中洲灣·迎海項目。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

6月23日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，下稱“中洲控股”）股價封上漲停板，報9.9元/股，全日漲幅達10%。

盤面熱度之下，其位于深圳福田核心片區的豪宅項目中洲灣·迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期），卻正陷入一場“貨不對板”的品質爭議。

距離合同約定的9月交付僅剩不足三個月，業主們發現項目外立面大面積縮減鋁板用料、以石漆涂料替代，與已交付的一期形成顯著視覺落差，地下車庫、泳池配套縮水等問題同步發酵。

而據其最新披露的2025年年報，中洲控股全年歸母凈虧損超9億元，存貨跌價累計計提規模突破50億元。

項目減配風波的背后，是這家老牌深圳房企在行業深度調整期，品質承諾與成本壓力之間的尖銳博弈。

品質落差

當陽臺的鋁板與涂料成了品質分水嶺，千萬豪宅背后的真實面紗或許比想象中更薄。

作為深圳福田一線海景房的進階產品，迎海二期2024年3月入市時備案均價約9.24萬元/平方米，較迎海一期8.53萬元/平方米的備案均價高出約8.3%，單套總價區間735萬至1368萬元，開盤首日去化近半，攬金超27億元。

購房業主向《華夏時報》記者表示，銷售階段，官方宣傳材料中明確標注外立面采用鋁板材質，售樓處沙盤亦按全鋁板立面進行展示，疊加銷售人員的統一口徑，均明確表示項目外立面采用高端鋁板材質，交付品質與已入市的迎海一期保持一致。

受訪業主提出，開發商在銷售環節對全鋁板立面作出清晰、具體的展示與承諾后，又在施工階段單方面大面積更換為涂料，并非建設與設計初衷的偏離，而是蓄意調整交付標準。

迎海二期項目物料、案場沙盤。業主供圖

隨著項目外立面施工接近尾聲，業主們的預期逐漸落空。多位業主向本報記者反映，項目主視覺面的陽臺區域大面積使用石漆涂料，鋁板僅出現在狹窄的側立面等次要位置。

與一路之隔的迎海已交付產品相比，二者的外立面質感形成肉眼可辨的差距。交付產品的陽臺區域整體為鋁板覆蓋，呈現出公建化立面的金屬光澤與平整感；二期則以石漆涂料為主，視覺上啞光、廉價質感，完全不符合“封面級豪宅”的產品定位。

兩期產品品質差異（左鋁板、右涂料）。黃指南/攝

“我們當初就是沖著一期的品質才買的二期，同屬一個系列，價格也不便宜，結果外立面直接降了一個檔次。”一位購買了125平方米戶型的業主表示，其購房總價超1200萬元，外立面用材是其決策的重要參考因素，“遠遠看過去，二期就像一期的‘低配版’，根本不像同一個開發商做的同系列產品。”

據深圳本地建筑幕墻行業從業人士對本報記者測算，當前深圳高端住宅普遍采用的2.5mm氟碳噴涂鋁板，含龍骨安裝、密封打膠及全套輔材在內，綜合落地造價（含復雜異性）約650-980元/平方米；同面積普通真石漆含基層處理、膩子、底漆、面漆全套施工工序，綜合造價僅約100-150元/平方米。

“但鋁板沒有‘統一價’，且定制化程度高。鋁板幕墻需完成龍骨預埋、板材定制加工、現場逐塊調平打膠等多道精密工序，單棟外立面標準施工周期約30—45天；真石漆采用噴涂工藝，僅需基層找平后完成三遍噴涂作業，施工周期可縮短40%—50%”上述人士進一步表示。

若參考上述方案計算，外立面主材從鋁板更換為真石漆涂料，單平米成本可縮減區間在500—850元，降幅達75%-85%。

據上述幕墻人士介紹，深圳屬于沿海高濕高鹽霧氣候，對戶外建材耐候性要求較高。優質鋁板幕墻在正常維護下使用壽命可達25年以上；而真石漆的耐用性高度依賴施工工藝與乳液品級，若基層處理不到位、采用低端苯丙乳液，在深圳氣候環境下通常3—5年就會出現開裂、褪色、掉砂等問題，后期局部修補易產生明顯色差，整面翻新的綜合成本將遠超初始施工投入。

玻璃減配成鋁板。購房業主供圖

更令業主不滿的是景觀面的反向調整。部分樓棟原本設計為大面積玻璃幕墻，以保證城市景觀視野，但實際施工中，部分玻璃區域被替換為鋁板，直接切割了室內的觀景面與采光效果。

