你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，今年上半年樓市那波喊了好久的小陽(yáng)春，沒(méi)熱幾天就悄咪咪涼透了。摩根士丹利6月跟蹤的25城二手房數(shù)據(jù)顯示，成交增速?gòu)?月的30%、5月的26%，一路掉到6月上旬的9.2%，天津長(zhǎng)沙成都這些二線城市已經(jīng)轉(zhuǎn)為同比下跌。好多家庭本來(lái)攥著舊房想換好房，結(jié)果掛出去大半年連問(wèn)價(jià)的都沒(méi)幾個(gè)，原本算好的首付、裝修、孩子轉(zhuǎn)學(xué)老人搬家的計(jì)劃，全被打亂了。

現(xiàn)在不少賣家咬死掛牌價(jià)不肯松口，買家干脆躺平不出價(jià)，就等著新政策落地再說(shuō)。賬面的平均房?jī)r(jià)還能維持，愿意簽字成交的買家已經(jīng)悄悄少了一半。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城里有54城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，北上廣深雖還在上漲，城市分化的程度早就蓋過(guò)了全國(guó)均價(jià)。

這波3、4月的回暖，大半是憋了一年多的換房需求集中冒頭，攢夠首付熬夠時(shí)間的家庭都出手了，接下來(lái)有沒(méi)有新需求接上，全看大家對(duì)未來(lái)收入預(yù)期穩(wěn)不穩(wěn)。6月的數(shù)據(jù)才統(tǒng)計(jì)了十天，還夾雜著端午假期和去年低基數(shù)的影響，單月數(shù)據(jù)說(shuō)不清方向，但三個(gè)月增速連掉二十多個(gè)百分點(diǎn)，回暖能不能續(xù)上，得等接下來(lái)兩三個(gè)月的結(jié)果。二手房交易本來(lái)就是一整條換房鏈條，上家賣舊房下家接盤(pán)，哪一節(jié)卡殼，整條鏈全停。

準(zhǔn)備換改善房的家庭基本都是先賣舊房再買新房，賣房款落不了袋，新房的首付、月供、裝修款全沒(méi)著落，買入計(jì)劃只能一直往后推。原本安排好的工作調(diào)動(dòng)、孩子轉(zhuǎn)學(xué)、接父母過(guò)來(lái)養(yǎng)老的節(jié)奏，全跟著舊房賣不動(dòng)推遲了，手里留的備用現(xiàn)金也不敢隨便花，得攥著應(yīng)付家用。一宗二手房成交能牽動(dòng)中介、裝修、家電等一長(zhǎng)串行業(yè)的生意，成交掉一半后，這些行業(yè)的回款都慢了，招人擴(kuò)店的計(jì)劃全都得重新盤(pán)算。

1998年取消福利分房后，房子從單位福利變成可交易的商品，過(guò)去28年里，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭都靠買房享受到了資產(chǎn)升值的紅利。二手房市場(chǎng)慢慢長(zhǎng)出了金融功能，不少家庭拿舊房抵押換錢，給孩子湊留學(xué)學(xué)費(fèi)，給老人湊手術(shù)費(fèi)，甚至夫妻倆下崗后的生活費(fèi)都靠它。說(shuō)白了，房子就是中國(guó)家庭揣了28年的活期存折，現(xiàn)在這個(gè)存折取不出錢了，整個(gè)住房邏輯都在轉(zhuǎn)彎。

2021年三道紅線政策落地后，房企融資收緊，新房銷售從2021年峰值連續(xù)下滑，到2025年大致縮水一半，新房賣不動(dòng)倒逼二手房掛牌量持續(xù)堆高，這次的9.2%增速就是出現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上。日本1991年?yáng)|京地價(jià)見(jiàn)頂后，花了十幾年才把房子從投資品變回耐用消費(fèi)品，如今日本住房空置率常年在13%以上，大家早就把住房支出當(dāng)普通生活費(fèi)，和手機(jī)話費(fèi)電費(fèi)沒(méi)區(qū)別。美國(guó)2008年次貸危機(jī)后，自有住房率從69%掉到63%附近，紐約加州租賃市場(chǎng)份額穩(wěn)定在40%以上，租房過(guò)日子成了很多家庭的常態(tài)。

