北京
來源：市場資訊
日前，閔行吳涇的澄江路巨無霸項目控規調整獲準通過，三幢商辦高樓從100米被砍至20米，住宅體量增加。至此，這個拿地已逾兩年的93萬方上海最大TOD綜合體終于亮出了它的底牌：不是更高、更密、更商務，而是更低、更慢、更生活。
澄江路TOD項目概念效果圖
從100米砍到20米
調整的核心，是商辦的瘦身與居住的擴容。
上蓋層04B-02、04B-16地塊，用地性質由商業商務混合用地C2C8調整為純商業服務業用地C2，建筑高度從100米直接砍到20米，局部控制30米。04B-01地塊的商務辦公比例壓縮至33%，建筑高度從100米降至20米，局部控制50米。
與此同時，住宅用地迎來反向操作。三幅地塊均調整為三類住宅組團用地Rr3，容積率普遍下調，建筑高度反而有所提升，04B-04地塊容積率從2.47降至1.54，高度從65米升至70米，04B-12地塊容積率從2.4降至1.68，高度從50米升至65米，低密度、高品質的居住導向，躍然紙上。
示意圖
當然，TOD的魂并未被舍棄。04A-07地塊規劃保持不變，依然為商業辦公混合用地，容積率2.82，限高120米，正位于23號線澄江路站TOD核心區域，成為片區地標性節點，呼應華之門、梅隴新中心。
一高一低，一收一放，意圖清晰：地標留給城市，生活還給居民。
澄江路TOD項目概念效果圖
從生產導向到生活導向
傳統TOD的邏輯鏈條很線性：地鐵上蓋＝人流密集＝高強度商辦開發＝現金流更大化，但澄江路項目給出了另一套答案。
這個總建面約93萬方的綜合體，逾60%為居住設施，規劃有幼兒園、九年一貫制學校等教育設施。北側沿澄江路為公建化商辦建筑，南側沿六磊塘及綠地公園打造生態居住區。
示意圖
調整之后社區氛圍愈發濃厚，04B-24地塊更規劃了社區級公共設施，含社區行政管理、文化、體育、醫療、養老福利及商業設施。幼兒園、九年一貫制學校等教育功能，為商務商業提供了容量基礎。
澄江路TOD項目概念效果圖
當然，項目的立體交通底子并未丟掉。車行系統、步行網絡、地下通道、空中連廊等多維流線，繼續服務于軌交站點、住宅與商業空間的融合。
示意圖
中鐵建的超級底盤
上海TOD的下一站
2023年12月，中國鐵建地產華東公司與上海地鐵資產投資管理公司簽署股權交易合同，澄江路項目一二級開發正式易主，這是中國鐵建在上海的首個TOD項目。
坐擁19號線與23號線雙軌，規劃體量約90余萬方，這個數字超過了上海大多數城市更新單元，集商業、辦公、住宅、教育及濱水景觀于一體，也是上海目前規模最大的TOD地鐵車輛段上蓋工程。
示意圖
近日，23號線澄江路車輛段三工區項目（河西部分）主體結構順利封頂，項目建設全面進入站后及附屬施工階段。蓋板之上，一座新城正在生長，蓋板之下，軌交網絡正在延伸。
圖片來源：中鐵二十四局集團有限公司
至此，一個真正有生命力的TOD，才剛剛開始呼吸。
澄江路用三幢高樓的變矮，換來了一個更慢、更低、更有人間煙火氣的未來，這或許才是上海TOD的下一站。
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