導語：蔡家核心商辦地7折起拍，能不能擺脫蔡家多年的商業魔咒？低價撿漏的背后，有沒有隱藏風險？

近日，南岸區人民法院在阿里資產上正式掛出一則司法拍賣公告，直接刷新了蔡家商業地塊的價格底線。

2026年7月20日10時至7月21日10時，北碚蔡家組團M標準分區M28/07號宗地及地上建筑物，將在阿里資產司法平臺公開競價。

約38畝商務金融用地，評估總價12629.49萬元，本次起拍價8840.64萬元，算下來剛好以評估價7折起拍。折算合規計容面積，起拍樓面價約2301元/㎡！

這次蔡家商業，能不能擺脫多年的商業魔咒？低價撿漏的背后，有沒有隱藏風險？

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依據阿里資產上展示的法院官方公告顯示：

這宗地塊土地面積25610㎡（約38畝），性質為商務金融用地，商業、商務配比嚴格5:5，不可隨意調整業態。官方核定計容建筑面積38415㎡，總規劃建面49573㎡，配套地下車庫363個車位、設備用房627.12㎡。

地上僅留存一棟801.64㎡的雅居樂星瀚雅府營銷中心，無任何成型商業樓棟、配套管網。

法院評估總價12629.49萬元，本次一拍起拍價8840.64萬元，參拍保證金1768萬元，單次最低加價幅度40萬元。。

我們算下來，起拍價剛好是評估價的7折；折算合規計容面積，起拍樓面價僅2301.35元/㎡。

僅2300余元/㎡，放在重慶主城軌道旁商辦地塊里，價格優勢十分突出。

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這塊地很多蔡家的業主都不陌生：2019年，雅居樂以13.1億元拿下的緊鄰曹家灣軌道站旁的168畝超級大地塊，綜合樓面價近7800元/㎡。

雅居樂計劃將現在拍賣的這宗核心商辦用地規劃為商務公寓+商業街，于是使用圍擋封閉了起來，僅在上面建了雅居樂星瀚雅府售樓部，就開始銷售住宅地塊——雅居樂星瀚雅府。

原計劃在住宅銷售完成后，雅居樂就立即建這宗商業地塊。

沒想到是住宅都清盤交付多年后，這塊地還閑置著：破舊的圍擋里面，大片空地雜草叢生、局部深挖積水，部分區域被周邊居民開墾種菜，僅孤零零留存一棟老舊營銷中心。

這也成為曹家灣片區商業的“痛”。

通過實景衛星地圖，我們發現：緊鄰6號線曹家灣軌道口，屬于蔡家成熟居住區的幾何核心，周邊全部是已交付低密洋房社區，無大面積待開發空地，常住人口稠密，日常消費底盤足夠穩固。

據公開數據顯示，2023年蔡家智慧新城常住人口已突破23萬，2025年集聚137家規上工業企業，遠期規劃承載60萬居住人口，居住、產業雙向支撐，消費需求長期存在。

但現實的情況是：時至今日，蔡家仍沒有成型的大型一站式購物中心，居民高品質消費、周末休閑、商務會客，大多需要跨江奔赴禮嘉、中央公園消費的尷尬局面。

一邊是數十萬常住居民缺大型商業，一邊是核心軌道旁的稀缺寶地長期荒廢。

區位無短板、人口基數扎實、片區商業缺口巨大，原來7800元/㎡的樓面價，而今2300元/㎡的樓面價，這個漏究竟是不是漏？

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我們客觀看這塊地，現在是獨立商務金融地塊，其短板也比較明顯：

這宗地規劃明確為商務金融用地、商辦5:5配比。這決定了業態上限被鎖死，就無法調整為住宅、公寓產品平衡利潤，只能純做商業、商務辦公，完全依靠經營收益回本，開發容錯率極低。

其計容僅為3.84萬方，體量受限，不足以打造大型商業體，只能做街區商業、精品配套、小型商務集群，只能做片區商業的補充配套。

雖然現在片區僅橙光里、中央大街、星辰里小型社區底商零星開業，沒有成型一站式大型購物中心，但這宗地未來面臨競爭壓力大：爛尾的佳程廣場、正在建的龍湖蔡家天街，還有近在咫尺的中南大有境如爛尾重生，片區商業競爭壓力空前。

我們通過橫向對比重慶同類新區存量商業盤活案例，3-4萬方的小型商辦地塊，避開大體量綜合商業的正面內卷，深耕片區改善家庭、年輕群體、商務人群的細分需求，主打精品街區、年輕社交、特色餐飲、商務配套，往往能實現穩定經營、精準補位。

如它能最終盤活，其意義遠不止這只是一座小型商業。它將終結了雅居樂地塊“住宅交付、商業擺爛”的七年遺留問題，打破了蔡家核心商業的魔咒，也印證了當下重慶新區的發展邏輯：從粗放供地、重住宅輕配套，轉向存量盤活、配套先行、精細化迭代

最后，地塊現狀雜亂、無成熟配套，疊加查封抵押解押、場地平整、管網改造、建筑翻新等隱性成本，實際落地投資遠不止這個拿地價。

2300元/㎡超低樓面、7折司法處置的蔡家核心軌道地塊

最終花落誰家？重慶商業地產網將持續關注。

作者：徐東工作室

首發：地產吹牛會、重慶商業地產網

圖文素材來源：阿里資產