作者｜地產(chǎn)十一郎

　　 來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　 今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1-5月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)。從各項數(shù)據(jù)來看，不出所料的是整體下降。十一郎忍不住一聲嘆息。

　　 受影響最大的餐飲業(yè)、零售業(yè)咱們暫且不提，我們就把房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)詳細(xì)的解讀下。

　　 量價齊跌。

　　 前5個月，全國的商品房銷售面積在下降，房價也在下降。也就是所謂的“量價齊跌”。

　　 先說銷量。1-5月份，全國范圍內(nèi)，平均來看，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降了23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。

　　 再說銷售額。1-5月份，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。

　　 2、新房庫存增加。

　　 到5月末，全國的商品房待售面積，也就是新房待售面積是55433萬平方米。這是一個什么概念呢？與去年5月末相比，新房待售面積增長了8.6%。其中，住宅待售面積增長15%。

　　 這里需要區(qū)分兩個概念：“商品房”與“住宅”。“商品房”的概念是比較大的，它包含了商品性質(zhì)的住宅和非住宅。也就是“住宅”是包含在“商品房”里的。對于一般的購房者來說，“住宅”這個概念更有意義。

　　 從上述兩個最重要的數(shù)據(jù)維度來看，“住宅”的下跌程度，無論是量的下跌，還是價格的下跌，都要比“商品房”來的更猛烈。這也就是說，全國來看，住宅的銷售情況更糟糕，更是拖了房地產(chǎn)的后腿。

　　 3、開發(fā)投資額下降。

　　 在房產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)，開發(fā)投資環(huán)節(jié)是最能體現(xiàn)開發(fā)商對市場形勢的判斷的，也是最能反映市場情緒的。

　　 當(dāng)開發(fā)商有了錢，可以先拿地，但地在手里時，他們會根據(jù)各種因素來考量什么時間節(jié)點開發(fā)，以尋求利益最大化。

　　 一般情況下，在市場一片大好時，10個月的建設(shè)周期（現(xiàn)在有的開發(fā)商可以把時間縮短到3個月）就可以把面粉變成面包，只要手里有地，開發(fā)商會馬不停蹄的開發(fā)投資進行變現(xiàn)。

　　 據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4%。其中，住宅投資39521億元，下降3%。

　　 要知道，開發(fā)商的開發(fā)投資速度，在2021年之前，幾乎每月都是不低于20%。而2021年以來，投資速度是一個月接著一個月的放緩，一個季度比一個季度的數(shù)據(jù)難看。到了2022年4月，投資速度竟然成為了負(fù)數(shù)。

　　 其中，我還注意到一個數(shù)據(jù)，前5個月，全國房屋新開工面積是51628萬平方米，下降了30.6%。其中， 住宅新開工面積37782萬平方米，下降31.9%。

　　這個數(shù)據(jù)的下降說明了什么？

　　很明顯，新造房屋數(shù)量在減少；也就是說，

　　新房供給在減少。

　　從開發(fā)商角度講，投資放緩是一種對市場信心不足的體現(xiàn)，抑或是房企現(xiàn)金流緊張的體現(xiàn)……不論如何吧，開發(fā)商的困難現(xiàn)在連我縣城老家賣菜的大媽都知道，且不討論具體原因了吧。

　　但從另外的角度看，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的壓艙石，現(xiàn)在的急速下滑讓老百姓和政府都有點接不住，各個產(chǎn)業(yè)鏈也都指望著老大哥來拉動呢。所以，穩(wěn)定經(jīng)濟大盤必定得穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　雖然，從全國范圍內(nèi)看，我們目前的房屋總供給已經(jīng)達(dá)到了飽和的不能再飽和的狀態(tài)，但也得穩(wěn)定住，軟著陸。

　　在過去三四個月，各地政府無數(shù)的花式救市政策下，我們也看到，投資開發(fā)增速雖然還在下滑，但5月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資額已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比拉升，即14%。

