江蘇
房地產市場的這一輪下行，到目前已經5、6年了。幾乎每年年初，總有人出來說，市場馬上見底，回升在即，但每年都會有人被啪啪打臉。
直到最近2025年的數據，新房平均價格在上升，但二手房的價格還在同比、環比都下降——因為新房市場并不是完全市場化的，所以二手房市場是真正能夠反映真實房地產市場熱度的，以目前的數據來看，企穩還是沒有發生。
但一個市場，總不會長時間的單邊下行，不管這個市場問題有多大，除非是這個市場消失不見。而房地產市場不可能消失，所以，總有一天會止跌回升。企穩會發生在什么時候呢？
市場的下行，通常是無效或者低效的主體出清的過程。這個無效或者低效，可能是效率低下，可能是冒了過高的風險，也可能是犯了方向性的錯誤。不管是什么原因，低效主體在市場機制下受到懲罰出清，健康的主體幸存下來，行業也會實現觸底回升。
接下來可以從需求和供給兩方面來看一下，這個無效主體的出清已經到什么程度了，這樣我們也可以對行業什么時候能實現觸底有一個大概的判斷。
首先來看一下需求。
從總量上來看，最近幾年，雖然價格跌跌不休，但從量上來看，新房和二手房的成交已經穩定了，每年大概在14-15億平方米左右。但是從成交結構上來看，因為二手房的價格調整更充分，所以二手房的成交量在不斷侵蝕新房的成交量，所以新房的成交量還在不斷萎縮，價格也還沒有調整到位。所以在成交上體現出總量穩而結構在不斷變化的特點。
所以在需求端，從量在價先的規律來看，價格的企穩可能已經不遠了，但是企穩首先出現在二手房市場，可能就在2026年的二季度或者三季度。而由于結構調整的原因，新房市場還要繼續調整到其性價比與二手房持平才會停止下行。
接下來看一下供給。
房地產市場的供給方分為新房供給方和二手房供給方，前者主要是房地產企業，后者主要是個人。
房地產企業目前出清還不充分。民營的地產商，過于激進的都在這一輪中受到了市場的懲罰，已經基本出清，剩余的應該能夠穿越周期；但國有地產商大多雖然日子難過，但都還沒有出清，而這些激進且效率低下的國有地產商，沒有理由繼續存活下去，而且這些劣質主體不出清，新房市場也沒辦法企穩。
而二手房的供給主體，在歷經了5、6年的快速行業下行之后，高杠桿炒房客大多都已經爆倉，或者離開了市場，目前的二手房賣家應該都是置換或者對未來預期不佳的投資者，都是比較成熟的賣家，對于市場的預期也已經調整得比較充分。也就是說，二手房賣家已經實現了出清。
所以，從供給側來看，呈現出與需求端類似的情況，新房市場仍在出清過程中，而二手房市場調整已經接近完成。
所以，從需求和供給兩方面來說，二手房見底已經快了，但新房還要持續一段時間。從二手房的普遍30%-50%的價格調整幅度，和目前新房的20%-30%的幅度來看，可能新房還要2年左右的調整時間。
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