老一輩中國人有個(gè)根深蒂固的想法。手里沒房，就覺得沒扎下根。漂在城市里，心里總不踏實(shí)。

改革開放四十多年，城里的樓一棟接一棟蓋起來。房子也從單純的住處，慢慢變成了普通家庭最重要的資產(chǎn)。

前些年，誰家要是有兩三套房，走路都比別人輕快幾分。到了2026年6月，這種感覺變了。樓市正在經(jīng)歷一場前所未有的深度調(diào)整。

2026年4月30日至5月5日，深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷售492套，同比增長68.5%；2026年5月，深圳一手房合計(jì)網(wǎng)簽6651套，同比增長36%。

表面看挺熱鬧。但這股熱度主要集中在核心城市的好房子。普通家庭手里那兩套老房子，處境就尷尬多了。

先看幾個(gè)硬數(shù)據(jù)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年商品房成交面積預(yù)估8.9億平方米，已回到2009年水平；其中商品住宅成交面積7.4億平方米，回到了2007年水平；商品房成交金額預(yù)估8.4萬億元，回到2015年水平。

這是什么概念？相當(dāng)于樓市坐時(shí)光機(jī)倒回十幾年前。這種回撤幅度，過去從沒見過。

價(jià)格方面更直觀。二手房價(jià)格較最高點(diǎn)已回撤約39%，這一調(diào)整深度已超過許多國家房地產(chǎn)危機(jī)的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。

手里有兩套房的朋友，看到這兩個(gè)數(shù)字，心里多少會(huì)咯噔一下。賬面上的浮虧，已經(jīng)咬到肉了。

為什么會(huì)走到今天這步？根子上還是供需關(guān)系拐了彎。年輕人少了，能買房的人也跟著少。

城鎮(zhèn)化也快走到頭。前幾年大家的收入預(yù)期普遍偏弱。誰也不敢輕易扛三十年的房貸。需求一旦塌方，再多政策刺激也只能托住底，再想拉回原來的高位，難。

開發(fā)商那邊的麻煩也沒斷過。恒大、融創(chuàng)早就出事了。

截至2025年10月，已有21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組或重整方案獲批，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬億元，涉及總有息負(fù)債近2萬億元。連過去被夸成優(yōu)等生的萬科，最近也傳出新的債務(wù)壓力。

開發(fā)商自己都顧不上自己，爛尾樓的陰影還在，購房者的信心想恢復(fù)，沒那么容易。

那么，手里有兩套房的家庭，眼下最頭疼的是什么？第一關(guān)就是賣。掛出去半年沒人來看，太常見了。

2026年1月，全國百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，結(jié)束長期下行趨勢；二手房價(jià)格降幅連續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)。

但要注意，企穩(wěn)的是核心地段的好房子。老破小、遠(yuǎn)郊盤、沒電梯沒學(xué)區(qū)的次新房，依然在打折。

地段偏、投資屬性強(qiáng)的房子，幾乎賣不動(dòng)。想套現(xiàn)走人，得先做好降價(jià)二十個(gè)點(diǎn)的心理準(zhǔn)備。

第二關(guān)是持有成本在悄悄抬頭。2月25日，上海頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款政策以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

上海試點(diǎn)這么多年，未來推廣到其他城市，只是早晚的事。多套房家庭以后每年都得算這筆賬。

第三關(guān)是預(yù)期一直來回?cái)[。有人盼著市場反轉(zhuǎn)，硬把房子攥在手里等。可是考慮到當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期仍偏弱，短期銷售規(guī)模仍面臨一定壓力，市場化態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)，＂好城市+好房子＂具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

綜合來看，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%。機(jī)構(gòu)的判斷很冷靜。想靠普漲翻身的劇本，大概率不會(huì)再上演。

國際機(jī)構(gòu)看得更悲觀。高盛設(shè)定了三種情景，基準(zhǔn)情景下全國房價(jià)預(yù)計(jì)再跌10%到15%，其中一線城市跌8%-12%，三四線城市跌15%-20%。數(shù)字不一定準(zhǔn)。

但提醒了一件事，三四線和遠(yuǎn)郊的多套房，未來貶值空間可能比一線城市還大。資產(chǎn)擺在什么位置，比任何時(shí)候都關(guān)鍵。

再聊聊政策的真實(shí)信號(hào)。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂置于重要位置，并首次將＂控增量、去庫存、優(yōu)供給＂協(xié)同部署，同時(shí)要求深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)＂好房子＂建設(shè)。關(guān)鍵字是穩(wěn)，不是漲。

國家想要的是軟著陸，把風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)點(diǎn)化解掉。再吹一輪泡沫讓普通人接盤，這事不會(huì)再來了。

問題來了，現(xiàn)在還能不能買房？得分情況看。

如果是自住、剛需、收入也穩(wěn)。以貸款80萬元、30年等額本息計(jì)算，利率從2.85%降至2.6%，月供將減少約110元，30年總利息節(jié)省近4萬元。再疊加首付下調(diào)、換房退稅，入手成本確實(shí)是這些年最低的。

挑核心城市的好房子住幾十年，這沒什么問題。可如果還抱著投資升值的老腦筋，勸一句，謹(jǐn)慎。

到2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易量將達(dá)到新房的1.5~2倍。存量時(shí)代正式確立。

買進(jìn)來容易，幾年后想脫手，找誰接？這是每個(gè)想投資的人必須先想清楚的問題。別沖動(dòng)。

對(duì)已經(jīng)握著兩套房的家庭，建議分類處理。自住的那套，安心住著。

地段差、戶型舊、租金回報(bào)又低的那套，可以趁今年小陽春的窗口適度讓利出手。換成現(xiàn)金，或者其他更穩(wěn)的資產(chǎn)配置。別再死等了。

等下去的代價(jià)，就是流動(dòng)性進(jìn)一步消失。

也不必太悲觀。截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，連續(xù)52個(gè)月以來首次同比下降。這個(gè)數(shù)據(jù)是個(gè)積極信號(hào)。

庫存終于見頂往下走了。行業(yè)最難熬的那段日子可能正在過去。只不過，未來的房地產(chǎn)再也回不到閉眼買就賺的時(shí)代。

分化會(huì)越來越明顯。更深的變化在觀念上。過去大家把房子當(dāng)儲(chǔ)蓄罐、當(dāng)養(yǎng)老金、當(dāng)傳給子女的硬資產(chǎn)。

現(xiàn)在的年輕人租房意識(shí)抬頭，丁克、單身、流動(dòng)就業(yè)的人在變多。幾十年后，下一代愿不愿意接手老房子，還真不一定。

房子回歸居住屬性這件事，不是一句口號(hào)，是實(shí)實(shí)在在的趨勢。

從八十年代福利分房，到九十年代房改啟動(dòng)，再到本世紀(jì)頭二十年的瘋漲。中國家庭和房子的關(guān)系，幾乎寫出了一部財(cái)富遷徙史。

眼下行情冷下來，與其抱怨市場不近人情，不如冷靜審視一下家里的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。把雞蛋放進(jìn)不同的籃子，這才是給自己留后路的做法。