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業主一住就是20年！悉尼最難買房區曝光，看看你家上榜了嗎

即將獲得參議院通過的一系列稅改法案，正引發市場對房地產陷入“僵局”的擔憂。

最新分析指出，聯邦工黨政府備受爭議的稅收改革以及利率的不確定性，可能加劇悉尼多地本已嚴峻的住房供應危機，新買家的置業夢想恐將更加遙不可及。

獨家PropTrack數據顯示，在悉尼許多最受歡迎的城區，房產交易周期極長，平均易主間隔甚至逼近20年。隨著本周聯邦工黨與綠黨在參議院達成協議，備受爭議的負扣稅和資本利得稅改革即將在議會通過，這讓購房者本就漫長的“等房”之路雪上加霜。

業內專家指出，由于新政包含了針對現有投資者的“祖父條款”（豁免追溯），許多房東將失去出售房產的動力，從而使市場上原本就極度緊張的供應徹底耗盡。在悉尼部分地區，這類投資者通常占到房產業主的50%以上。

最新數據顯示，在公寓市場，Cremorne Point和Waverton是全澳持有期最長的兩個城區，平均持有期分別高達18年和17年。

而在獨棟房屋（House）方面，Hurlstone Park、Bexley North、GreenfieldPark、Dulwich Hill、Bonnyrigg Heights和Naremburn等城區的業主平均居住時間也在20年左右，位列最難等來房源轉手的“鐵板城區”。

根據統計局（ABS）的數據，這些城區的人口老齡化程度普遍高于全澳平均水平。

由于許多居民與社區及家庭紐帶緊密，且當地具備良好的居家養老條件，因此很少有人選擇搬遷。加上這些區域的房價早已高高在上，更讓渴望在此安家的年輕一代買家望洋興嘆。

最新的PropTrack數據顯示，Cremorne Point是全國公寓平均持有時間最長的地區，達18年。圖片：Daily Telegraph Monique HarmerREA高級經濟學家Anne Flaherty分析指出，近期的稅改措施實際上是在“鼓勵”現有業主更長久地捂盤。

Flaherty表示，政策中針對老客戶的祖父條款是一個極強的誘因，會促使房東長期持有物業而不轉售。與此同時，未來更高的資本利得稅意味著投資者必須拉長持有期以確保最終收益。此外，換房時高昂的印花稅也成為了阻礙房主搬遷的一大痛點。

PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo也持類似觀點。她指出，政策的頻繁調整和極快的推進節奏已經動搖了市場信心，導致許多業主無所適從、傾向于按兵不動。

大家甚至開始擔心，在經歷意料之外的自我管理養老金政策調整后，是否還會有更多稅改變動在后頭。

Mardiasmo補充指出，這種觀望情緒對投資者的沖擊最為劇烈。因為持有房產的途徑多樣，包括通過自我管理養老金基金、信托等，每一項政策變動都伴隨著復雜的稅收結構和利益調整。

她認為，在新政重塑市場規則的背景下，大部分業主都會選擇先踩下“剎車鍵”，在厘清自身財務狀況并咨詢稅務大律師或會計師之前，絕不會輕易做出把房產掛牌出售的決定。

02

無人競拍、價格下跌！布里斯班清盤率創4年新低，買家迎撿漏良機

布里斯班房地產市場正經歷自2020年中期以來最疲軟的時期——看房人數劇減、拍賣會遇冷，甚至頻頻出現“零注冊競拍者”的冷清場面。

專家表示，首次購房者應抓住這一多年難遇的窗口期。目前，買家正擁有近年來最充足的房源選擇、最大的議價空間和折扣力度。

第三方研究機構SQM Research的數據顯示，自聯邦預算案公布后的一個月內，布里斯班獨棟房屋要價已下跌1.1%（至130萬澳元），公寓價格也下跌了近2%。

與此同時，布里斯班地方政府轄區的銷售交易量在5月至6月間驟降31.9%。該市最終拍賣清盤率已連續四周低于40%，其中截至6月21日當周的清盤率更是跌至34%，創下2020年中期以來的最低點。

據《星期日郵報》了解，上周六的部分拍賣會甚至出現了無一人注冊競拍的尷尬局面。地產巨頭Ray White的周數據也印證了這一頹勢，截至6月27日的七天內，清盤率僅為36.8%，遠低于前一周的49%，與去年同期的85%相比更是斷崖式下跌。

