再過(guò)幾天，奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)馨雅名筑小區(qū)的施工隊(duì)就要進(jìn)場(chǎng)了，7幢高層住宅的外墻將被鏟除重做。就在一個(gè)多月前，小區(qū)業(yè)委會(huì)收到了奉賢法院一審判決書(shū)，因房屋先天施工存在質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商被判賠付1842.6萬(wàn)元。

名悅社區(qū)黨總支書(shū)記、居委會(huì)主任邵丹君總算能長(zhǎng)舒一口氣，因?yàn)檫@意味著，懸在上千戶居民頭頂五年的外墻脫落隱患，終于有了根治方案。也意味著，一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)五年的房屋質(zhì)量糾紛，在歷經(jīng)一年半的業(yè)主集體訴訟維權(quán)后，終于迎來(lái)了喜人的結(jié)果。

外墻空鼓、墻皮脫落，是上海近年來(lái)小區(qū)物業(yè)投訴中最常見(jiàn)、處置難度極大的共性難題之一。多數(shù)小區(qū)困于質(zhì)保過(guò)期、權(quán)責(zé)不清、維權(quán)成本高，問(wèn)題長(zhǎng)年懸而未決。作為其中的典型，馨雅名筑是少數(shù)實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主集體維權(quán)勝訴的案例。

然而，它的維權(quán)之路也并非一帆風(fēng)順。從發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、反復(fù)維修，與開(kāi)發(fā)商“極限拉扯”，到最終走上法庭，各級(jí)黨組織與市場(chǎng)主體先后資金接力走完訴訟程序，在多年的不懈努力背后，是基層黨組織與社區(qū)“三駕馬車”通力協(xié)作，整合起職能部門(mén)、社區(qū)、物業(yè)、司法力量，一點(diǎn)一點(diǎn)啃下“硬骨頭”，為業(yè)主們努力爭(zhēng)取自身權(quán)益的保障。

隱患懸頂四五年，維權(quán)之路困難重重

馨雅名筑于2014年底竣工，2015年起陸續(xù)交付。2021年起，小區(qū)樓棟外墻陸續(xù)出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂和局部脫落等情況?！皠傞_(kāi)始只是零星小塊，馬上請(qǐng)物業(yè)修補(bǔ)漏水，清理松動(dòng)墻皮。”邵丹君回憶。

隨著時(shí)間推移，外墻開(kāi)裂的地方越來(lái)越多，漏水的情況也日益嚴(yán)重，甚至全小區(qū)有7棟樓都出現(xiàn)了相似的情況。面對(duì)居民們的反復(fù)投訴，邵丹君逐漸意識(shí)到，這背后的原因或許沒(méi)這么簡(jiǎn)單。

馨雅名筑小區(qū)脫落的建筑外墻。受訪者供圖

馨雅名筑小區(qū)脫落的建筑外墻。受訪者供圖

于是，居委會(huì)請(qǐng)來(lái)了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)紅外線無(wú)人機(jī)對(duì)整個(gè)小區(qū)樓棟進(jìn)行掃描。結(jié)果令人震驚——即便是肉眼看上去正常的墻面，內(nèi)部已經(jīng)大面積空鼓，隨時(shí)有墜落傷人風(fēng)險(xiǎn)。“房管部門(mén)實(shí)地勘查后給出的專業(yè)意見(jiàn)是，想要徹底消除安全隱患，必須整體鏟除重做外墻。”邵丹君說(shuō)，“但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，這筆預(yù)算高達(dá)2400萬(wàn)元，小區(qū)維修資金僅900萬(wàn)元，遠(yuǎn)不足以覆蓋。”

更無(wú)奈的是，由于交付時(shí)間已超過(guò)五年，即便居委會(huì)、物業(yè)，乃至屬地政府出面多次約談小區(qū)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)方始終以“外立面5年質(zhì)保期已過(guò)”為由拒絕擔(dān)責(zé)。

一面是開(kāi)發(fā)商推諉不作為，一面是懸在居民頭頂?shù)陌踩[患。擺在邵丹君眼前的，只剩下最后一條路——走司法訴訟程序，和開(kāi)發(fā)商打官司。

但這就引來(lái)了新的難題。一方面，當(dāng)時(shí)小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，沒(méi)有代表全體業(yè)主起訴的法定主體；另一方面，房屋質(zhì)量檢測(cè)需要30多萬(wàn)元費(fèi)用，沒(méi)有業(yè)委會(huì)授權(quán)，小區(qū)公共收益無(wú)法動(dòng)用，連固定證據(jù)的第一步都難以啟動(dòng)。居民一邊每日出行擔(dān)驚受怕，一邊維權(quán)處處碰壁，矛盾持續(xù)積壓。

黨組織引領(lǐng)，凝聚多方力量

眼看社區(qū)居委孤木難支，群眾訴求卡殼，黨組織主動(dòng)跨前解難題。邵丹君告訴記者，2025年初，南橋鎮(zhèn)黨委聯(lián)合區(qū)委黨建辦、區(qū)房管局將該小區(qū)列為重點(diǎn)攻堅(jiān)點(diǎn)位，落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)包保、一小區(qū)一策攻堅(jiān)方案。

