6月11日，第四屆上海國際碳中和博覽會(huì)第二屆“城市更新綠色引力活動(dòng)”在上海新國際博覽中心舉辦。活動(dòng)以“聚光綠色實(shí)踐 賦能城市新生”為主題，圍繞高密度城區(qū)改造、存量建筑升級(jí)、綠色技術(shù)落地與低碳長效運(yùn)營等議題，匯聚來自城市更新運(yùn)營主體、綠色低碳技術(shù)企業(yè)、科研及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的行業(yè)嘉賓，共同探討城市更新如何從示范項(xiàng)目走向可持續(xù)運(yùn)營。

仲量聯(lián)行中國區(qū)能源與可持續(xù)發(fā)展咨詢業(yè)務(wù)總監(jiān)張潔受邀參與“綠色協(xié)同?共建高密度城區(qū)更新”圓桌對(duì)話，并結(jié)合仲量聯(lián)行在商業(yè)樓宇、酒店及存量資產(chǎn)更新項(xiàng)目中的實(shí)踐，分享了低碳改造從技術(shù)方案走向穩(wěn)健落地的關(guān)鍵判斷。

綠色更新落地，關(guān)鍵在于技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與運(yùn)營的平衡

在城市更新進(jìn)入存量提質(zhì)階段后，綠色低碳改造已成為資產(chǎn)更新與運(yùn)營管理中的重要命題。圓桌討論中，來自街道、技術(shù)企業(yè)和專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的嘉賓從不同視角提出了相似觀察：綠色更新要順利推進(jìn)，往往需要同時(shí)回應(yīng)居民體驗(yàn)、企業(yè)運(yùn)營、投資回報(bào)、跨專業(yè)協(xié)同和長期維護(hù)等多重訴求。

而在商業(yè)樓宇和企業(yè)房地產(chǎn)場景中，這一挑戰(zhàn)更加具體。張潔在現(xiàn)場分享中提到，不論是樓宇業(yè)主還是企業(yè)租戶，在考慮節(jié)能減排方案時(shí)，最關(guān)心的通常有兩點(diǎn)：一是方案是否具備清晰的投資回報(bào)，二是實(shí)施過程中如何盡量減少對(duì)正常運(yùn)營的影響。

過去，基于建筑較長的使用周期，市場對(duì)節(jié)能改造的投資回報(bào)期具有較高容忍度；但近年來，客戶對(duì)綠色更新項(xiàng)目的要求更加務(wù)實(shí)，既希望在更短周期內(nèi)看到經(jīng)濟(jì)收益，也關(guān)注改造過程對(duì)日常運(yùn)營的影響，以及空氣質(zhì)量、溫濕度和空間舒適性等使用體驗(yàn)?zāi)芊竦玫奖Ｕ稀＜夹g(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)性與運(yùn)營連續(xù)性，正在共同決定低碳改造能否進(jìn)入決策和實(shí)施階段。

技術(shù)方案是否適用，先看真實(shí)數(shù)據(jù)

張潔以仲量聯(lián)行為上海某企業(yè)辦公樓提供的低碳改造咨詢服務(wù)為例，說明真實(shí)運(yùn)營數(shù)據(jù)如何影響低碳改造的技術(shù)選擇。

該大樓樓齡超過十年，兼具辦公、培訓(xùn)與展示功能。客戶原本考慮引入儲(chǔ)能系統(tǒng)，通過“削峰填谷”實(shí)現(xiàn)降本增效。供應(yīng)商基于常規(guī)辦公樓“早晚雙峰”的用能模型，測算出三年左右的投資回報(bào)期。

在客戶最終決策前，仲量聯(lián)行基于該大樓全年的真實(shí)電表數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)實(shí)際用電曲線與原先假設(shè)存在明顯偏差：該樓宇每天只有一個(gè)從上午持續(xù)到下午的長峰，峰谷差并不顯著，夜間可用于蓄電的容量也相對(duì)有限。這意味著儲(chǔ)能系統(tǒng)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)性低于原方案測算，投資回報(bào)期可能被拉長至七到八年。

進(jìn)一步診斷后，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，該樓宇更需要優(yōu)先處理的是夜間基礎(chǔ)負(fù)荷偏高的問題：展示空間的空調(diào)與照明長期運(yùn)行，部分實(shí)驗(yàn)與工藝設(shè)備為確保次日啟動(dòng)而持續(xù)待機(jī)。針對(duì)這一情況，仲量聯(lián)行建議客戶先從低投入的運(yùn)營優(yōu)化入手，包括為空調(diào)和照明增加時(shí)控管理，并與業(yè)務(wù)部門協(xié)同，讓部分設(shè)備在夜間進(jìn)入休眠狀態(tài)；待運(yùn)營曲線得到改善后，再重新評(píng)估儲(chǔ)能等技術(shù)方案，才能更合理地配置系統(tǒng)規(guī)模，也更有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)節(jié)能成效與投資回報(bào)的平衡。

張潔｜仲量聯(lián)行中國區(qū)可持續(xù)發(fā)展咨詢業(yè)務(wù)董事：“存量建筑的低碳改造，需要回到資產(chǎn)本身的運(yùn)行邏輯，結(jié)合建筑功能、設(shè)備系統(tǒng)、使用方式和管理模式，判斷技術(shù)方案與具體資產(chǎn)場景的適配性。基于真實(shí)運(yùn)營數(shù)據(jù)開展前期診斷，可以更準(zhǔn)確地識(shí)別優(yōu)先優(yōu)化環(huán)節(jié)，并判斷相關(guān)投入是否真正具備經(jīng)濟(jì)性。”

從單棟樓宇的用能曲線，到跨資產(chǎn)組合的運(yùn)營管理，綠色低碳改造正在從單一節(jié)能措施，進(jìn)入更精細(xì)的資產(chǎn)價(jià)值管理階段。對(duì)于樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶而言，相關(guān)決策往往涉及運(yùn)營數(shù)據(jù)、技術(shù)方案、成本收益與實(shí)施影響之間的綜合判斷；借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的診斷、驗(yàn)證與實(shí)施統(tǒng)籌，將有助于更清晰地識(shí)別節(jié)能減碳機(jī)會(huì)、判斷方案適配性，并在盡量減少運(yùn)營影響的前提下推動(dòng)改造落地。