德國(guó)更不一樣，自有住房率常年在50%以下，房子從來(lái)沒(méi)承擔(dān)過(guò)儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)的功能。我們國(guó)家的住房邏輯和日本最像，但處境比1991年的日本難很多。當(dāng)年日本家庭社保覆蓋完善，養(yǎng)老醫(yī)療不用靠賣房籌錢，我們很多家庭過(guò)去幾十年養(yǎng)老全指望手里的房子，社保和商業(yè)保險(xiǎn)體系到現(xiàn)在還沒(méi)補(bǔ)齊。

我們現(xiàn)在60歲以上人口已經(jīng)超過(guò)3億，人口老化速度比當(dāng)年日本快得多，房子退出金融資產(chǎn)角色的時(shí)間窗口比日本緊。我們也有日本當(dāng)年沒(méi)有的工具，十四五期間已經(jīng)累計(jì)開(kāi)工保障性租賃住房870萬(wàn)套，幾十個(gè)重點(diǎn)城市的城中村改造也已經(jīng)安排上，中介行業(yè)也在想辦法壓縮成交周期。市場(chǎng)和制度都在想辦法解決問(wèn)題，新的住房邏輯到底是什么樣，現(xiàn)在還在慢慢成型。

摩根士丹利的樣本只覆蓋了25個(gè)一線和強(qiáng)二線城市，全國(guó)一千八百多個(gè)縣和縣級(jí)市的真實(shí)情況沒(méi)放進(jìn)報(bào)告。三四線縣城過(guò)去十年靠棚改貨幣化、農(nóng)村人口進(jìn)城支撐了一波購(gòu)房潮，2024年前后人口流入停了，年輕人持續(xù)往大城市走，愿意接盤(pán)本地房子的人越來(lái)越少。原本縣城的房子是身份和家底的證明，現(xiàn)在變成了每年要交幾千塊物業(yè)費(fèi)暖氣費(fèi)的負(fù)擔(dān)。

不少北方縣城已經(jīng)出現(xiàn)了倒貼錢幫忙過(guò)戶的極端情況，掛牌四五百天沒(méi)人看房早就不是個(gè)案，掛三四年降價(jià)四五次都賣不掉也很常見(jiàn)。從數(shù)據(jù)層面看，摩根士丹利的判斷沒(méi)什么問(wèn)題，多項(xiàng)指標(biāo)同步走弱，說(shuō)二手房銷售降溫肯定是對(duì)的。放在28年的歷史縱深里看，這次的9.2%不只是周期低位的波動(dòng)，我們正在經(jīng)歷住房從金融化轉(zhuǎn)回居住化的邏輯切換，日本花了十幾年走完的路，我們才剛剛起步。

真要是等不及的家庭，比如要換學(xué)區(qū)、換城市、接老人同住，現(xiàn)在按市場(chǎng)價(jià)出手比死扛著等回暖更劃算。上海那個(gè)降價(jià)17次熬了三年才成交的房東，算上利息和持房成本，虧得比及時(shí)止損多太多。要是你工作穩(wěn)定月供壓力小，也沒(méi)有迫切的現(xiàn)金需求，不如就把房子當(dāng)住的地方，掛出去之前先想清楚，到底是要換合適的住所，還是要把房子變現(xiàn)存起來(lái)。

未來(lái)幾年樓市說(shuō)不定還會(huì)在政策調(diào)控下重新熱鬧起來(lái)，但這次和之前的行情肯定不一樣。房子更大概率會(huì)回歸它原本的功能，就是拿來(lái)住的家。

參考資料：第一財(cái)經(jīng) 中國(guó)二手房市場(chǎng)走勢(shì)分析