“相當于花了景觀房的溢價，拿到的是普通房源的視野。”上述業主稱。

本報記者實地走訪項目現場發現，盡管業主維權已持續多日，但外立面的涂料施工并未暫停。項目樓棟外墻上仍有施工人員作業，涂料噴涂工序持續推進，現場未見任何關于用材變更的公示說明。

工人施工現場。黃指南/攝

另有多位業主向本報記者透露，項目銷售階段工作人員曾作出早于合同約定的交付承諾：部分業主被告知項目將于今年6月交房，另有部分業主甚至得到去年12月即可交付的口頭承諾。

項目物業服務項目字段。業主供圖

項目銷售人員還以項目《前期物業服務》中的相關條款為依據，向業主保證6月的交付節點。與此同時，項目物業費標準處于較高水平，銷售人員稱該定價對應豪宅級的建設標準與服務等級，項目定位高于普通改善型住宅。

據業主反饋，迎海一期的交付結果并非開發商的初始誠意，而是早期業主通過持續抗爭爭取來的“折中版”資產。

如今，這一幕再度重演，二期買家在驗收現場愕然發現，自己非但未能享受產品迭代紅利，反而被迫踏入與前任業主相同的“資產保衛戰”。

減配風波

減配風波里的外立面用材爭議，只是這場品質糾紛的冰山一角。

在業主列出的問題清單中，地下車庫、泳池配套、車位配比等多個公區環節均被指“縮水”，而全程未被告知的變更流程，更讓業主的知情權處于被架空狀態。

據購房業主透露，除了外立面降標，迎海二期地下車庫既未做吊頂也未鋪設地坪漆，地面裸露，與同價位豪宅的公區標準相去甚遠；沙盤上展示的社區泳池也未在實際規劃中體現，配套兌現度低于預期。

車位交付差異。購房業主供圖

此外，車位配比不足的問題同樣引發擔憂，部分樓棟的車位缺口可能直接影響未來居住體驗。

更關鍵的爭議點在于信息披露的缺位。

多位業主向本報記者表示，從施工到發現問題，開發商從未就外立面用材、公區標準的調整向業主進行告知與公示，所有問題均由業主自行踏勘發現。

“我們不是不能接受（游泳池）調整，但至少要有知情權和協商的權利。”一位業主代表表示，企業單方面修改產品標準、不履行告知義務，本質上是對購房者知情權的漠視。

公區交付差異。購房業主供圖

“我們都是千萬元級購入中洲迎海二期的業主，距合同交房僅剩3個月，項目從未組織任何業主開放日”，受訪業主進一步表示，當我們主動申請查看樣板間，竟被銷售以“你已經是業主了，沒必要”當場回絕。

該業主續稱，一邊是業主踏勘自有房產被層層阻攔，知情權、監督權形同虛設；另一邊全屋定制等商業機構卻可隨意進出工地量房取材，工地管理執行雙重標準。

據業主透露，更嚴重的是業主信息大面積精準泄露，推銷方可準確報出姓名、房號、戶型，人均遭小貸、裝修類騷擾十余次，信息源頭高度指向開發商簽約與銷售渠道。

從看房無門到隱私失守，一連串反常操作背后，購房業主質疑道：在降本與回款壓力下，業主權益是否被持續后置，項目交付標準的承諾又能兌現幾分？

微觀的項目矛盾之下，是中洲控股近年持續承壓的經營基本面。據本報記者觀察，項目層面的品質爭議，與企業層面的經營壓力形成清晰互文。

中洲控股2025年年報顯示，其全年實現營業收入25.94億元，同比下滑約40%；歸母凈利潤虧損9.02億元，盡管虧損幅度較上年的20.25億元收窄55.43%，但已是連續第三年陷入虧損。

虧損的核心壓力來自持續的存貨減值。截至2025年末，中洲控股存貨跌價準備余額已達52.73億元，持續的減值計提不斷侵蝕凈資產。

“對于區域型房企而言，在項目去化放緩、利潤空間被壓縮的情況下，通過調整建安用材、優化公共配套來控制成本，是行業調整期的常見操作。”一位券商地產行業分析師向本報記者表示，但豪宅項目的客戶對品質敏感度遠高于剛需項目，用材降標很容易觸發品牌反噬，“短期省下的建安成本，可能要付出長期的品牌信譽代價，甚至影響后續核心項目的去化定價。”

截至發稿，中洲控股并未回復記者關于項目維權、鋁板減配及企業經營等問題的采訪聯絡函。中洲灣迎海二期的業主仍在與開發商溝通整改訴求，外立面施工仍在按原計劃推進。

這場發生在千萬元級豪宅身上的減配風波，最終走向仍未可知。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