　　在穩(wěn)經(jīng)濟大盤的框架下，5月份的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了一些新的跡象，尤其是一系列金融層面的政策助力，使得開發(fā)商的開發(fā)投資數(shù)據(jù)稍稍有些改觀。

　　但是不是已經(jīng)觸底開始反彈跡象，十一郎覺得，最主要得看整個經(jīng)濟面的情況，最主要最主要是要看未來幾個月就業(yè)率的走勢。

　　4、土地購置、到位資金降至冰點。

　　1-5月份，全國開發(fā)商的到位資金同比增速為-25.8%，這是歷史以來的最低點。從這個數(shù)據(jù)就可以看出，現(xiàn)在的開發(fā)商的“難”不是一般人能夠想象的。

　　不僅如此，前5個月，開發(fā)商的土地購置面積同比增速為-45.7%，同樣是歷史最低。整體來看，開發(fā)商真的死了一大片，趴著沒法動彈一大片。能夠半死不活的維持著，算是幸運的了。

　　不過我們也要看到，整體看累計值的數(shù)據(jù)總是略顯悲觀，但是單純看5月份單月的數(shù)據(jù)，已經(jīng)相比4月份有了拉升，不僅資金到位情況比4月份有所改善，隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場后續(xù)有望小幅復(fù)蘇。

　　雖然，這個邏輯看起來不是那么強悍有力；雖然，國民景氣指數(shù)在不斷下滑。但是，我們總是要給自己留一點希望吧。有沒有聽過一個詞：

　　否極泰來。

　　從前5個月的數(shù)據(jù)，十一郎總結(jié)出幾個結(jié)論。

　　 第一，房地產(chǎn)市場依然還在底部摩擦。

　　 第二，至于市場啥時候能走出來，走成什么樣，一是要看政府對房地產(chǎn)市場的刺激程度，二是要看國民經(jīng)濟基本面的支撐。

　　 第三，政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度其實已經(jīng)很明確了。從那個史無前例的全國視頻大會就能看出來，現(xiàn)在國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度是溫和放松而非強刺激。

　　 而對于國民經(jīng)濟的基本面什么時候可以轉(zhuǎn)好，最重要、最本質(zhì)的是要看失業(yè)率的數(shù)據(jù)何時可以有改觀。

　　 今天，就連新聞發(fā)言人都承認(rèn)，我國目前的失業(yè)率比較嚴(yán)重。據(jù)國家統(tǒng)計局今天發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月份，16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率為18.4%。

　　 18.4%！

　　 這個數(shù)據(jù)意味著什么？國際上公認(rèn)的失業(yè)率安全邊際是6%。當(dāng)然，18.4%只是年輕人的失業(yè)率數(shù)據(jù)。但這個差距，足可以讓人倒吸好幾口涼氣。

　　 今年新畢業(yè)的大學(xué)生數(shù)據(jù)是1072萬。十一郎從一位智聯(lián)招聘的朋友了解到的情況，這屆畢業(yè)生的就業(yè)率，男生大約是20%，而女生大概是5%到15%的樣子。

　　 當(dāng)然，這只是社會就業(yè)情況的一個切面。與社會可以提供的就業(yè)崗位有關(guān)，與年輕人對于工作的期望值也有關(guān)。

　　 那我們綜合一下，來看一下全國范圍全部勞動力年齡段的失業(yè)率情況。國家統(tǒng)計局發(fā)布，5月份，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%。這個數(shù)據(jù)看起來比上月略好，下降0.2個百分點。但依然是比較嚴(yán)峻的。

　　 疫情肆虐之下，國家難，企業(yè)難，個人也難。如何才能讓經(jīng)濟活躍起來，這不僅要靠國家的政策，企業(yè)的扶持，最重要最本質(zhì)的，是讓個人兜里有錢，工作穩(wěn)定，收入持續(xù)增長。

　　 只有在收入持續(xù)增長的預(yù)期里，大家才有底氣去買房，才敢透支未來進行消費。

　　 看了5月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，一聲嘆息后，我也提醒大家，仔細(xì)的規(guī)劃好自己的日子，回歸到實際的生活中來，量力而行。

　　 END