文/上海進深 嚴明會

今年4月中旬，森蘭綠城翡翠島實景樣板間正式開放。

沒有分銷鋪排，沒有大規模造勢，這個蟄伏三年的純別墅項目，低調公開亮相。

它的沉默有些反常。

在上海高端住宅普遍搶曝光、搶窗口、搶圈層的當下，一個總建面接近28萬方的純別墅社區，竟然選擇幾乎隱身式推進。

據說，項目驗資門檻在500萬-1000萬，觸達人群更多是來自圈層和老業主引薦。

越是沉默，越容易引發好奇。

在上海低密別墅長期斷供的背景下，一個體量不小的純別墅項目，為何選擇如此“端著”的入市方式？

容積率最低0.4

地塊總占地面積約22.6萬平方米，分為9個小地塊，其中5幅為住宅地塊，整體規劃住宅、商業等多元業態。

網傳單價超10萬/㎡，按此推測，項目聯排總價門檻將達到3000萬元以上，合院產品總價高達5000萬級別。

早在2023年9月，森蘭綠城翡翠島地塊設計方案就公示。但此后相當長時間里，項目鮮少更新動態。

從設計方案公示到2026年4月案名公示、實景樣板間亮相，中間隔了整整兩年半。

這兩年半，恰恰是上海高端市場重構的窗口期。

徐匯濱江、北外灘、新天地、陸家嘴等板塊持續上新，高端產品從大平層到風貌別墅快速迭代，市場從稀缺驅動轉向產品與價格的雙重博弈。

當它重新進入公眾視野時，市場已經變得更擁擠，也更理性。

但它手里有幾張牌，別人確實打不出來。

第一張牌：容積率

地塊總占地約22.6萬方，住宅部分容積率0.4-0.7，規劃可售房源329套，產品為建面約270-540㎡的聯排與合院。

限高10米，全部純別墅。

上海自2010年叫停容積率1.0以下宅地供應以來，這種成片純墅區，近20年供應屈指可數。

第二張牌：島居形態

項目四面環水，天然形成獨立社區界面，與外部城市界面保持恰到好處的距離感，整體靜謐度非一般別墅區可比。

第三張牌：體量

總建面約27.7萬方，這個規模的純低密住宅，在上海主城范圍內幾乎找不出第二個。

“綠城”真相

再看“綠城”這兩個字。

森蘭綠城翡翠島的“綠城”，不是綠城中國。開發商是上海外高橋集團股份有限公司，實際控制人是浦東新區國資委。代建方是綠城管理。

也就是說，開發決策、資金、最終責任主體都是外高橋，綠城管理提供方法論和產品體系加持，但不掌握開發主導權。

外高橋的現任董事長為蔡嶸，他在去年6月上任。此前，他曾擔任上海陸家嘴(集團)有限公司總經理、副董事長等職務。

要理解這個區別，得先搞清楚市場上幾個“綠城”的關系：

綠城中國：就是大家所熟知的“綠城”，自主拿地開發，最近兩年的作品有綠城潮鳴外灘、綠城潮鳴東方、綠城上海逸廬、綠城悅海棠。

綠城管理：代建公司，除了森蘭綠城翡翠島，在售的還有綠城黃浦one（開發商是保利金磚資本），以及跟浦開集團合作但未掛“綠城”名的項目，比如浦開云璟、浦開江南里、浦開摩登江南。

綠城發展：全稱“綠城置業發展集團有限公司”，2010年和綠城管理同期起步，可代建也可入股合作開發，在建待售項目有宸璽潮鳴。

這幾個“綠城”之間的暗流涌動，在2026年初的一場品牌爭奪戰中顯露。

宇誠集團在青浦新城拿下的地塊，引入綠城發展代管，推出綠城宸璽潮鳴。而綠城中國在虹口的頂豪項目綠城潮鳴外灘也即將入市。

兩個項目都冠以“潮鳴”，但產品、價位、客群天差地別，一個是總價幾百萬級的青浦剛需剛改項目，一個是動輒數千萬的虹口頂豪。

一紙投訴信遞到綠城集團，得到的答復卻是：“潮鳴”未注冊商標，誰都能用，審批合規，投訴無效。

對于購房者而言，在“綠城”前綴滿天飛的當下，厘清品牌歸屬和產品內核，比以往任何時候都更重要。

去化困境

外高橋集團在森蘭板塊的積淀，確實扎實。

它深度參與了森蘭國際社區的整片開發，從住宅到商業到基礎設施，幾乎全鏈條覆蓋。

甚至還注冊了“森蘭”這個品牌商標。先后打造了森蘭星河灣、森蘭名軒、森蘭名苑、森蘭名佳等標桿項目，形成了“森蘭系”產品矩陣。

但一旦離開森蘭，外高橋的市場號召力就開始打折。

2022年底開盤的森蘭海天名筑，是外高橋集團首次大規模走出森蘭板塊的重要項目。

項目位于浦東祝橋，首開推出425套住宅，均價約5.4萬元/㎡，2022年12月首開至今三年多時間，僅網簽約102套。

森蘭航薈名庭同樣承壓，項目位于浦東航頭。2023年11月首開，先后共推出376套房源，截至目前網簽133套，去化率僅35%。

即便是在距離森蘭較近的高行板塊，森蘭萬安里、森蘭萬安境等項目的銷售表現也談不上強勢。

森蘭萬安里于2023年7月開盤，均價7.03萬元/㎡，推出338套房源，目前仍有22套可售。

森蘭萬安境于2024年11月開盤，推出164套房源，認購期間僅收到31組有效意向認購。目前已經售出77套，去化率也未過半。

壓力還在后頭。森蘭萬安源還有382套房源即將入市，推出建面約110-150㎡高層、約160-175㎡疊拼。

這些項目的共性問題是：

離開森蘭這個IP，外高橋的品牌溢價和客戶認知，都沒能跟上。

回到森蘭綠城翡翠島本身。

今天的上海市場，高端住宅并不少。

但能夠同時擁有超低密指標、大規模水系資源、成熟國際社區配套以及市區屬性的項目，屈指可數。

從這個角度看，森蘭綠城翡翠島確實具備較強的不可復制性。

但項目未來最終能否獲得市場認可，仍然要接受價格、產品力以及客戶購買意愿的綜合檢驗。