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6月18日，端午節前一天，北京豐臺橋南1507-9001地塊開拍。

這是今年豐臺區的第四宗宅地。廈門國貿、招商蛇口、懋源地產和越秀地產角逐。

經過148輪舉牌，最終由廈門國貿11.947億元拿下，折合樓面價約5.668萬元/平方米，溢價15.67%。

9001地塊的土拍，發生了一出極其罕見的插曲。

從一開始，四家開發商的積極性似乎并不高。幾乎全程在落槌之前，卡點舉牌。

當競拍進行到47輪時，爭議的一幕出現了。

招商蛇口報價10.88億元后，在主持人落槌的同時，廈門國貿報價，但舉牌并未高過頭頂。

隨后又進行兩輪后，招商蛇口對廈門國貿之前的舉牌方式，提出質疑，認為無效，導致9001地塊的土拍，一度被迫暫停。

經過一個多小時的中斷后，土拍繼續，此后進入招商蛇口和廈門國貿兩家比拼，但節奏明顯加快。

最終，廈門國貿笑到了最后。

前不久，它參拍了豐臺太平橋地塊、蒲黃榆地塊，皆無功而返。

半個月前，招商蛇口旗下的招泰地產，為9001地塊發出招標計劃，地上面積21079㎡，總建筑面積37972㎡，投資估算142683萬元。

這是它今年4月以來，第七份土拍招標計劃。

招商蛇口一年多沒拿地了，雖缺地，但不盲目追高。

北京西二、三環，之前是懋源地產的主場。

從釣云臺，到周莊三子——煜澤臺、璟廷、璟瑜，懋源成為那片區域豪宅的深耕者。

不過，在此次土拍中，它成了陪跑者，現場一次舉牌都沒有。

越秀地產這次出現蠻意外的。它自去年黃杉木雙子糾紛后，一直很低調。

土拍現場，10輪過后，它與招商蛇口蛇口和廈門國貿，三角角逐。但暫停后的下半程，再未出手。

實際容積率約1.53

豐臺橋南9001地塊看上去很美。

它的用地規模1.92公頃，規劃地上建面約2.11萬平方米，容積率1.1，限高45米，起拍價10.33億元，樓面價4.9萬元/平米。

在5月6日的多規合一文件中，它被要求配建3條街坊路：西側11米寬南北向街坊路、南側11米寬東西向街坊路，和東側8米寬南北向街坊路，均計入建設用地基底面積，并對社會開放使用。

兩天后，一份有關街坊路補充函顯示：街坊路不納入土地出讓范圍。同時，西側和南側街坊路合并成一條，L型。

這個細微的變化，至少傳遞出兩層意思：

1、街坊路計入9001地塊的容積率、須代建，但產權不屬于拿地者。

反觀朝陽區的中海萬吉玖序、紫京宸園，北面8米寬的街坊路，納入出讓紅線。既然開發商出了錢，這些街坊路就變成小區內的步行街了。

2、街坊路由三條合并為兩條之后，總占地面積0.33萬平米。

街坊路把9001住宅地塊分成三個地塊，01為主地塊1.34萬平米，西南02地塊614平米，東南03地塊845平米。

如此一來，豐臺橋南9001-01地塊的實際容積率為1.57。

三排六棟房：戶均170平米

硬幣有兩面。

豐臺橋南9001地塊的街坊路，也不是一無是處。最起碼，它可以結合樓盤產品，一起規劃，園林景觀可以風格統一。

來看一下它真正可以用于建房子的參數：

1、01主地塊：凈用地面積13400平米；尺寸：南北進深150米，東西面寬60米。

2、地上住宅面積，大概在2.05萬平米，其余500平米可做成社區配套，設置在東南角的03三角形地塊。02邊角料地塊可以做個街角公園。

綜合來看，9001-01地塊的真正參數是：容積率1.53、限高45。

單從地塊素質上看，很不錯，南面是5F板樓，北面是5F酒店，都不涉及建筑退線問題。

花姐結合懋源旗下的煜澤臺、璟廷、璟瑜，對這塊地做了一版強排方案，僅供參考：

1、項目定位：麗澤/豐臺改善豪宅，戶型140㎡起步，純四居，高低配分層溢價；

2、南北行列式布局，三排六棟樓，每棟樓都只有一個單元。

3、最北一排兩棟14F、中間兩棟10F、最南一排9F（西）、10F（東）；

4、戶型配比：140/170/180/200㎡，戶均約170㎡，層高3.2米，圈層純粹匹配區域豪宅市場。

在北京二三環，有如此低的容積率，是比較罕見的。

預計售價在9.5萬元/平米

有關9001-01地塊的房子，會賣什么價呢？

它位于豐臺區豐臺街道，三環至四環之間，鄰近地鐵10號線泥洼站、9號線豐臺東大街站、10號線與16號線換乘站豐臺站。

西北不到1公里就是懋源煜澤臺。同區域的，還有懋源璟岳、璟廷、中海麗金府、中海麗澤叁號院和首開君禮著。

這些樓盤，成交均價在9.8萬元/平米左右。

拆細來看：麗澤叁號院賣9萬元/平米；麗金府賣10.4萬元/平米；君禮著賣9.51萬元/平米；懋源三子賣9.37萬元/平米。

綜合它們，花姐預計9001-01地塊的房價在9.5萬元/平米左右。

兩年來，豐臺樓市表現很低迷，被詬病豪宅供應量太大。

有圈內人士分析，豐臺單套1000萬元以上客池容量小，每年只有300-500組成交，而2000萬元以上交易量，每年只有50套左右。

僅上述老盤，存量就達到1400套，巨量的豪宅供應，這是一個很現實的問題。

好在，9001-01地塊的資金投入不大。有了土地，廈門國貿起碼還能保住團隊。

花姐點評

今年京城的土拍市場，沒有朝陽和海淀后，豐臺稱霸。

截至目前，豐臺新供地六塊：已賣出華潤萬泉寺地塊、保利太平橋地塊、鑫界蒲黃榆地塊、廈門國貿豐臺橋南地塊。

尚有分鐘寺A區103地塊、南苑0001地塊待上架，沒有時間表。

這六塊地，用地18.24公頃、規劃建面39.81萬平米，太平橋地塊和蒲黃榆地塊分別溢價15.4%、16.4%。

今年豐臺土拍市場逆風翻盤了，主要原因有兩點：

1、品牌開發商退而求其次。因為，它們太缺地，大部分超過一年沒拿地，硬著頭皮也要上馬。

2、豐臺也是拼了，拿出了壓箱底的地塊，都在西南二三環之間，臨近地鐵站、

隨著華潤置地、保利發展、河北鑫界、廈門國貿加入戰局，豐臺樓市會更加艱難。

對于豐臺供地，來自上層的意思很明確，是"合理制定供地計劃|"，不像朝陽區，要“不斷加強土地供應力度”。

花姐判斷，隨著這些熱門地塊的陸續面市，接下來豐臺供地，要暫時歇歇了。