Bright Estate Agents創始人Tristan Rowland指出，目前看房人數較今年年初暴跌了九成，尤其是需要翻修的房產更是無人問津。

Rowland表示，市場最大的敵人是“不確定性”，如今買家在談判中擁有更多主動權。然而不少人卻因過度觀望而錯失良機，未來可能會追悔莫及。

與此同時，PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo預測，未來12個月內布里斯班的獨棟房屋和公寓中位價仍有望分別上漲8%至10%和16%至18%。

在Aspley地區尋找自住房的首次購房者Ben和Rachael Amies夫婦表示，近來開放看房的人群明顯減少。他們回憶道，前陣子看房還要排長隊簽到，現在直接就能空場走進去。

同時，市場定價也變得更加透明。Amies透露，由于房主無法達到預期心理價位，許多房產開始明碼標價，并頻繁收到降價通知，買方市場特征明顯。

Ray White Wilston的中介Holly Bowden表示，雖然誠心買房的客戶依然存在，但中介現在必須付出加倍努力進行推銷，積極跟進每一位到訪客戶。

在Zillmere區Battersby Street 11號的三居室拍賣會上，新業主Carla Parolin以113萬澳元的中標價成功撿漏。她表示，現場競爭極其溫和，“主動權完全在買方手中”。

Parolin指出，近期她參與的幾場拍賣會都只有寥寥數人注冊，賣家必須認清現實，降低不切實際的價格預期，現在正是買家重奪市場主導權的好時機。

買家代理機構負責人Lauren Jones警告說，雖然一些中介試圖通過“場外交易”為賣家節省推廣成本，但這可能讓買家支付溢價。相比之下，公開市場的競爭依然更具保障。

Jones對首次購房者的遲疑感到惋惜：“這正是過去三年里大家夢寐以求的機會，但現在機會敲門，很多人卻因為害怕房價繼續下跌而選擇觀望。目前優質房產已經開始打折，買家應當果斷出手?！?/p>

昆州房地產協會（REIQ）首席執行官Antonia Mercorella分析指出，聯邦稅收政策的波動、連續加息以及全球經濟的不確定性，共同壓制了買家情緒。在這種情況下，“觀望”成了主流態度，而賣家的心理預期仍滯留在先前的牛市階段。

Mercorella補充稱，這一買賣雙方的博弈導致看房人數和清盤率直線下滑，交易條款也多出了很多。由于買家更加審慎，市場交易周期變長。但由于嚴重的供不應求，現在的低迷主要受“情緒驅動”，而非市場根基動搖。

Place Estate Agents首席執行官Damian Hackett則認為，布里斯班過去五年的超高速增長本身就是一種“異?，F象”。目前的降溫并非市場疲軟，而是向“更平衡、更可持續”的常態化回歸，買方重新獲得了談判空間。

Hackett表示，盡管部分投資者因預算案暫時退場，但自住業主的剛性需求依然異常強勁，昆州東南部的獨特吸引力為當地市場提供了堅不可摧的底部支撐。

陽光海岸中介公司CJRE創始人Chris Jarrett也指出，如今的買家更加理性，房源的平均待售天數比去年翻了一番。然而，有實力的買家數量并未減少，他們只是在花更多時間做盡職調查。

最后，Mercorella預測，一旦經濟和政策走向更加明確，市場交易活躍度將迅速反彈。憑借極其短缺的供應和長期發展利好，布里斯班未來仍有望在全國樓市震蕩中成功逆勢而上。

03

澳缺陷公寓層出不窮！剛建的還不如二手，“漏的水都能腐蝕車漆”

