來(lái)源：市場(chǎng)資訊

摘要：房企推行存量盤(pán)活擇優(yōu)補(bǔ)儲(chǔ)策略，民企參拍熱度持續(xù)回升。（報(bào)告期：2026.05.26-2026.06.16）

企業(yè)表現(xiàn)

企業(yè)存量土儲(chǔ)分類處置，擇優(yōu)補(bǔ)充增量

觀點(diǎn)指數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企1-5月新增土地建筑面積1823.23萬(wàn)平方米，同比下降28.54%。

單月來(lái)看，5月前50房企新增全口徑土儲(chǔ)為397.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上升101.9%，同比上升52.74%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

1-5月，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展控股、中海地產(chǎn)新增的全口徑土地儲(chǔ)備分別為211.44萬(wàn)平方米、106.89萬(wàn)平方米、74.03萬(wàn)平方米，處于領(lǐng)先位置。

從權(quán)益拿地金額來(lái)看，1-5月土地投資力度最大的企業(yè)為華潤(rùn)置地、越秀集團(tuán)、保利發(fā)展控股、中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)，權(quán)益拓儲(chǔ)金額分別為290.82億元、236.04億元、205.27億元、103.89億元、95.48億元。

從新增貨值來(lái)看，1-5月土地新增貨值最多的企業(yè)為華潤(rùn)置地、越秀集團(tuán)、保利發(fā)展控股、中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)，新增貨值分別為596.71億元、567億元、325.38億元、249.85億元、165.35億元。

本報(bào)告期，少數(shù)房企舉行股東大會(huì)。總體來(lái)看，企業(yè)主要實(shí)行存量盤(pán)活為主、擇優(yōu)補(bǔ)充增量的土地策略，以此來(lái)開(kāi)展土地投資工作。

如首開(kāi)股份擇優(yōu)布局優(yōu)質(zhì)地塊；招商蛇口一方面順應(yīng)市場(chǎng)變化調(diào)整銷售、投資、開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，另一方面則堅(jiān)持聚焦核心、量入為出、以銷定投的策略；萬(wàn)科則明確，2026年將繼續(xù)推進(jìn)存量盤(pán)活與土地收儲(chǔ)兩項(xiàng)工作。一方面，項(xiàng)目“盤(pán)”而要“活”，將按照“一地一方案”的原則，加強(qiáng)對(duì)存量土地的統(tǒng)籌規(guī)劃和開(kāi)發(fā)階段的經(jīng)營(yíng)策劃。另一方面，因地制宜推動(dòng)無(wú)法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處置退出，結(jié)合土地具體情況、當(dāng)?shù)刎?cái)政狀況等，爭(zhēng)取通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券資金等政策工具，推動(dòng)公司存量閑置土地以合理價(jià)格退出。

據(jù)此可以了解到，增量開(kāi)發(fā)空間持續(xù)收窄，存量資產(chǎn)的盤(pán)活與處置能力或?qū)⒊蔀榉科蟮暮诵慕?jīng)營(yíng)壁壘。未來(lái)房企的土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)將不再是比拼總量規(guī)模，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的占比將直接決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)韌性。布局失衡、低效土儲(chǔ)占比過(guò)高的企業(yè)仍將面臨較長(zhǎng)的資產(chǎn)出清周期，而手握核心城市優(yōu)質(zhì)存量的企業(yè)將率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)修復(fù)，行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與生存能力的分化會(huì)進(jìn)一步固化。

土地供應(yīng)

宅地供應(yīng)環(huán)比回升，能級(jí)分化與策略差異凸顯

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，5月數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市供應(yīng)住宅用地357宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2260.84萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.63%，供應(yīng)土地起始樓面價(jià)5125元每平方米，同比上升1.86%。

5月，二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積703.1萬(wàn)平方米，對(duì)比4月環(huán)比上升45.8%，其起始樓面價(jià)達(dá)到6759元/平方米，環(huán)比下降14.77%。5月三線城市供應(yīng)宗數(shù)為236宗，供應(yīng)土地建面1486.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上升26.67%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)觀察到，二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積環(huán)比上升，增速在各線城市中最高；但起始樓面價(jià)僅為6759元/平方米，環(huán)比大幅下降。這種量漲價(jià)跌的反差，反映出地方政府為吸引房企拿地、提高土地成交率，主動(dòng)降低土地出讓門(mén)檻。

三線城市供應(yīng)宗數(shù)達(dá)236宗，占總宗數(shù)的66.1%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積1486.92萬(wàn)平方米，占總建面的65.8%。這表明地方政府土地供應(yīng)重心持續(xù)下沉，三四線城市仍是土地財(cái)政依賴度較高的區(qū)域。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，強(qiáng)二線城市南京、無(wú)錫、廈門(mén)聚焦“優(yōu)地優(yōu)供”，通過(guò)提升地塊品質(zhì)吸引房企。而三線城市（襄陽(yáng)）仍以較大規(guī)模商住用地供應(yīng)為主，重點(diǎn)在于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和保障財(cái)政收入。

