出品|中訪網

審核|李曉燕

2026年開年至今，地產行業仍處在深度調整周期，市場投資、銷售數據持續承壓，行業發展邏輯徹底告別高杠桿規模競賽，轉向安全優先、質量為王。在此背景下，廣州國資房企越秀地產一系列密集動作引發行業關注：盤活非核心資產回籠數十億現金流、低成本發行境外綠色債券、單月銷售逆勢回暖，疊加母公司拿下廣州核心地標地塊的重磅布局，一套“收縮減負、融資拓源、蓄力核心、布局未來”的組合拳清晰落地。透過越秀全年經營脈絡，既能讀懂市屬國有房企穿越周期的底層邏輯，也能窺見地產行業轉型新階段的共性發展路徑。

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銷售端穩字當頭

縱觀行業頭部房企整體表現，2026年前五月整體成交規模普遍同比下滑，市場整體需求釋放節奏前低后高，多數企業承壓運行。越秀地產前五月累計合約銷售規模370余億元，同比小幅回落，但橫向對比行業百強房企整體下行幅度，其銷售波動處于可控區間，并未掉隊。

拆分月度數據更能看出企業靈活推盤策略帶來的效果，5月越秀單月銷售金額突破110億元，同比上漲18%，銷售面積增幅更是達到33%，精準踩中市場階段性回暖窗口。數據反差背后是企業貼合市場周期的推盤節奏把控，同時銷售排名實現穩步提升，今年前五月行業位次較2025年末前進一位，躋身行業第八。2025年全年越秀實現千億級銷售規模，位列行業第九，規模底盤扎實。

針對2026年市場環境，管理層定下“維持千億銷售體量”的溫和目標，不盲目追求規模擴張，核心底氣來自2213億元的優質可售貨值儲備，超九成貨值集中一二線核心城市，按合理去化節奏測算，全年經營具備充足緩沖空間。值得一提的是，去年同期高基數源于北京大型項目集中入市，階段性拉高對比基準，客觀放大今年同比降幅，拋開基數干擾，企業項目去化、客戶認可度保持穩定，高端標桿項目持續實現溢價成交，產品力成為支撐銷售韌性的核心抓手。

02

現金流優先，主動消化周期陣痛

翻閱越秀2025年度財務數據，利潤指標承壓是行業共性難題。全年營業收入維持860億元平穩水平，但歸母凈利潤、核心凈利潤均出現大幅下滑，毛利率跌至7.8%，低于行業平均11.8%的基準線。利潤承壓根源來自行業上行期高價土地集中結算，屬于多數房企共同面對的階段性陣痛，管理層主動直面存量土地成本壓力，穩步完成庫存價值消化，為中長期利潤修復掃清障礙。

合作開發模式帶來的利潤分配結構變化同樣值得客觀看待，2025年少數股東收益占比大幅提升，合作項目收益大量由外部合作方分取。規模擴張階段，聯合拿地、合作開發是分散投資壓力、擴大布局覆蓋面的主流方式，只是在行業利潤率收窄階段，該模式的利潤稀釋效應隨之顯現。

相較于利潤表的短期承壓，越秀現金流表現凸顯國資房企的安全底色。2025年全年經營性現金流持續凈流入超百億元，年末手握近470億元現金儲備，三道紅線持續保持全綠檔，現金短債比1.7倍，流動性儲備充足。全年土地投入控制在244億元，低于年度300億元投資預算，主動控制擴張節奏，優先保障現金流健康。在地產下行周期，行業生存準則早已重構：穩定正向現金流遠比短期賬面利潤更關鍵，越秀一邊主動消化歷史土儲成本，一邊牢牢守住現金安全墊，用充足流動性抵御市場不確定性，為后續業務調整、優質項目布局預留資金彈藥。

03

低成本融資構筑護城河

融資成本是房企信用實力最直觀的標尺，2026年地產債券發行市場呈現明顯分層格局，央國企占據債券發行九成以上份額，民營房企融資渠道大幅收窄，二者融資成本形成巨大鴻溝。越秀依托廣州市國資委全資控股的國資背景，持續打通境內外多元低成本融資通道，形成難以復制的制度性信用優勢。

5月，越秀成功發行16億元三年期境外綠色點心債，票面利率僅3.4%，同期境內十年期公司債票面利率低至2.30%；6月初再度落地10億港元長期銀團貸款，多元化融資工具持續落地。對比境外民營房企動輒9%至12%的美元債利率，越秀境外融資成本優勢顯著，單筆大額債務每年可節省巨額利息支出，持續降低財務負擔。

