奇幻大庸城官方概念圖

曾經耗資24億、4年虧損逾10億的大庸古城，又要翻身上馬了。

在湖南廣電、芒果體系、張家界地方平臺以及多家產業投資人共同入場下，從銷債、摘帽、復牌到建筑整修、產品更新，團隊組建、招商引資，進度非常快。

這一次操盤“復活”大庸古城的幕后班底中，除了湖南廣電系，還有一個并不起眼的神秘智囊“吉富清園”。

吉富清園背后關聯方正是去年接待960萬人次、年營收高達7.46億元、即將赴香港IPO的清明上河園。

據悉，吉富清園在重整大庸古城中的角色定位是“長期戰略智庫”，輸出清明上河園在文化挖掘、產品改造、演藝創作、精細運營、5A景區創建等方面的成熟經驗。

當芒果的流量加上清明上河園的運營，大庸古城這場“爆改”復活，比外人想象中可能更有看點。

人造古城虧成了“空城”

大庸古城在張家界中心城區，占地240畝，古城的建筑風格融合了明清風格、土家風格，由張家界斥巨資20多億打造，建于2016年，2021年試營業。

大庸古城一度是當地的“明星項目”，定位稱要打造具有全國示范意義的文化旅游新標桿。

但從2021年試營業開始，因為前期決策失當、注重建設輕運營、業態不豐富、名氣和人流量少等原因，持續嚴重虧損，它留給業界的印象大多是“空城”、“虧本”、“爛尾”。

三年多時間，累計虧資10億多元，停車場反而就是園區里極少數的掙錢項目。

2025年，大庸古城營業收入為501.81萬元，凈虧5.55億元，收入和虧損間居然相差100倍。

大庸古城建設和招商、運營均不理想，大庸古城重資產投入的大失所望，每年折舊攤銷、財務費用等的硬成本都不菲，影響很大，張家界利潤常年受到大庸古城虧損拖累。

圖源：奇幻大庸城

2025年底，大庸古城由湖南廣電（電廣傳媒、芒果超媒等）接手重整。

關于失敗原因，管理層復盤時承認：“跟風了，跟全國古城古鎮熱的風了。看人家古城古鎮搞得好，總認為自己造一個出來，當時對市場的預判還是有一定的主觀性。”

另外，盈利業態單一、《遇見大庸》等演藝項目承載力和競爭力均嚴重不足，進一步制約項目發展。

大庸古城建成后，業態除了兩個沉浸式文化體驗項目，其余大都是商業街區和客棧酒店，業態非常單一。在試營業后，僅憑兩個娛樂項目又難以帶動整個古城客流量的增長。

游客來了，看看仿古建筑、逛逛商鋪，沒有足夠的理由留下消費。

大庸古城項目的立項、建設、運營，似乎都是奔著虧錢去的。

為何找清明上河園做“智囊”？

到了2025年12月，大庸古城及上市公司張家界完成重整，注入15億元資金化解還債壓力，并以1.8億元投資改造大庸古城為“奇幻大庸城”。

而重整的核心操盤手，毫無疑問是湖南廣電系。

目前，湖南電廣傳媒與芒果超媒合資成立張家界芒果文旅有限公司，由專業團隊全權負責大庸古城的提質改造與聯合運營。

然而，很多人忽略了其背后的“智囊”——吉富清園，背后關聯方正是即將赴港IPO的清明上河園。

公告中顯示，吉富清園的任務是盤活寶峰湖景區，好像與大庸古城沒啥關系。

但是其在重整中的角色定位是“長期戰略智庫”，輸出清明上河園在文化挖掘、產品改造、演藝創作、精細運營、5A景區創建等方面的成熟經驗。

為什么重整大庸古城，要拉一個河南的景區進來？答案就在“運營”兩個字。

芒果系最大的賣點是“內容+旅游”，而芒果系前幾年投建落地的文旅項目多為輕資產合作，自身從未獨立操盤過一家年接待數百萬游客的5A級景區。

可能很多人還不知道，清明上河園也是一個仿古景區。

1992年，清明上河園項目開始啟動，項目以北宋畫家張擇端傳世名畫《清明上河圖》為藍本，在畫作故地開封按照1:1比例復原。

圖源：清明上河園

后來，清明上河園通過發展園區業態，深耕“二銷”場景，比如吃、喝、玩、樂項目等，不是把門票變成游客進園的障礙，門票價格從2017年起幾乎沒有漲價，甚至還有意淡化門票收入，非門票收入更是越來越高，從2023年45%漲到了2025年的超過50%。

2025年，清明上河園景區更是開啟了景區“NPC互動元年”，推出清明上河園密碼劇本殺、大宋百戲等互動項目，讓游客從旁觀者變為宋韻生活參與者。

一套大型文旅項目的運營經驗，恰恰是芒果最缺的。

再看大庸古城改頭換面后的新名字“奇幻大庸城”，多少有一股清明上河園的“武俠江湖”味兒。

圖源：清明上河園

一個懂流量、懂IP，一個懂仿古景區怎么活下去、怎么賺錢。

這倆湊一塊，確實比單干有看頭得多。

砸1億“再爆改”，大庸古城能復活嗎？

國際主題公園遵循清晰的“433”配比規律：門票收入約占30%，零售收入約占30%，餐飲住宿收入約占40%。周邊配套消費大于門票收入，是國際主題公園的經營常態。

2024年，迪士尼“體驗類業務”賺了341.5億美元。2025年第一季度，迪士尼體驗業務營收首次突破100億美元，運營利潤為33.1億美元，占公司運營利潤總份額的72%。
上海迪士尼年卡用戶人年均消費金額達3200元，其中來自餐飲、周邊的收入超過60%。北京環球影城依靠哈利波特、變形金剛等IP，衍生品占總收入的35%以上。

無不管是古鎮類項目還是演藝類項目，問題說到底都一樣：在動工之前，要有人把“游客為什么要來、游客來了之后怎么消費、錢怎么流回來”這個邏輯跑通了。

重生之后的大庸古城有了一個更年輕化的名字——“奇幻大庸城”，它的定位也從“文化旅游新標桿”轉變為青春、奇趣、重體驗，客流主要對象是年輕人和家庭客群。

根據官方披露，改造后的“奇幻大庸城”免費對游客開放，將在打造“生態幻境”沉浸式體驗、山海藝術中心（數字+文物+藝術）、非遺工坊“開物志”、“親愛的客棧”芒果青旅等六大產品矩陣上不斷發力。

芒果青年客棧效果圖

目標是打造集實景演藝、特色商鋪、主題餐飲、非遺工坊、芒果主題民宿于一體的文商旅綜合體。

據不完全統計，2026年以來，張家界芒果文旅共計拿下招標項目5個，落實項目涉及酒店裝修、街區改造、飛行影院更新及主題民宿軟裝采購等領域，金額共1.16億元，分別為奇幻大庸城配套酒店裝修工程總承包、街區提質EPC項目、飛行影院影片與投影機光源升級與氛圍包裝、親愛的客棧軟裝采購、芒果青旅軟裝采購。

多家媒體報道，目前大庸古城內外大部分商鋪都已完成出租。

大庸古城資本層面的翻身已經完成，真正的考驗在于能否在運營層面也翻身。

古城16.55萬平方米的建筑體量，如果只是換了招牌和部分業態，內核沒有根本改變，游客的新鮮感又能維持多久呢？

“爆改”大庸古城這道題，考的不是“能不能把房子建好”，而是“能不能把日子過好”。

就是不知道這個暑假去張家界看山的人，會不會愿意多留一晚，給這座奇幻大庸城捧個場。