一個月要賣超3萬杯檸檬水才夠交租？近日，平價茶飲品牌蜜雪冰城位于香港尖沙咀彌敦道一家門店歇業后，高昂的租金曝光后引發了廣泛討論。

第一財經記者了解到，蜜雪冰城2024年租下這家店鋪時，月租金約25萬港元，近日重新放租叫價28.8萬港元，大約需要門店賣出超3萬杯9港元的檸檬水才能覆蓋。許多分析認為，商鋪租金高昂是門店歇業的根源。近年來不少香港老字號店鋪食肆陸續關門歇業也被歸咎于高租金。

不過，有店鋪歇業，便有店鋪新開。一直以來，由于全球各大奢侈品牌的聚集，香港核心街區的店鋪租金常年位于世界各大城市前列。近年來受到多重因素影響，香港的租金水平已出現大幅回落，較高峰期降幅大約在5成左右。也正是瞄準這一時機，不少國內外品牌進入香港，推動當地市場再平衡。

各類門店接連歇業

蜜雪冰城于2023年12月開始進軍香港市場，第一年就累計開設了9間分店。但近來不少門店相繼關閉，包括位于元朗及沙田的門店，直至近期尖沙咀門店歇業，引發了廣泛討論。

討論的重點之一便是門店租金。蜜雪冰城尖沙咀店自承租之始，租金價格便處于如此高位。2024年中進駐該店鋪時，月租金就達到25萬港元。不只是尖沙咀店，旺角銀行中心首店的月租金也在20萬港元，同在旺角的另一家店鋪租金也達到19萬港元。

這樣的租金水平下，即便蜜雪冰城在香港的產品定價較內地幾乎翻倍，例如檸檬水定價為9港元，但依然要賣出超2萬杯能覆蓋租金支出。

基于此，不少分析都認為，租金再加上人力、水電等各類成本，走平價路線的蜜雪冰城，選擇租在尖沙咀、旺角、銅鑼灣等高客流的黃金地段，靠銷售實現盈利很難達成，推廣并提升品牌形象或許才是其更重要的目的。

而多位受訪的香港人或在港內地人向記者表示，自己并不會在蜜雪冰城消費，除了品牌曾在香港多次出現食品衛生問題之外，當前港人北上消費十分方便。“我不在香港喝內地奶茶店，價格翻倍。”在港工作的一個深圳年輕人直言，“我選擇回深圳再喝。”

盡管蜜雪冰城的接連閉店與其自身商業模式、產品定位等有所關聯，但近年來香港確實有許多平價食肆商鋪關門。有不完全統計顯示，2025年超300家店鋪相繼結業，或宣布即將結業，當中不乏開業逾數十年的老店、小店。2026年以來，這一趨勢還在延續。

高租金是被不少租客控訴的因素之一。在香港主要街區之一上環經營已有10載的“球哥燉湯”于2025年4月結業時提及，由于業主加兩成租金，店鋪無法負擔；而距香港核心區較遠的粉嶺也有一家開業48年的懷舊西餐廳，因業主大幅加租而被迫選擇結業。

在香港從事房地產業的Eric認為，香港各類食肆商鋪面臨的困境，一方面是關后香港人向外出行消費，而來港旅客人數不及預期，而且晚市越來越差，租金卻高居不下，很多生意都做不下去了，尤其是地段好的“旺區”，由于業主不減租，造成很多店鋪結業。

相對較為平價的民生區，商店則是“一雞死一雞鳴”，商鋪不停更換，“但老實說，質量是每況愈下。”Eric表示，關門的有很多老店，租金上漲，而年輕一代又不愿接手，老店主就寧可退休不干。

不過，也有香港商業地產從業人員向記者表示，香港人平均收入在亞洲處于較高水平，對價格不敏感，且喜歡追求新鮮感，遇到新開店鋪時常會選擇排隊嘗鮮，但同時對品質亦有很高的要求，所以當發現某家店質素不達預期時，便不會再光臨。這也使得許多門店在短暫爆火之后很快沉寂，或者難以跟上時代潮流而被淘汰。

