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• 中國建投子公司——中國投資咨詢

• 作者：吳赟、曾慶平

• 本文5133字，閱讀時間13分鐘

工信部與國家發改委聯合印發的《工業園區高質量發展指引》落地實施后，我國產業園區正式邁入“特色化、集約化、數智化、綠色化、規范化”的高質量發展新階段。在政策導向發生根本性轉變的當下，傳統依賴“拿地、建房、收租”的“二房東”模式正加速退出歷史舞臺。

在傳統“二房東”模式面臨政策倒逼與市場壓力的雙重夾擊下，“產業投行”逐漸成為產業園區轉型升級的核心方向。本文將圍繞產業園區行業發展現狀、價值評價體系迭代、轉型路徑、金融退出機制等方面展開深度分析，為國內產業園區實現高質量轉型提供思路參考與實踐借鑒。

一

何為“二房東”模式和“產業投行”

“二房東”模式，是指產業園區運營主體不參與產業培育與深度服務，僅通過拿地建房、空間分租賺取租金差、銷售實現資金回籠，這是一種缺乏核心運營能力與資產增值手段的粗放運營模式。該模式下的核心運營主體主要分為兩類：一是產業地產商，其多為民營資本，聚焦于空間出租、售賣，資金與政策對接能力相對有限；二是城投平臺，受地方政府主導，兼具“一房東”與“二房東”雙重身份，既承擔土地開發工作，也負責園區出租，需兼顧化解地方債務與地方產業培育的雙重訴求。

新時期下的“產業投行”并非傳統意義上的金融機構，而是一種以產業發展為核心、以資本運作為手段、以園區為載體的綜合型產業服務模式。其本質是通過產業鏈組織、企業服務、資本賦能與資產金融化等能力的協同運作，實現從單純的“空間提供者”向“產業價值組織者”的躍遷。

與粗放式的收租邏輯相比，產業投行邏輯強調以資本驅動產業集聚、以產業提升資產價值，通過構建“投、建、運、退”的閉環體系，成為產業園區在新階段實現高質量發展的關鍵路徑。

二

產業園區發展現狀

當前，產業園區已徹底告別粗放式的規模擴張紅利期，步入存量博弈的深度轉型期?？罩寐矢咂?、租金持續下行、資產負債率攀升以及盈利模式單一等痛點，正成為所有園區運營主體必須破解的共同難題。

觀點指數研究院發布的《2025產業園區運營卓越表現報告》顯示，預計到2025年末，全國各類產業園區總數將達到8.2萬家，總供應量將突破62億平方米，年復合增長率將達到8.3%，但企業擴產需求增速僅3%-5%，供需錯配導致國內產業園區同質化競爭加劇，主要面臨兩大發展困境。

01

招商“內卷”加劇，租金與入駐率雙降

據觀點指數數據，產業園區的平均租金呈現明確的階梯式下滑態勢：2022年一季度產業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此后該指標進入持續下行通道，截至2026年一季度，這一數值已降至99元/㎡/月，創下四年以來的新低，累計降幅達28%。入駐率同樣呈現下滑態勢，從2022年一季度的大約93%，持續下降至2026年一季度的約68%。

季度滾動產業園區及數據中心租金收入及入住簽約率變化

結合多家權威機構調研數據，2026年一季度，北京、上海、廣州、深圳等全國重點城市產業園區平均空置率已突破25%，相較2025年上半年末上漲超2%，市場去化壓力持續加大。為搶占市場份額，多地園區陷入針對熱門產業大規模返稅、一次性補貼以及超長免租期的“價格戰”。不僅是一線城市，例如在東莞，76%的企業在享受完政策紅利后選擇遷離，平均駐留周期縮短至2.7年，最終形成“越降價越虧損、越虧損越降價”的惡性循環。

02

盈利模式高度單一，重資產深度沉淀

截至2025年底，全國城投平臺的有息負債規模約為68.86萬億元，債務壓力顯著。傳統的產業園區以“建房－收租/銷售”的模式回籠資金，前期投資規模龐大，且回收周期漫長，盈利模式高度依賴固定租金；由于園區優惠政策不具有長期吸引力，企業平均駐留時間過短，進一步加劇了租金收益的不穩定性。

其中，相關基礎設施資產大多處于沉淀狀態，難以實現市場化退出，這成為城投平臺負債率高企的主要原因之一，也是傳統產業園區重資產模式壓力過大、轉型突破困難的關鍵癥結。在此背景下，越來越多上市產業運營商開始推進“地產+商業”核心戰略，逐步弱化傳統地產開發業務，轉向重資產與輕資產“雙輪驅動”的發展路徑。

