極目新聞記者 馬清妮

通訊員 武房新

6月1日，《武漢市城市更新條例》正式落地施行。

作為武漢首部城市更新領域的地方性法規，近一個月來，它正悄悄改變著江城眾多老小區、老街區的更新節奏——過去卡在審批標準上的老房改造有了彈性空間，改造誰說了算、錢從哪兒來也有了明確答案。

城市更新如何從專業的工程名詞，一步步落地成市民聽得懂、說了算的身邊事？近日，極目新聞記者前往武漢首個“原拆原建”試點——江漢區萬松園路251號實地探訪。

萬松園251號改造前后效果預覽

老房改造告別“硬卡標準”

審批堵點打通了

不少上世紀七八十年代建成的老舊小區，受當年建設標準所限，普遍存在樓間距窄、采光不足等短板，在推進城市更新改造時，套用現行新建住宅規范常難達標，審批推進存在現實堵點。

此次條例設置了“彈性”審批規則：改建、拆除重建項目，相關指標確實達不到現行標準的，在保障公共安全的前提下，可按“改造后不低于現狀條件”審批。在武漢市《關于支持城市更新的若干政策措施（第一批）》中，也明確確因客觀條件限制無法滿足現行規范標準的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造時的標準水平實施改造。舉例來說，部分樓間距僅5米的老居民樓，不用再硬湊10米的現行標準就能啟動改造，真正貼合老城區的實際情況。

6月18日，武漢市首例按“三原”原則落地的城市更新項目——江漢區萬松園路251號施工現場，新樓地基已初具雛形，工人們正在進行主體結構施工。

施工現場

這棟建成于1985年的8層磚混老樓，原是江漢區教委職工宿舍，已有近40年房齡。

“住的年頭久了慢慢覺出不對，地上灑點水都往一邊流，彈個小球也會順著斜勁兒滾到墻角。” 說起老樓的傾斜狀況，85歲的居民陳前昌爹爹記憶猶新。

2022年底，萬松園251號正式被鑒定為D級危房，104戶居民全數搬離。

“剛開始，大家都以為時間不長，就想著把房子修好就搬進來。”江漢區住更局安全科負責人宋同剛告訴記者，近兩年，項目先后論證過維修加固、合作化改造等多套方案，卻受限于房屋自身結構損壞、容積率偏高、地下橫一通道、日照影響等硬約束屢屢卡殼。

2025年8月，在中共中央、國務院《關于推動城市高質量發展的意見》政策背景下，項目敲定“原址、原面積、原高度”的原拆原建路徑，以“改造后不低于原居住標準”為核心底線優化設計。

“樓棟從原先的‘工字形’調整為‘U 字形’，就是為了符合現行消防安全和天然氣加裝規范的需要。”宋同剛介紹。

萬松園251號效果圖

不止標準放寬，審批流程也同步提速。條例明確，既有建筑改造不滿足現行規范的，可通過專家論證意見作為施工圖審查依據，省去多輪反復報審的周折。

針對老廠區、老園區改造，還設置了5年過渡期政策：不改變用地主體、不增加計容建筑規模的項目，過渡期內不用立即變更土地性質，大幅降低了市場主體的前期成本，也讓產業類更新項目推進更快。

改造方案居民定

自己的房子自己說了算

“小區怎么改、找誰來改，終于不用全等安排，我們自己就能商量著定。”這是條例施行后，不少老舊小區居民最直觀的感受。

條例明確“產權人主導”的核心規則：單一產權的房屋，產權人可自行選定實施主體；多戶共有的小區，居民協商一致或依法表決，就能確定實施方。

居民大會現場

萬松園路251號的104戶居民，早已嘗到了“自家房子自己做主”的甜頭。

“整棟有20多種戶型，最小的20平方米、最大的75平方米，一層樓就有13戶，改造堪比‘螺螄殼里做道場’。”江漢區萬松街道工作人員陳峰介紹，7名居民代表組成的理事會收集總體意見；社區干事一對一對接每戶對戶型、配套的要求，收集反饋意見；設計師團隊帶著圖紙常駐社區，逐戶上門溝通需求……

前前后后改了30多稿，終于定下方向——把中間戶型挪到北端打開內院，讓所有廚房都有了自然采光通風與獨立煙道；新增天然氣管道與消防管道；利用原凹位補齊39個陽臺，進深從1.25米加寬到1.5米；廚衛空間適度擴容，廚房約3.5平方米、衛生間約2.5平方米，日常使用更寬敞；4個單元合并為2個，加裝兩部直達8層的電梯，天然氣、標準化水泵房也一并配齊。

居民到現場看自家房子建得怎樣了

“戶型面積沒怎么變，舒適感上肯定好多了。”70歲的住戶楊曉滋和陳前昌爹爹隔三岔五就到工地邊看進度，看著地基一天天成形，他們心里的盼頭越來越足：“年底就能回老地方，住上帶電梯、通天然氣的新房了。”

改造的錢從哪兒來，是老住戶們最關心的現實問題。民生細節同步加碼：老舊小區改造優先補齊停車棚、電動車充電設施、消防通道、便民活動場地等居民剛需；針對危舊房改造，條例明確支持居民提取住房公積金、申請公積金貸款，構建“居民出一點、政府補一點、企業讓一點”的多元資金分擔機制。據悉，萬松園路251號推進過程中，十余戶居民即將通過提取住房公積金補上出資缺口。

眼下，不少老舊小區改造項目已通過權利人表決選定改造單位，改造方案全程公開征集居民意見，小到充電樁裝在哪、停車位劃多少，居民都能提想法。

老空間煥發新活力

老城更新有溫度

城市更新不止于“修房子”，更要補配套、留記憶。除老小區外，條例也為老街區、老廠區、歷史建筑的活化利用留出了政策空間，讓老空間長出新功能。

針對老舊工業園區和廠區，條例明確：工業用地在不改變用途的前提下增加容積率、增建地下空間，不用補繳土地價款，同時支持“工業上樓”、建設高標準廠房，推動廢棄老廠區變身產業新空間，既能留住城市工業記憶，也能帶動周邊就業與配套升級。

而優秀歷史建筑可在保留外觀風貌的基礎上，植入便民業態、文化場景，讓老建筑從“只能遠遠看”變成“能逛、能用、能打卡”。

與此同時，條例還明確要求更新項目同步推進適老化、兒童友好型改造，在老舊小區里配套無障礙坡道、全民健身場地、兒童活動空間，讓更新紅利覆蓋全年齡段。

武漢市住更局相關負責人介紹，后續將按照條例要求，研究制定與城市更新項目相適應的改造標準和規范，出臺相應施工圖審查指導意見，優化項目實施方案審查流程，健全公眾參與機制，推動更多民生項目落地見效，讓老城區留住煙火氣，也煥發新活力。

（來源：極目新聞）