最近一張關(guān)于西安恒大文化旅游城的成交截圖，再一次刷新了它的二手房成交底線，一套63.84㎡的兩室戶型，成交總價(jià)只有16萬(wàn)，單價(jià)直接干到了2506元/㎡。

對(duì)比當(dāng)年開(kāi)盤時(shí)接近9000元/㎡、甚至巔峰期一度沖到12000元/㎡的盛況，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)是斬到了“腳踝”。

01

8000畝超級(jí)紅盤的隕落之路

把時(shí)間拉回到2019年，彼時(shí)的恒大文化旅游城完全是另一番光景。

作為西咸新區(qū)的超級(jí)大盤，整個(gè)恒大文化旅游城規(guī)劃占地約8000畝，除了規(guī)劃大量住宅外，還涵蓋了童話樂(lè)園、國(guó)際會(huì)展中心、星級(jí)酒店集群等高階配套，光沙盤就看的讓人心潮澎湃。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，恒大文旅城當(dāng)年新房在售時(shí)我也去過(guò)幾次，那場(chǎng)面真叫一個(gè)壯觀。

偌大的售樓部里全是人，沙盤前擠滿了來(lái)自西安主城區(qū)以及周邊省市的一些購(gòu)房者，置業(yè)顧問(wèn)忙得可以說(shuō)腳不沾地。

當(dāng)時(shí)，高層的售價(jià)在9000元/㎡左右，市場(chǎng)行情火熱時(shí)甚至直接沖至12000元/㎡，即便如此，依然不乏搶房的買家，甚至還有不少是全款購(gòu)買。

在這些購(gòu)房者中，很多買家并不全是沖著自住去的，而是沖著投資區(qū)的，等樂(lè)園開(kāi)業(yè)了，人流量上來(lái)了，買幾套小戶型作為民宿，這種投資邏輯，在當(dāng)時(shí)看來(lái)的確很有吸引力。

然而，后面的事情大家都知道了，隨著2021年恒大“爆雷”，這個(gè)超級(jí)大盤一度陷入停工危機(jī)。

雖說(shuō)后來(lái)在保交樓的政策推進(jìn)下，房子總算艱難地實(shí)現(xiàn)了交付沒(méi)有爛尾，但對(duì)于那些高位入場(chǎng)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，真正的傷害才剛剛開(kāi)始。

由于項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，原本依托的文旅概念幾乎“一夜歸零”，再加上這幾年整個(gè)樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，讓恒大文旅城的二手房?jī)r(jià)格便開(kāi)走上了漫長(zhǎng)的下行通道。

02

當(dāng)年首付17萬(wàn)，如今全款16萬(wàn)

盡管行業(yè)內(nèi)外對(duì)恒大文旅城的價(jià)格下行早有心理準(zhǔn)備，但當(dāng)最新這套二手房成交記錄流出時(shí)，還是讓不少人倒吸了一口涼氣。

這套最新成交的63.84㎡的兩室一廳，總價(jià)16萬(wàn)，單價(jià)2506元/㎡。

如果以2019年開(kāi)盤均價(jià)9000元/㎡計(jì)算，按照三成首付來(lái)計(jì)算，這套房子當(dāng)年總價(jià)約57萬(wàn)，僅首付就接近17萬(wàn)，也就是說(shuō)比現(xiàn)在全款還要貴。

更扎心的是，去年9月，同一戶型、同一面積段的房源成交價(jià)還在20萬(wàn)，單價(jià)3132元/㎡，短短大半年時(shí)間，又降了4萬(wàn)。

不過(guò)需要特別說(shuō)明的是，個(gè)別低價(jià)格房源并不能代表小區(qū)整體真實(shí)房?jī)r(jià)水平。

不排除個(gè)別業(yè)主業(yè)主因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)壓力、急于變現(xiàn)等原因，選擇大幅低于市場(chǎng)價(jià)拋售房源回籠資金，所以這類屬于典型的個(gè)案特價(jià)房源。

目前恒大文旅城小區(qū)內(nèi)大多數(shù)正常成交的房源，成交單價(jià)基本維持在4000—5000元/㎡區(qū)間。

也就是說(shuō)，2506元/㎡的極端低價(jià)，是個(gè)別急售拋盤的行情，并非小區(qū)整體市場(chǎng)均價(jià)。

03

30天近7千次帶看，恒大文旅城“越跌越火”？

有意思的是，雖然二手房?jī)r(jià)一路走低，但恒大文旅城的成交量反而持續(xù)走高。

根據(jù)二手房平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，恒大文旅城已經(jīng)成交了上百套房源。近30天帶看量更是高達(dá)近7000次，熱度可見(jiàn)一斑。

說(shuō)到底，價(jià)格跌到位了，自然有人愿意接盤。畢竟十幾萬(wàn)在西安主城區(qū)連個(gè)好點(diǎn)的車位都買不到，在這兒卻能拿下一套兩居室手續(xù)齊全的商品房。

那么問(wèn)題也來(lái)了，肯定還會(huì)有人想問(wèn)：恒大文旅城的房子，到底能不能入手？

這個(gè)得分情況來(lái)看：

如果你是在周邊工作的剛需家庭，或者本身對(duì)通勤距離不敏感，預(yù)算又極為有限，那么這確實(shí)是一個(gè)低成本安家的機(jī)會(huì)。

畢竟首付幾萬(wàn)就能安家，置業(yè)門檻可以說(shuō)極低，且月供可能比你租房還要低。

但如果你是沖著投資去的，建議還是打消這個(gè)念頭。

遠(yuǎn)郊大盤的升值邏輯，從來(lái)都是依賴于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入，目前恒大文旅城剩余的開(kāi)發(fā)用地和商業(yè)地塊已經(jīng)被陜建接手，雖然算是個(gè)好消息，但配套兌現(xiàn)周期仍然漫長(zhǎng)，且區(qū)域二手房庫(kù)存巨大，短期內(nèi)不存在任何的升值空間，買入即長(zhǎng)期站崗。

如果確實(shí)動(dòng)了心，建議先去小區(qū)周邊實(shí)地走一走，晚上去看看真實(shí)的亮燈率，白天跟已入住的業(yè)主聊一聊，聽(tīng)聽(tīng)他們最真實(shí)的居住感受。

有些答案，只有住進(jìn)去的人才能知道。