三

產業園區運營價值標準變遷

產業園區進入存量發展時代，園區的核心價值標準也發生了轉變，產業園區需要告別傳統規模導向的粗放邏輯，轉向質量與效益導向的精細化運營，核心體現為新老園區評價指標的根本性迭代，以及運營模式與資產結構的深度調整。

過去，傳統產業園區的價值評判體系完全圍繞“硬投入”與規模擴張展開，考核的核心聚焦于“單位產業用地的稅收貢獻、畝均投資強度、工業增加值，以及開發建筑面積和招商簽約面積”等量化指標。該體系的底層邏輯在于，通過最大化土地利用效率、加大基礎設施投入力度，快速實現工業產能落地與園區規模的物理擴張。

如今，新型產業園區的價值評判體系已轉向“軟運營”與綜合效益的提升。新考核體系高度關注“高技術制造業占比、高學歷高技術人才集聚度、產業鏈上下游協同程度、企業數字化改造率、企業長期留存率”以及“運營服務滿意度”等維度。這一轉變的核心邏輯在于，依托深度的產業服務與精細化運營，培育具有持續競爭力的產業生態，從而實現園區資產的長期保值增值與可持續發展。

評價指標體系變遷圖

資料來源：中國投資咨詢整理

以民營資本為主的產業運營商，其價值導向是“輕量化、高效益”，側重于企業留存率、運營服務收入占比及存量資產盤活率，意在通過輕資產運營實現快速盈利與規?；瘡椭啤?/p>

而對于兼具政府職能的城投平臺，其導向則是“重輕平衡、合規高效”，在關注資產運營的同時，必須重點考核主導產業集中度、畝均稅收復合增長率以及可證券化資產占比，以兼顧資產盤活、債務化解與地方產業培育的多重宏觀目標。

這兩套標準體系存在不同的側重點，為兩類運營主體的轉型方向提供了差異化的導航，也為正在轉型中的園區運營商提供了可量化的依據。

四

“二房東”的轉型之路

對于“二房東”型園區運營主體而言，轉型并非盲目剝離重資產、跟風布局運營服務，而是應當緊扣價值標準的迭代趨勢，結合自身資源稟賦，重點把握以下轉型方向與注意事項，實現高效轉型，少走彎路。

產業運營商與城投平臺雖然在資源稟賦、身份定位、政策約束等方面存在顯著差異，轉型路徑各有側重，但均需圍繞四點核心方向推進，規避轉型風險、提升轉型實效。

一是堅守轉型核心邏輯，錨定自身定位并嚴守合規底線。兩類主體均需規避“一刀切”的盲目轉型誤區。產業運營商資金與政策對接能力有限，其核心策略應是“輕裝上陣”，聚焦自身擅長的細分領域，明確輕資產路徑，并嚴格規避土地利用及資產核算方面的政策紅線。城投平臺則需把握“穩中有進”的基調，不可隨意剝離重資產，而應在資產盤活與產業培育間尋找平衡。此外，城投平臺還需重點貼合地方政府產業規劃及化債政策，確保各項轉型動作符合政府考核標準和審批規范。

二是聚焦運營服務升級，摒棄“只收租、不服務”的粗放思維。運營服務是破局的關鍵抓手。產業運營商應側重于滿足中小微企業的輕量化需求，搭建涵蓋政策對接、數字化配套與基礎孵化的高效服務體系，以服務溢價提升企業留存率。城投平臺則需要著眼全局，搭建全方位、全周期的運營服務體系，圍繞產業鏈完善、人才引育與數字化改造等新型園區指標，打造深度適配主導產業的專業化服務矩陣，賦能產業集聚。

三是科學調整資產結構，實現資產優化配置。在資產結構調整上，產業運營商的核心目標是“去重增輕”，通過資產轉讓或合作運營剝離非核心重資產，降低資產負債率，將核心資金騰挪至運營服務等輕資產環節。城投平臺的核心目標則是“重輕結合”，一方面優化重資產運營效能，將空間改造與產業定位深度綁定，以提升資產可證券化水平；另一方面積極拓展輕資產賦能業務，實現重資產保值增值與輕資產增收提效的良性互動。在此過程中，可引入咨詢機構助力謀劃金融配套退出機制，制定資產證券化可行性方案，打通盤活存量資產的關鍵樞紐。