2025年越秀全年加權平均借貸利率降至3.05%，同比再降44個基點，在行業融資總量持續收縮的大環境下，低成本穩定融資能力形成核心護城河。國際評級機構惠譽維持其BBB-投資級評級，并給出穩定展望，評級報告明確指出，萬億資產規模母公司越秀集團的強力背書，是企業信用穩固的核心支撐。同時越秀持續深耕綠色金融賽道，綠色債券、低碳專項貸款規模穩步擴容，可持續融資占比突破四成，依托綠色低碳布局拓寬低成本資金來源，契合國家雙碳發展導向，進一步鞏固資本市場認可度。

04

輕裝上陣聚焦住宅核心賽道

5月，越秀地產完成一輪大規模非核心資產整合，將周轉緩慢的產業園、異地酒店、尚處孵化期的康養板塊打包出讓給集團旗下全資平臺，一次性回籠44.6億元經營性現金，交易實現賬面小幅收益。不同于市場常見的對外折價甩賣資產，本次交易屬于集團內部資源重新調配，也是市屬國企獨有的資源協同優勢。

剝離資產具備統一特征：產業園項目資金沉淀量大、周轉周期漫長；康養業務仍在培育期，短期難以貢獻正向收益；異地酒店偏離大灣區核心布局，持續占用企業運營資金。將低效、慢周轉資產交由集團統籌運營，回籠資金全部回流住宅開發主業，實現上市公司資產負債表輕量化，減少長期無效資金占用。

對絕大多數民營房企而言，行業收縮階段只能通過折價對外出售資產換取現金流，極易造成資產大幅減值；而越秀依托完整集團產業矩陣，通過內部劃轉完成資產分類管理，地產板塊專注住宅開發主賽道，集團統籌持有運營類長期資產，各板塊各司其職、資源互通，把有限資金集中投入一二線住宅開發，精準踐行“聚焦主業、瘦身健體”的轉型戰略。

05

母公司協同布局核心土地

今年地產行業最受關注的土拍事件之一，便是越秀集團歷經200余輪競價，以236億元拿下廣州珠江新城馬場地塊，刷新本地地價紀錄。不同于常規房企上市公司直接拿地，本次拿地主體為母公司越秀集團，這套協同模式充分釋放集團與上市平臺分工優勢，具備行業示范價值。

該地塊作為珠江新城東區最后一塊大規模成片開發用地，區位稀缺性突出，規劃涵蓋高端住宅、頂奢商業綜合體，整體開發周期3至4年。按照集團規劃，地塊內估值約190億元的住宅部分，將在2027年項目開盤前分步注入越秀地產，商業板塊留存母公司長期持有運營。這套操作巧妙規避上市公司短期財務壓力，巨額土地前期投入、負債均不體現在地產公司報表，不占用年度300億元權益投資額度，同時提前鎖定廣州核心優質土儲，為企業2027至2030年利潤增長埋下長期增長點。

集團萬億資產平臺作為堅實后盾，形成“母公司承擔長期重資產投入，上市公司深耕住宅開發銷售”的分工體系，既能抓住核心城市稀缺土地機遇，又能嚴格把控上市主體負債、現金流安全，平衡短期經營穩定與長期價值布局，充分發揮國有集團一體化協同的獨特優勢。

06

短期守安全，長期謀價值

梳理越秀地產上半年全部經營動作，能清晰看到當下優質國資房企普遍遵循的雙重發展邏輯，一本面向資本市場的經營賬，一本立足長期發展的戰略賬。

對外經營賬客觀呈現行業周期下的階段性壓力：利潤水平短期承壓、銷售規模同比下滑，這是整個地產行業轉型期共同面臨的階段性難題；但戰略賬藏著企業穿越周期的底氣：極低的融資成本、數百億現金儲備、穩定國際投資評級、萬億規模集團兜底，多重安全墊疊加，讓企業擁有充足底氣熬過行業底部，等待市場修復窗口。

當前全國房地產開發投資持續下行，行業徹底告別增量擴張時代，存量博弈、安全第一成為新發展主旋律。越秀地產一邊做“減法”，剝離低效資產、嚴控投資節奏、壓縮資金占用；一邊做“加法”，低成本拓寬融資渠道、重倉核心城市稀缺地塊、堅持綠色產品迭代。3.4%的綠色融資利率與7.8%的階段性毛利率并存，正是企業主動承擔轉型陣痛、換取長期穩健發展的必然選擇。

越秀的系列操作并非企業個例，而是粵港澳大灣區市屬優質國資房企轉型發展的縮影。在行業結構性轉折關口，國有房企依托信用、資源、集團協同三重獨有優勢，走出一條收縮與擴張并行、短期安全與長期價值兼顧的穩健路徑。這套攻守平衡的經營思路，不僅為自身平穩穿越行業周期筑牢根基，也為整個地產行業存量時代高質量發展，提供一套可參考、可借鑒的國資樣本。