同一城市的內(nèi)部供應(yīng)也明顯分化，如無(wú)錫外圍區(qū)域側(cè)重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，核心區(qū)域側(cè)重居住功能提升。精準(zhǔn)供地策略大幅減少無(wú)效供應(yīng)，但三四線城市整體仍面臨較大去化壓力，部分低效地塊仍可能出現(xiàn)流拍，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

收儲(chǔ)方面，湛江擬運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金3.14億元收回湛江交投集團(tuán)旗下湛江寶藍(lán)房地產(chǎn)有限公司位于麻章區(qū)的187畝宅地。該地塊于2020年12月由湛江交投以3.03億元競(jìng)得，原須配建小學(xué)及幼兒園，但空置已達(dá)5年半，此次收回價(jià)格較原價(jià)高出1103.46萬(wàn)元。湛江交投此前的尚藍(lán)花園地塊亦被9.62億元收回，較原價(jià)高出1.12億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，高于原價(jià)收儲(chǔ)是基于房企前期投入成本的考量。房企拿地后長(zhǎng)期閑置，已承擔(dān)融資利息、配建小學(xué)幼兒園等額外投入，政府按“原價(jià)+合理補(bǔ)償”收儲(chǔ)，實(shí)為避免處置損失引發(fā)債務(wù)連鎖反應(yīng)，并非單純“高于拿地價(jià)”。

土地成交

拿地主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化，民營(yíng)房企參拍積極性提高

5月最新數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市成交住宅用地226宗，成交土地規(guī)劃建筑面積1210.19萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.79%；成交總價(jià)853.37億元，環(huán)比上升8.9%；成交樓面均價(jià)7050.7元每平方米；平均溢價(jià)率10.27%。

5 月一二三線城市成交住宅面積下降，成交樓面均價(jià)環(huán)比大幅上漲。這一背離走勢(shì)的核心原因是高價(jià)值優(yōu)質(zhì)地塊成交占比顯著提升。5月平均溢價(jià)率達(dá)到10.27%，表明房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿明顯增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

二線城市住宅用地成交的土地規(guī)劃建筑面積為361.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14.24%；成交總價(jià)為357億元，環(huán)比上升6.61%。成交樓面價(jià)為9865.81元每平方米，環(huán)比上升24.32%。樓面價(jià)創(chuàng)下近一年來(lái)的新高。

三線城市成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積為741.78萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.92%；成交總價(jià)為225.64億元，環(huán)比上升3.67%；成交樓面價(jià)3041.94元每平方米。

從二線城市的內(nèi)部來(lái)看，核心城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性將更為突出，地價(jià)仍有上漲空間，但整體不會(huì)出現(xiàn)全面上漲，非核心區(qū)域地價(jià)可能繼續(xù)承壓。

整體來(lái)看，主要是各地政府積極調(diào)整供地策略，大幅減少遠(yuǎn)郊無(wú)效供應(yīng)，集中推出主城區(qū)優(yōu)質(zhì)低密地塊。南京、蘇州、無(wú)錫等城市均明確提出 “提質(zhì)縮量”的供地方針，將有限的建設(shè)用地指標(biāo)向核心區(qū)域和改善型需求傾斜。

不過(guò)，城市間與城市內(nèi)的分化持續(xù)加劇。土地市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，僅強(qiáng)二線城市核心板塊率先復(fù)蘇，三四線城市仍面臨較大的壓力。同一城市內(nèi)部，核心成熟區(qū)域與外圍遠(yuǎn)郊板塊熱度天差地別，本次所有高溢價(jià)地塊均位于配套完善、教育醫(yī)療資源豐富的核心區(qū)域，外圍地塊仍多以底價(jià)成交或流拍。

從拿地企業(yè)的格局來(lái)看，目前拿地主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化，民企活躍度有所回升。央企國(guó)企仍是優(yōu)質(zhì)地塊的主力軍，保利、中海、建發(fā)等頭部房企憑借資金優(yōu)勢(shì)斬獲多宗核心地塊。民營(yíng)房企參與度顯著提升，成為最大的亮點(diǎn)。

隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)和融資環(huán)境的改善，更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企或?qū)⒅匦禄氐酵恋厥袌?chǎng)。但它們的投資將更加謹(jǐn)慎，主要聚焦于自己熟悉的城市和擅長(zhǎng)的產(chǎn)品領(lǐng)域。

城市策略

核心優(yōu)質(zhì)地塊市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，非核心維持底價(jià)成交

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個(gè)重點(diǎn)城市一共有33宗宅地供應(yīng)，面積108.55萬(wàn)平方米，起始價(jià)416.02億元。

期內(nèi)，北京市發(fā)布了2026年第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及4宗地，土地面積約16公頃，建筑規(guī)模約23萬(wàn)平方米，上述用地?cái)M于近期供應(yīng)。

