2024年和2025年分別完成居民回遷的康健路341弄、漕溪三村兩個原拆原建項目，田林路65弄項目的產權歸屬、地塊條件更為復雜，涉及搬遷的2500多位居民數量更是遠超“兩位前輩”，項目推進過程中面臨多個新老挑戰。

田林路65弄舊住房拆除重建項目 舒抒 攝

第一個挑戰是如何統籌地塊規劃，提高土地效能。徐匯區住房保障和房屋管理局城市更新科負責人 師鴿介紹，田林路65弄更新項目由6塊宗地構成，原有用地條件如若滿足了小區交通組織和建筑退界，相當于地塊與地塊之間都要留出“公攤區域”，那么改造后的新住宅空間就無法滿足原1044證居民全部回搬的需求。

為此，徐匯區房管局會同區規資局組織設計團隊歷經多輪設計研究，擴大項目研究范圍，與地塊東北角的征收安置房項目（田林路63弄）進行統籌規劃，設置了共用地面交通體系和地下車庫。同時，合并65弄地塊內割裂的宗地，通過優化空間布局、用足用好市區兩級成套改造的支持政策，使1044戶居民家中增加面積后能夠全部實現原址安置。

經與居民的充分溝通，小區原有的38種戶型歸并、優化為18種，減少了冗余的戶型種類，實現了“戶戶朝南”。同時，徐匯還在使用面積上做加法，確保每戶都有獨立的廚衛空間和陽臺，優化了居民的居住舒適度。

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民新家衛生間。 舒抒 攝

第二個挑戰是統籌改造的實施主體，打通產權堵點。田林街道社區管理辦主任王曉琛介紹，改造前，田林路65弄有12棟居民樓，包含直管公房、宗教產房屋、售后公房等多種產權類型。其中，7棟直管公房涉及750戶居民，宗教產權房屋222套，還有一棟售后公房有產證40戶。“一開始計劃分步實施改造，先更新產權歸屬徐房集團的7幢直管公房，但最終大家還是統一思想，決定一鼓作氣更新整個小區。”

最終，項目統一由徐房集團作為實施主體、政府出資，地塊內各類產權房屋一并納入了改造范圍，也打破了多年來因產權主體較多而始終無法啟動更新改造的困局，小區全體居民都能享受到改造的成果。

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民新家陽臺。 舒抒 攝

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民新家廚房。 舒抒 攝

45天和30天

改造后的田林路65弄小區套內增加了獨用廚衛和陽臺，每戶房間面積均有增加，且都為全裝修交付。除增設地下機動車停車庫，小區內還新增了戶外活動空間和沿街社區配套用房，方便引入各類便民商業和服務業態。

田林街道田林一二村居民區書記陳俊峭介紹，此次改造簽約于2023年7月啟動，8月中旬就完成全部1044證居民的簽約，用時僅45天，創下區內紀錄。其中，首日簽約就完成597證，還創下30天完成居民搬遷的“徐匯速度”。

“一系列攻堅克難的首創舉措背后，最大的驅動力是，居民實在太盼望改善居住條件了。”陳俊峭說。

沈美達舉例，65弄居民期盼房屋改造有個最直觀的原因：一層樓有4到5戶人家共用一個廁所，把廁所分隔成4到5個單獨空間，每個“小廁所”僅1平方米左右，馬桶、洗衣機、淋浴器都見縫插針分布在這1平方米內。“人稍微胖一點都沒辦法坐上馬桶，更不用說洗澡了。”

田林路65弄舊住房

田林路65弄舊住房

王曉琛至今還記得，2023年夏天開展田林路65弄改造征詢時，居民們提出了4個“無比樸素”的需求：有獨立的廚房、衛生間，有一個小陽臺，還要有電梯。看似再基礎不過的“一廚一衛一梯一陽臺”，卻是許多居民盼望了一輩子的生活環境。