市場走向再平衡

盡管在高昂的租金壓力或消費模式轉變等影響下，各類店鋪接連歇業，但亦有許多新晉品牌在不斷開店、“攻港”。蜜雪冰城之外，霸王茶姬、喜茶、LINLEE手打檸檬茶、茉酸奶等一眾內地茶飲品牌涌入香港開店，同時太二酸菜魚、農耕記等餐飲品牌也出現在香港各大商圈。

而這些大眾化的品牌得以進駐尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環等香港傳統四大核心購物區，其關鍵原因之一便是此前租金的大幅下挫。

一直以來，旺角、尖沙咀、中環、銅鑼灣作為香港四大核心街區，其租金在亞洲乃至世界都位居前列。戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街以每年每平方呎2671美元的鋪租水平，超越紐約第五大道，問鼎全球最貴鋪租地段。

此后，受到疫情及封關影響，游客大幅減少，消費力被極大地削弱，各大品牌銷售額也同步下挫，撤店離場成為當時常見的景象，核心街道也從“一鋪難求”變成越來越多空鋪。租金自然也隨之大幅下挫，多家機構提供的數據顯示，目前香港核心四大商業區租金較疫情前的高峰期下跌約五成。

仲量聯行香港商鋪部董事趙卉蕎認為，正是租金的調整，使得各類商鋪有機會再重開，很多租客在疫情前不一定有實力能負擔起一線或二線街鋪，這些店鋪本身區位好、客流量大，租金下降后品牌反而有能力承租。

事實上，有業內人士回憶稱，蜜雪冰城尖沙咀店所在位置的店鋪，2018年時的月租金大約在50萬港元每月，而該店鋪的上個租客是一家藥房，月租金也在33.8萬港元的水平。

來自全世界各地品牌正在瞄準機會進入香港市場。“近來有很多韓國的餐廳來香港，每周都帶他們四處去看店。”趙卉蕎向記者透露。

“這些品牌除了有marketing的需求，也要考慮自身的承租能力、做好生意。”趙卉蕎告訴記者，“其實香港租金比起韓國大概貴出三四倍，這些韓國餐廳依然選擇來香港就是因為這里的生意可能比韓國多出三到四倍，香港的翻臺率會更高。”

不只是餐飲品牌，近年各類品牌進入香港的速度明顯加快，橫跨飲食、交通工具、時尚服飾等領域，布局也向核心區域邁進。

CBRE香港商鋪租賃部負責人溫運強提及，最早一批內地南下的品牌集中于茶飲、火鍋及大眾化快餐，主要在油尖旺、中環及銅鑼灣等高人流地區，但版圖很快擴展至其他領域，如內地電動車品牌紛紛選址灣仔及港島核心地段開設展廳。同時，不少中高端服飾、設計師品牌，甚至醫美連鎖正式落戶銅鑼灣、尖沙咀與中環，直接瞄準本地及旅客的消費力。

這些品牌的進駐使得空置鋪位減少，核心區活力回升，有效改變了香港核心街鋪的供需平衡。溫運強表示，內地品牌愿意支付更具競爭力的租金，加上旅游復蘇帶動，銅鑼灣、尖沙咀、旺角等核心商圈的街鋪空置率已開始回落。

世邦魏理仕的數據顯示，以2025第四季為例，四大核心區高街鋪空置率已降至5.8%，是自2019年以來新低，租務活動明顯改善，空置率下降亦推動租金按季上升0.6%；今年一季度，核心零售區沿街商鋪的租金按季上升0.9%，已連續十五個季度錄得增長。

溫運強認為，在消費模式轉變及游客結構變化下，不少業主及品牌亦進行“重新定位”，調整發展步伐，以配合新一輪市場需求。整體而言，這是一種較為健康及正常的市場再平衡過程。當前，香港核心四大商業區的租金正在逐步穩定微升。