四是重構多元盈利模式，徹底擺脫單一租金依賴。轉型的最終落腳點在于構建“基礎租金+服務收入+投資收益+資本運作收益+品牌輸出收入”的全周期多元盈利體系。產業運營商應以輕資產盈利為核心，通過提升配套水平獲取租金溢價，將服務收入打造為初期增長極，并擇機開展小額孵化投資，獲取長期股權溢價。城投平臺則應堅持“重資產保值增值+輕資產價值變現+資本循環增值”的三維驅動模式，通過打造專業化服務品牌獲取高附加值收入，聯合地方政府設立產業基金投資優質企業獲取投資收益，并為后續公募REITs等資本運作夯實底層現金流基礎。

五

金融退出路徑與核心工具

多元盈利體系的構建，本質是為資產金融化退出培育穩定的現金流。實現這一閉環，必須依托市場化金融退出機制，完成從資本投入、開發建設、運營增值、金融退出到資本再循環的全過程。

運營主體需根據園區內各類資產的特征，實施分類盤活，精準匹配資本運作手段。當前，行業內經過逐步探索，已形成一套涵蓋核心資產退出、潛力資產培育及低效資產變現的多元化工具箱，核心推進路徑分為以下四類：

一是基礎設施REITs：提前回收資本金。基礎設施公募REITs是產業園區實現資產退出最核心、最成熟的市場化工具。通過將園區內合規優質的基礎設施資產（如標準廠房、研發樓宇、倉儲物流設施等）進行資產重組、合規化改造后發行REITs，園區運營主體可提前回收大部分項目資本金，大幅降低資產負債率。更重要的是，發行REITs不僅能夠實現存量資產的變現退出，還能通過資本市場的定價機制，為園區資產提供公允的市場估值基準，引導園區運營向高質量發展轉型。

同時，REITs擴募機制還可以將后續培育成熟的園區資產持續注入上市平臺，形成“資產培育-REITs退出－資金回籠－再投資新資產” 的滾動發展模式。城投平臺可依托政府資源優勢，優先推動國家級、省級開發區核心產業資產發行REITs，將募集資金專項用于存量資產改造與地方主導產業培育，兼顧化債與產業發展雙重目標；運營商可將核心優質資產打包參與REITs發行，或通過資產轉讓給REITs平臺實現快速退出。

二是產業基金聯動：打通產業投資與資產退出雙向通道。聯合地方政府、金融機構、龍頭產業資本設立產業投資基金，構建“產業投資+資產運營”聯動模式：一方面投資園區內優質成長型企業，通過IPO、股權轉讓等方式實現股權退出，獲得投資收益；另一方面通過基金收購產業方向明確、有培育潛力的存量園區資產，進行專業化運營提升后，再通過REITs或股權轉讓實現資產退出，形成資本閉環。

三是存量資產盤活：多渠道變現低效沉淀資產。針對非核心、低效的存量園區資產，可通過多種市場化方式實現盤活退出：一是資產轉讓，將不符合自身戰略定位的重資產轉讓給專業產業運營商或產業投資機構，獲得一次性現金流；二是合作運營，引入社會資本成立合資公司，由社會資本負責日常運營管理，原運營主體以資產入股并按比例分享收益，實現輕資產轉型；三是資產改造升級，將閑置廠房、老舊辦公樓改造為適配新能源、數字經濟等新興產業的空間載體，提升資產價值后再通過長期出租或股權轉讓實現退出。

四是銀行貸款與政策性金融工具：融資支撐緩解資金壓力。銀行貸款與各類政策性金融工具是上述所有類型資產盤活與退出的通用底層支撐，覆蓋從資產培育、運營提升到最終退出的全流程資金需求。充分利用該類工具優化債務期限結構，可以降低綜合融資成本，具體而言：一是爭取園區開發貸、運營貸等常規銀行貸款，通過延長貸款期限、置換高息貸款緩解短期償債壓力；二是對接政策性銀行的產業園區專項貸款、綠色金融貸款，獲得更低利率、更長周期的資金支持；三是積極申報地方政府專項債券資金，用于園區公共基礎設施改造與產業配套建設，減輕自身資金投入壓力。

資產金融工具示意圖

資料來源：中國投資咨詢整理

傳統產業園區告別“二房東”模式、向“產業投行”轉型，既是順應國家宏觀經濟高質量發展戰略的必然選擇，更是突破當前存量博弈困局的根本出路。這一進程絕非流于表面的服務疊加或簡單的資產剝離，而是對園區運營思維、資源配置方式以及深層商業邏輯的全面重塑。未來，唯有真正實現資本運作與產業深耕的有機融合，暢通“投、建、運、退”的資本血脈，產業園區方能在激烈的區域競爭中完成從“物理空間提供商”向“產業價值締造者”的蛻變，持續為實體經濟的轉型升級注入澎湃的內生動力。

文章為作者獨立觀點，不代表中國建投立場。

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