怎樣快速、合規地為居民實現夙愿，田林街道發揮黨建引領作用，實現了高效簽約。

第一步是完成“一戶一檔”，精準排摸人戶信息，對孤老、重病居民在過渡安置方面給予協助。但難點也正是在此。陳俊峭介紹，改造前，田林路65弄出租率高達60%，1000余戶居民的“家底”排摸要克服大量人戶分離情況。好在，她和同事們很快發現，小區原住民中有不少是航天局、儀表廠、地毯廠等昔日“大廠”的老職工，熟人社會的風氣猶存。問對一戶居民，就能“順藤摸瓜”找到“一串”人戶分離的業主。

底數摸清了，第二步是了解居民對舊改的真實想法。“肯定有居民希望征收，拿到征收款去買新房。”陳俊峭說。為此，居民區黨總支決定“讓居民去做居民的工作”，勸解有家庭矛盾、意見不統一的居民，“先把原拆原建換新房的‘蛋糕’接住，回家再慢慢商量怎么完成家庭內部的利益分配。”

居民領取新家鑰匙

簽約首日，小區77戶黨員家庭帶頭完成了簽約。還有身為志愿者的居民現身說法，“我家里剛花了十多萬元裝修，家電都是新的，但還是第一時間簽約了，因為小區整體改造是大家期盼多年的心愿。”

黨建聯建機制也起到了關鍵作用。田林街道成立了田林路65弄更新項目臨時黨支部，第一時間收集并反饋改造過程中周邊居民提出的訴求。施工期間，與田林路65弄一墻之隔的田林三四村小區內，有家住6樓的居民發現家中陽臺檐口出現開裂。居委會向臨時黨支部反映后，街道馬上聯系施工方上門查看，確認無安全隱患后，一周內為居民完成了修復。

經濟賬和民生賬

雖然徐匯每年都有原拆原建項目改造完成，但縱觀上海各區，拆落地項目并沒有人們預想中密集。其中一個關鍵因素，是居民的訴求與城市更新的成本如何平衡。算好經濟賬和民生賬，并不是一道容易答的題。

田林路65弄舊住房拆除重建項目 舒抒 攝

對此，徐匯區選擇聚焦“經濟一分增長、民生一分改善”的理念，算好“短期賬”和“長遠賬”。短期看，政府投入財政，支持成套改造，為居民配齊基礎的居住功能，實現了廚衛的套內獨用；長遠看，居民生活質量顯著提升，小區安全、治理成效同步上升，對周邊產業人才的吸引力不斷增強，區域的整體發展變得更有前景。

記者注意到，目前上海多個拆落地項目都配備精裝修，提供馬桶、灶臺和抽油煙機等設施。王曉琛表示，其中也有經濟賬的考量。“沒有精裝修的話，居民回搬后第一件事就是各自找施工團隊裝修，不僅家裝品質可能參差不齊，小區公區和電梯也可能出現損耗。”在老齡化程度偏高的小區，精裝修對居民來說也更省時省力。

田林路65弄舊住房拆除重建項目居民走訪新家

業內人士表示，老舊小區由于房屋質量較差，通過加固改造達到現行安全和舒適標準要花費的成本，可能是拆落地重建的2倍到3倍。這使得傳統舊改面臨速度、品質和成本難以兼得的困局。

田林路65弄項目此次選擇通過智能建造技術推進原拆原建，使用了中國建筑國際集團旗下中建海龍自主研發的智能建造MiC2.0（混凝土模塊化集成建筑）技術。中國建筑國際集團項目相關負責人介紹，該技術的核心在于“工廠智造+現場組裝”，打破了以往住宅地庫和建筑主體逐一施工的串聯模式，而是將8棟住宅樓拆解為2725個混凝土模塊，挖地基的同時，地上房屋已經開始在智能工廠內生產和組裝。

等到項目出±0后，工廠內已完成房屋的結構施工、室內裝修、水電管線及衛浴設施的整體集成，制造出完整的“成品空間”，運輸至小區現場即可吊裝，再與鋼筋結構澆筑在一起，實現“像造汽車一樣造房子，顯著節約了裝修工期。此外，每一個建筑模塊都擁有專屬“數字身份證”，通過數字化管理，使后期檢修維護更加便捷高效。

田林路65弄舊住房拆除重建項目 舒抒 攝

原標題：《45天簽約、30天搬遷，徐匯最大舊住房拆除重建項目如何跑出加速度》