一名行業工程師表示，堪培拉公寓開發項目中的混凝土缺陷“普遍存在”，與此同時，修復企業報告其服務需求上升。

據多位首都領地混凝土修復業內人士透露，隨著服務需求急劇上升，他們的核心業務已逐漸向樓齡不到10年的新公寓建筑傾斜。

對于這一行業亂象，堪培拉結構工程師Mal Wilson指出，混凝土缺陷頻發的根源，在于過去15年來開發商和建筑商在設計和施工中過度削減成本。

Mal Wilson坦言，新公寓的工程預算極其緊張，設計圖紙往往不夠精準，加之行業監管機制未能發揮應有的問責作用，導致混凝土設計缺陷成了家常便飯。

相比之下，由于部分建筑商使用廉價防水材料，購買新公寓的風險甚至遠高于二手房。

他透露，最常見的問題是地下室滲水，由于滲水pH值極高，滴落到車身上甚至會當場腐蝕車漆。此外，陽臺漏水也極普遍，常導致水流倒灌進屋內或直接漏到下層。

更有甚者，一些開發商在項目初期為了省錢無視工程師的合理報價，直到后期面臨爛攤子時，才不得不支付高昂代價請專業人員回來收尾。

與丈夫共同經營混凝土修復公司的Leanne Foresti也證實，近期業務咨詢量呈現爆發式增長。

令人驚訝的是，這些需要修繕的建筑并非老舊住宅，而是樓齡在8至10年之間的新建公寓。她表示，這大都是在工程設計、施工至竣工階段埋下、且一直未被發現的隱形缺陷。

深耕本地行業30年的ACT Concrete Restoration首席執行官Andrew Ivers同樣指出，過去一年修復需求激增，公寓樓的防水缺陷屢見不鮮，修繕公寓樓已成為其團隊的主要工作。

另有業內人士透露，在建成6至8年的公寓樓中，混凝土缺陷的顯現已經呈現出了驚人的規律性。

此類質量丑聞在堪培拉并非個例?！犊芭嗬瓡r報》此前曾報道，一名聯排別墅業主因陽臺排水不暢、逢雨便淹掉客廳，不得不踏上艱難的維權路。

此外，知名開發商Geocon最近也妥協，同意修復其在Gungahlin一處建筑群內的多項致命缺陷，其中包括室內、地下室及陽臺的嚴重滲水問題。

首都領地建筑商協會首席執行官Anna Neelagama強調，大型項目一旦遺留長期隱患，后果不堪設想，高標準混凝土施工和健全的質量把關不可或缺。

同時她也點出了行業現實的尷尬：“我們必須在這一高技術領域建立起配套的人才規劃和技能培訓，但目前首都領地面臨著巨大瓶頸，甚至連基礎的‘混凝土三級證書’課程都未開設。”

“這直接導致行業缺乏合格的技術人才，也讓未來的企業失去了技術支撐?！?/p>

盡管目前質量隱患層出不窮，但工程師Mal Wilson對首都領地即將迎來的轉機持樂觀態度。

他認為，隨著建筑法規的修訂以及開發商許可證制度的穩步推進，開發商將被強制綁定追責機制，徹底告別低造價惡性競爭的時代，真正回歸高品質建筑的初心。

04

維州豪宅榜出爐！傳周杰倫夫婦$4500萬購入富人區豪宅

過去一年里，墨爾本的豪宅市場成為了各路巨鱷的角力場，億萬富翁及名門望族頻頻上演大手筆交易。

其中，知名藥妝連鎖Chemist Warehouse聯合創始人Jack Gance簽下的這筆約8000萬澳元Toorak交易，不僅稱霸榜單，也創下了2025-26財年維州房價的最高紀錄。

除他之外，今年的“豪宅買手榜”還集結了加密貨幣新貴Jordan Fish、前零售大亨JB Hi-Fi老板Richard Bouris，以及創下墨爾本杯奪冠紀錄的傳奇馬主Lloyd Williams。

這處位于Toorak、占地6340平方米的物業由Chemist Warehouse聯合創始人Jack Gance和妻子Evelynne以約8000萬澳元買下。

與此同時，維州豪宅市場上也不乏獵奇交易，例如一處畫風類似恐怖片的私人西部小鎮近期正掛牌待售，引發不少關注。

甚至連華語流行天王周杰倫與昆凌（Hannah Quinlivan）夫婦，也傳出與一筆價值4500萬澳元的Toorak豪宅交易緊密相連。

高居榜單首位的Gance夫婦，于去年11月一舉掃下Toorak區Lansell Rd兩棟相鄰物業，總面積高達6340平方米。這筆重磅交易由Kay & Burton中介Ross Savas和Nick Kenyon促成。