在應(yīng)急保障上，通過(guò)設(shè)置警示區(qū)域、搭建防護(hù)設(shè)施，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)日常巡查，防止高空墜物傷人。為先行固定證據(jù)，南橋鎮(zhèn)黨委還先行出資墊付了30多萬(wàn)元的檢測(cè)費(fèi)，委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量檢測(cè)，明確小區(qū)外墻脫落高墜隱患系施工質(zhì)量原因造成，并非后期正常老化，為后續(xù)的司法訴訟奠定基礎(chǔ)。

訴訟維權(quán)，合法自治主體是關(guān)鍵。在區(qū)委黨建辦的指導(dǎo)下，名悅社區(qū)黨總支深入開(kāi)展群眾工作，依托居民區(qū)黨組織，聯(lián)動(dòng)小區(qū)物業(yè)、社區(qū)黨員逐戶上門(mén)走訪。邵丹君坦言，那段時(shí)間居委干部反復(fù)上門(mén)，一邊解釋外墻破損屬于房屋原生質(zhì)量缺陷，厘清開(kāi)發(fā)商法定責(zé)任，一邊安撫居民焦慮情緒，化解業(yè)主對(duì)物業(yè)的誤解。終于在2024年初，成功組建馨雅名筑首屆業(yè)委會(huì)，委員中黨員占比達(dá)80%。

為了找準(zhǔn)最優(yōu)維權(quán)路徑，奉賢區(qū)房管局還會(huì)同法院等部門(mén)深入研究法律法規(guī)和政策規(guī)定，對(duì)民事訴訟、公益訴訟及非訴強(qiáng)制執(zhí)行等多種路徑進(jìn)行反復(fù)論證，最終確定以業(yè)委會(huì)作為原告、全體業(yè)主授權(quán)集體訴訟的方案。2024年底，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，最終以100%業(yè)主參與率、98.4%同意率，表決通過(guò)起訴開(kāi)發(fā)商的重大決議。

然而，立案之后，開(kāi)發(fā)商依舊拒不認(rèn)可檢測(cè)與修復(fù)方案，案件依法進(jìn)入法院搖號(hào)委托司法鑒定環(huán)節(jié)。由于前期訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)已耗盡小區(qū)公共收益賬戶，這筆40余萬(wàn)元修復(fù)造價(jià)鑒定費(fèi)，再次卡住業(yè)主維權(quán)進(jìn)度。

“不能讓群眾的合法維權(quán)卡在錢(qián)上?！?邵丹君說(shuō)，在社區(qū)黨總支的多方協(xié)調(diào)下，小區(qū)前后兩任物業(yè)公司主動(dòng)伸出援手，共同墊付鑒定款項(xiàng)，多方資金接力，確保了訴訟程序順利推進(jìn)。

歷經(jīng)一年半的訴訟拉鋸，今年4月30日，奉賢區(qū)人民法院一審判決：建設(shè)單位支付馨雅名筑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)維修費(fèi)用1787萬(wàn)元、律師費(fèi)5萬(wàn)元，并承擔(dān)受理費(fèi)、保全費(fèi)、鑒定費(fèi)50.6萬(wàn)元，合計(jì)1842.6萬(wàn)元。這條漫長(zhǎng)的維權(quán)路才終于看到勝利的曙光。據(jù)邵丹君介紹，施工團(tuán)隊(duì)已于6月初完成現(xiàn)場(chǎng)踏勘，本月底正式進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展外墻整體翻新。

“像馨雅名筑這樣整小區(qū)外立面質(zhì)量缺陷、完整走完集體訴訟并勝訴的案子，全市范圍內(nèi)都不多見(jiàn)。” 負(fù)責(zé)本案審理的法官、奉賢區(qū)人民法院民事審判庭庭長(zhǎng)林慶強(qiáng)告訴記者，這類群體性維權(quán)案件天然存在多重難點(diǎn)。一來(lái)，業(yè)主大會(huì)普遍缺乏發(fā)起集體訴訟的經(jīng)驗(yàn)。二來(lái)，若走司法程序，房屋質(zhì)量鑒定、修復(fù)方案、造價(jià)評(píng)估，以及鑒定費(fèi)、訴訟費(fèi)等前期費(fèi)用不菲，“錢(qián)從哪里出”同樣是道難題。

在邵丹君看來(lái)，帶領(lǐng)業(yè)主們打贏這場(chǎng)千萬(wàn)元維權(quán)官司，沒(méi)有特殊捷徑，關(guān)鍵在于各級(jí)黨組織和社區(qū)居委、物業(yè)、業(yè)委會(huì)“三駕馬車”的通力合作，把行政手段、群眾自治、司法保障擰成一股繩，解決群眾急難愁盼問(wèn)題。

原標(biāo)題：《上海一小區(qū)把開(kāi)發(fā)商告上法庭，勝訴獲賠1842萬(wàn)元！這場(chǎng)維權(quán)官司背后……》