本輪清單項(xiàng)目加大站城融合力度，全部位于軌道站點(diǎn)周邊需求突出的區(qū)域。同時(shí)，注重區(qū)域均衡布局，中心城區(qū)、多點(diǎn)地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)3個(gè)圈層均有涉及。其中，石景山區(qū)2宗，房山區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)各1宗。

上海發(fā)布上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告滬告字[2026]第043號(hào)、第044號(hào)。其中，滬告字[2026]第043號(hào)涉及靜安區(qū)、浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)共計(jì)4幅居住用地，滬告字（2026）第044號(hào)涉及嘉定區(qū)共計(jì)2幅居住用地（組合出讓），總出讓面積約為18萬(wàn)平方米，總起始價(jià)達(dá)到104.22億元，現(xiàn)場(chǎng)交易將于2026年6月30日舉行。

深圳掛牌一宗住宅用地，位于寶安區(qū)新安街道，是寶中西組團(tuán)北街坊地塊。該宗地編號(hào)A002-0113，用地面積3.74萬(wàn)平方米，建筑面積11.95萬(wàn)平方米，容積率3.19。地塊起拍總價(jià)52.8億元，起拍樓面價(jià)約4.4萬(wàn)元/平，采用價(jià)高者得的方式，無(wú)最高限價(jià)。深圳未官宣全面取消土地出讓限價(jià)政策，但?實(shí)際操作中已對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊試點(diǎn)“價(jià)高者得+不限售”?，體現(xiàn)從“房地聯(lián)動(dòng)限價(jià)”向“市場(chǎng)化定價(jià)”過(guò)渡的局部轉(zhuǎn)向。

杭州掛牌出讓兩宗地塊，起始總價(jià)23.14億元，地塊用途均為住宅（設(shè)配套公建）用地。此次出讓的兩宗地塊分別位于蕭山區(qū)和余杭區(qū)。其中，蕭山區(qū)江南科技城南單元XS060101-16地塊為普通商品住房用地，出讓面積約5.9萬(wàn)平方米，起始價(jià)約11.32億元。

濱江、余杭區(qū)2宗宅地，出讓面積132.6畝，建筑面積15.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)44.5億元，預(yù)計(jì)將于6月26日正式出讓。兩宗地塊均為全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)行自由競(jìng)價(jià)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。于2026年6月30日正式出讓的5宗涉宅地塊，出讓面積253畝，建筑面積30.7萬(wàn)平方米，起始總價(jià)39.7億元。部分地塊被列為全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目，同樣實(shí)行自由競(jìng)價(jià)、價(jià)高者得，取消限價(jià)約束。

供地節(jié)奏加快，優(yōu)質(zhì)地塊集中入市。僅杭州一市就計(jì)劃在6月份分三批出讓9宗涉宅地塊，總起始價(jià)107.34億元。重點(diǎn)城市正逐步擺脫限價(jià)的束縛，并從優(yōu)質(zhì)地塊向普通地塊擴(kuò)展，從核心城市向二三線城市延伸，最終實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格由市場(chǎng)供需決定。

成交方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個(gè)重點(diǎn)城市一共有22宗地成交，成交價(jià)324.64億元，成交土地面積59.63萬(wàn)平方米。

虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊）吸引12家競(jìng)買(mǎi)人，經(jīng)63輪競(jìng)價(jià)，由上海城投置地以總價(jià)19.3億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)108502元/平方米，溢價(jià)率35.63%。

從成交結(jié)果來(lái)看，本輪土拍呈現(xiàn)出明顯的“核心聚集”特征。本輪5宗地塊中有4宗溢價(jià)率超過(guò)15%，其中兩宗達(dá)到40%以上，顯示出上海核心區(qū)域及改善型產(chǎn)品用地仍具有較強(qiáng)的吸引力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，非核心、低熱度地塊基本由地方國(guó)企、城投平臺(tái)托底拿地，保障供地節(jié)奏穩(wěn)定，如本期北京底價(jià)成交地塊均由北京城建、順義城發(fā)、未來(lái)科技城昌信置業(yè)等地方國(guó)資主體摘得。核心優(yōu)質(zhì)地塊則進(jìn)入完全市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，聚集了全國(guó)性頭部央企、民企與區(qū)域型房企等。

在行業(yè)整體投資審慎的大背景下，即使核心一線或強(qiáng)二線城市，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的趨勢(shì)也并未改變，全面普漲難現(xiàn)。房企資金會(huì)優(yōu)先選擇配套成熟、需求支撐扎實(shí)、去化確定性高的地塊。遠(yuǎn)郊、配套不完善、供需失衡的板塊，土拍將長(zhǎng)期維持底價(jià)成交、國(guó)企托底的狀態(tài)，部分弱區(qū)位地塊甚至可能出現(xiàn)流拍。

本文節(jié)選自《擇優(yōu)補(bǔ)充增量 | 2026年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告》