據悉，Jack Gance與其兄弟Sam（Chemist Warehouse另一位聯合創始人）合計身家已高達101.9億澳元。

據業內人士爆料，全州排名第二的重磅交易同樣位于Toorak，是一棟價值約4500萬澳元的地中海復興風格豪宅。

今年4月，該房產被登記在Patrick Quinlivan名下并設置了禁賣令。外界普遍確信，Patrick正是名模昆凌的父親。而昆凌則是華語樂壇天王、全球唱片銷量超3000萬張的巨星周杰倫的妻子。

該房產由Melbourne Sotheby‘s International Realty的中介Antoinette Nido和Max Ruttner掛牌，盡管兩人均對交易細節守口如瓶。

但Nido坦言，雖然加息陰霾未散且拍賣清盤率自2025年春季起有所下滑，但近期高端買家的樂觀情緒已明顯抬頭。

Nido指出，聰明的資金正在敏銳地捕捉當下的買入良機，這正是房產周期交替時的典型表現。

位于Brighton區Kinane St的這棟豪宅以約2500萬澳元售出。該氣派住宅擁有泳池和水療池、網球場、戶外廚房、健身房、蒸汽浴室和一個可容納1200瓶酒的酒窖。

自2025年7月以來，維州其他的頂流交易還包括：一處3280萬澳元的Brighton豪宅、一筆3175萬澳元的Portsea物業交易，以及一處價值3000萬澳元的Hawthorn大宅。

對于那棟Hawthorn莊園，中介Kay & Burton的Scott Patterson不予置評。但知情人士透露，大手筆買家正是業內尊稱為“Cobie”的英國加密貨幣傳奇創業者Jordan Fish。

統計顯示，上財年維州排名前五的頂奢住宅交易總額已飆升至2.19億澳元以上。

相比之下，根據PropTrack的數據，墨爾本5月的住宅中位數價格約為99.5萬澳元，這意味著前五名豪宅的總價，足夠買下普通社區的220套住宅。

在賣家陣營中，同樣是群星璀璨。今年4月，前零售帝國JB Hi-Fi老板Richard Bouris通過JP Dixon主管Jonathan Dixon，成功以超過2500萬澳元的價格變現了其名下位于Brighton的奢華大宅。

此前不久的3月份，Regis Healthcare聯合創始人Bryan Dorman也以約2000萬澳元的價格，脫手了其在Toorak的物業，操盤中介為Marshall White的Marcus Chiminello二位。

而曾七奪墨爾本杯的傳奇馬主、皇冠賭場（Crown Casino）創始人、億萬富翁Lloyd Williams也在去年8月套現。他的墨爾本超級頂層公寓以1770萬澳元賣出，由Kay & Burton的Gerald Delany和Oliver Booth負責。

在過去一年中，其他頂級富豪也動作頻頻。曾在澳洲富豪榜赫赫有名的Smorgon家族成員Rodney Smorgon及其妻子Anne，在圣誕節前以1100萬澳元售出了他們位于Mornington Peninsula的莊園。

去年12月，德國著名涼鞋品牌勃肯（Birkenstock）的繼承人、億萬富翁Alex Birkenstock以800萬澳元買下一處Brighton豪宅。

作為Chadstone購物中心半壁江山的擁有者，John和Pauline Gandel夫婦近期將一處面積達7.78公頃的Mornington Peninsula莊園掛牌，指導價定在375萬至412.5萬澳元之間。

就在去年底，他們還以旗下關聯公司的名義，斥資1675萬澳元拍下了其Pt. Leo Estate雕塑公園旁一塊20.48公頃的土地。

另外，Visy包裝帝國女繼承人Heloise Pratt也不甘示弱，將其名下的Toorak大宅以高達6000萬澳元的價格推向市場。

Marshall White集團銷售總監John Bongiorno指出，對于財力雄厚的高凈值買家而言，地段和品質始終是金字招牌，而Toorak、Brighton和Middle Park等王牌富人區無疑穩坐金字塔尖。

高端房產買方代理公司Morrell and Koren的代理人Matthew Cleverdon表示，真正吸引富豪階層的獨特房產實屬鳳毛麟角，平時極少流入市場。

“當墨爾本的高凈值群體在尋找優質住宅時，他們會發現好房源其實比人們想象的還要稀缺?！盋leverdon說道，“因此，一旦有真正頂奢的好房露面，這群人就會毫不猶豫、果斷出手?！?/p>

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